【成約事例】名古屋市中村区名駅4丁目の焼肉店を32日・430万円で居抜き売却｜黒字店舗を鶏焼肉店へ・原状回復費365万円を削減｜居抜きの達人（運営：（株）愛知不動産売却センター）

名古屋市中村区名駅4丁目で営業されていた焼肉店について、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。

今回の店舗は、名古屋駅徒歩圏内・ビル2階・約27坪。

営業期間は約5年です。

そして今回の店舗売却で特徴的なのが、

経営不振による売却ではなかったこと。

立地は悪くなく、店舗の売上も黒字。

通常であれば、そのまま営業を続けるという選択肢も十分にある店舗でした。

しかし、店舗運営を任せていた店長が独立することになり、今後の運営体制を考える必要が出てきました。

オーナー様の本業は建設業。

新たな店長を探して焼肉店を続けるか。

自分自身が飲食店経営へ時間を使うか。

それとも店舗を売却して本業へ集中するか。

いろいろ考えた結果、

「店長が辞めるなら、もう本業に専念しよう」

という気持ちになり、店舗売却を決断されました。

「居抜きの達人」で買主募集を開始。

当初の募集価格は、

500万円。

その後、買主様から価格交渉が入り、最終的には、

430万円

で合意しました。

買主様は、

鶏焼肉店の開業希望者。

結果として、

売却期間32日。

居抜き売却価格430万円。

焼肉店から鶏焼肉店へ。

という非常に相性の良い形で売却成立となりました。

さらに、もし居抜き売却が成立しなかった場合に見込まれていた、

原状回復費約365万円も削減。

単純比較では、

430万円＋365万円＝最大約795万円

の経済的な差につながる可能性があります。

今回は床引きの無煙ロースターを中心に、吸排気設備や排気ダクトなどにも費用をかけて作られた焼肉店でした。

これをすべて壊して退去することにならず、本当に良かったと思える成約事例です。

今回の焼肉店の居抜き売却概要

所在地：名古屋市中村区名駅4丁目

業種：焼肉店

所在階：ビル2階

店舗面積：約27坪

営業期間：約5年

経営状況：黒字

売却理由：店長の独立をきっかけに、本業の建設業へ専念するため

募集価格：500万円

成約価格：430万円

売却期間：32日

譲渡先：鶏焼肉店開業希望者

次店舗予定業態：鶏焼肉店

原状回復費削減額：約365万円

※店舗名、ビル名、売主様・買主様を特定できる情報や詳細な賃貸条件については、プライバシー保護のため一部非公開としています。

黒字でも店舗を売却することはある

店舗売却というと、

「赤字だから閉店する」

「経営がうまくいかなかった」

と思われがちです。

しかし、実際の店舗売却では必ずしもそうではありません。

今回の焼肉店は、

黒字経営。

それでも売却することになりました。

理由は、

人の問題とオーナー様の今後の事業方針

です。

飲食店は、数字だけで経営できるものではありません。

店舗を任せられる人材がいるかどうかは非常に重要です。

店を任せていた店長が独立

今回、店舗運営の中心となっていた店長が独立することになりました。

オーナー様からすれば、

新しい店長を探す。

自分自身が店舗へ入る。

別のスタッフを育成する。

など、営業を継続する方法はあります。

しかし、人材を一から探して店舗を任せられる状態まで育てるには時間も労力も必要です。

さらにオーナー様には、

建設業という本業

がありました。

店長の退職をきっかけに気持ちが変わった

店舗経営では、数字だけでは説明できないこともあります。

今回のオーナー様も、焼肉店が赤字だったから諦めたわけではありません。

店長が独立することを知り、

焼肉店を続けていく気持ちが少し萎えてしまった。

そして、

「そこまでして新しい店長を探すなら、本業へ専念しよう」

という判断になりました。

経営者として十分にあり得る選択だと思います。

利益が出ていても「誰が運営するか」は重要

飲食店経営では、

料理。

立地。

価格。

集客。

だけではなく、

誰が店舗を運営するか

が非常に重要です。

特にオーナーが現場に入らない店舗では、店長の存在は大きくなります。

スタッフ管理。

仕入れ。

売上管理。

接客。

クレーム。

シフト。

日々の判断。

こうした業務を任せられる人材がいなければ、黒字店舗であっても経営を継続することが難しくなる場合があります。

名古屋駅徒歩圏内・2階の焼肉店

今回の店舗は、

名古屋駅徒歩圏内。

ビル2階ではありますが、立地自体は悪くありません。

実際に売上も黒字でした。

空中階は1階路面店と比較すると自然流入では不利になることがありますが、焼肉店は、

