コロナ明けの今後が本当の勝負どころ‼
店舗を売却する際、「居抜き」で売却することが近年一般的となりました。居抜きとは飲食店やエステ、美容室などの什器や備品を設置したまま内外装の造作設備を売買することで、購入者側のメリットとしては開業したい業態が同じであれば開店時の初期費用を安く抑えられることです。
また、売却する側としても解体費用、退去までの家賃等が不要となり、手元に残る資金を増やすことができます。店舗売却は、査定を依頼するところから売却活動まで、土地や戸建ての売却方法と似た流れで売却していきます。
しかし、土地や戸建ての売買と違い、設備一式が残地となるためトラブルも多く、店舗の厨房器具や空調にリース品がないか？など店舗を売却する前に必ず確認しておくべきことがあり、土地や戸建ての売買とは全く違った注意点があることに気を付けましょう。
達人が、居抜き店舗売却の開始から引き渡しまで失敗せずに売却する為の流れと注意点をお伝えしていきたいと思います。
店舗売却の注意点
店舗を居抜きで売却する際は、店舗に残されている厨房器具、空調、造作、什器や備品の正式な所有者、また引渡し時にどこまでの設備を譲渡するかを確実に明確にしておかなければなりません。
例えば、造作設備、厨房器具、空調、什器や備品に椅子やテーブル、トイレ、PC、電話機や専用機材など何をどこまで譲渡するのかを事前にしっかりと取り決めしておかないと達人の経験上、売主と買主間で認識の違いが生じてしまい必ずトラブルになります。
01
リース品は要注意
店舗に残置される厨房器具や空調がリース品であることも良くあります。リース品は売主では無くリース会社の所有物となります。店舗売却する際に売主は残債を一括精算してリース会社の所有権を外すか、引き続き売主が分割して支払って行くか、買主に名義変更するかなどしっかりと取り決めを決めてから引き渡ししましょう。
02
厨房器具や空調の
故障に注意
設備や備品は劣化した中古の状態で引き渡すので、購入者に引渡しを完了するまでの期間に売主立ち合いのもと、必ず数と種類をメモして動作確認は実施しましょう。
確認しないまま引渡して、いざ数が違ったり壊れていた場合はトラブルの原因となります。売主に今まで不具合は無かったか？など確認しておくことをおすすめします。万一、設備の故障を売主が知っていたのに伝えずに引き渡した場合、損害賠償請求や契約解除に発展する可能性もあります。
店舗売却の流れ
店舗売却は、建物所有者が店舗も運営している場合と、第三者が賃貸借している2つのケースがあります。造作設備の動産売買は、土地や戸建ての不動産売買と基本的には一緒です。では取引きの流れを説明していきたいと思います。
01
居抜きの達人とヒアリング
まずは店舗売却する前にお店の歴史や経緯など、どのようなお店なのかを達人に伝えてヒアリングします。
・お店の住所
・閉店する時期
・幾らで売却したいか？
・賃貸借契約書
・お店の平図面
・リース契約の有無
特に賃貸借契約書は必須です。厨房器具、空調、備品や什器のリースに関しては、ご自分が所有しているのか、リース契約なのか、また故障している設備の有無等をまとめたメモを作っておくとスムーズです。
02
現地訪問・査定
ヒアリング後に、達人が実際に現地を訪問して、その場で売却価格をご提示致します。
その後入念に打ち合わせを行います。
訪問時は、お店の雰囲気や設備の手入れ状況を入念に確認させて頂き、その後お店の立地、所在階、占有面積、形などを確認致します。書面で確認できる箇所もありますが、実際に現地を訪れると使いやすい形なのか、店内雰囲気はどうか、人流はどうか、など肌で感じることができるので訪問することは大切です。その際、売主しか分からない情報などお伝え頂けると助かります。
03
店舗の売却活動
達人による査定が終わり、幾らで売却するかを決めたら媒介契約を締結します。
媒介契約はあくまで達人が購入希望者を募集します。という広告承諾書です。一度に複数の不動産会社に募集を頼める一般媒介契約と、一社専属でお願いする専任媒介契約や専属専任媒介契約があります。
店舗売却の場合、土地や戸建ての不動産売却とちがい、購入希望者のターゲットが事業者になり全体数が少ないので、どの媒介契約を選べば良いかは一長一短です。店舗売却に強くキャリアと専門性の高い業者で、人柄良く居抜き店舗売却の知識も詳しければ、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選択した方が業者の意識も上がり早く決まる可能性が高いです。
逆に、一般媒介契約だと複数の不動産会社を通して沢山の購入希望者に情報を伝えることができますが、不動産会社としてのモチベーションは落ちるので、臨機応変に契約形態を選ぶことが大切です。なお、売主として、いつ購入希望者が内覧しにきても良いように、店舗を掃除して清潔にしておくことも大切です。
04
動産売買契約締結
購入希望者が現れ内見の結果、申込書を頂き購入の意思を確認して双方合意したら、動産売買契約を締結します。
動産契約書は仲介業者である居抜きの達人が全て作成し製本します。売主は、改めて譲渡する造作設備や備品、什器の一覧に間違いがないか確認します。店主様が物件所有者ではない場合、物件所有者と新たな借主との間で賃貸借契約を結び、店主様と新たな借主との間で造作設備の動産売買契約書(造作譲渡に関する契約書)を締結します。
05
お店の引き渡し
賃貸借契約書、動産売買契約書ともに記名押印と売買価格、保証金等入居費用の決済完了後、鍵と店舗の引渡しとなります。引渡しが済めば店舗売却のプロセスは完了します。