「今日は焼肉を食べに行こう」

という目的来店を作りやすい業態です。

Googleマップや口コミ、予約などによって目的来店を確保できれば、2階でも十分営業できる可能性があります。

27坪という使いやすい店舗サイズ

今回の店舗面積は、

約27坪。

焼肉店として一定の客席数を確保しながら、厨房スペースも取れる広さです。

大型店ほどスタッフ数や固定費が大きくなりすぎず、小型店より売上規模を作りやすい。

次の買主様にとっても検討しやすい店舗でした。

そして何より、今回の店舗には大きな特徴がありました。

床引きの無煙ロースターを設置

今回の焼肉店では、

床引きの無煙ロースター

がメインで使用されていました。

焼肉店を一から作る場合、単純にテーブルと厨房を用意すればいいわけではありません。

各テーブルで肉を焼くため、

ロースター。

排気設備。

ダクト。

給排気。

ガス。

電気。

空調。

など、さまざまな設備が必要になります。

特に床引きタイプでは、店舗を作る段階から設備計画が必要になります。

焼肉店は設備工事にお金がかかる

焼肉店は、一般的な居酒屋と比較して初期工事が高額になりやすい業態の一つです。

煙や臭いへの対策が必要になるためです。

今回の店舗も、

無煙ロースターや吸排気設備、排気ダクトなどに費用をかけて作られた店舗

でした。

しかも店内は、

きれいで、おしゃれ。

次の焼肉店が利用できるのであれば、すべてを解体するのは非常にもったいない店舗でした。

焼肉店から鶏焼肉店へ

今回の買主様は、

鶏焼肉店の開業希望者。

業態は、

焼肉店→鶏焼肉店

です。

今回の居抜き店舗との相性は非常に良いものでした。

既存の無煙ロースター。

排気設備。

ダクト。

客席。

厨房。

給排水。

ガス設備。

空調。

など、利用できる設備が多くあります。

同系統業態への売却は居抜き価値を残しやすい

居抜き店舗は、

次の買主が既存設備をどれだけ使えるか

によって価値が変わります。

例えば今回の店舗を、まったく厨房を必要としない業態へ変更するのであれば、高額な焼肉設備があっても買主にとって価値は高くありません。

しかし今回は、

焼肉店から鶏焼肉店。

設備との相性は非常に良い。

買主様にとっても、スケルトン状態から焼肉店を作るより初期投資を抑えられる可能性があります。

500万円で募集スタート

今回の居抜き売却は、

500万円

で募集を開始しました。

店舗状態は良く、高額な焼肉設備もあります。

そのため、まずは500万円で買主募集を行いました。

しかし居抜き売却では、

募集価格と成約価格が同じになるとは限りません。

買主様にも予算があります。

価格交渉の結果430万円で成約

最終的には買主様から価格交渉が入り、

430万円

で合意しました。

募集価格から70万円下がりました。

しかし今回、重要なのは、

32日という短期間で確実な買主様へ売却できたこと

です。

高値にこだわりすぎて売却期間が長くなれば、その間も家賃などの固定費が発生します。

さらに最終的に買主が決まらなければ、原状回復をしなければならない可能性があります。

「500万円を待つか」「430万円で決めるか」

店舗売却では、こうした判断が必要になることがあります。

500万円で売れる人を待つ。

それとも、

430万円で購入したいという確度の高い買主様と話をまとめる。

どちらが正しいかは、残された時間や毎月の固定費、退去期限などによって変わります。

今回は交渉をまとめ、

430万円で売却成立。

結果として原状回復も回避できました。

原状回復費365万円を削減

今回、もし居抜き売却が成立しなかった場合、

原状回復費約365万円

が見込まれていました。

焼肉店は原状回復費が高くなりやすい業態です。

無煙ロースター。

床下設備。

吸排気設備。

排気ダクト。

厨房設備。

客席造作。

内装。

これらを撤去しなければならない場合があります。

お金をかけた設備を、お金を払って壊す

焼肉店の原状回復で非常にもったいないのが、

開業時に大きなお金をかけて設置した設備を、退去時にはさらにお金を払って撤去する

ということです。

例えば無煙ロースター。

設置するときに工事費がかかります。

そして退去するときには、撤去にも費用がかかります。

次の買主様が焼肉店なら、その設備をそのまま利用できる可能性があります。

だからこそ、焼肉店は原状回復する前に居抜き売却を検討する価値が高い業態です。

430万円で売却＋365万円を削減

今回の数字を単純比較すると、

居抜き売却価格430万円。

さらに、

原状回復費約365万円を削減。

つまり、

430万円＋365万円＝最大約795万円

の経済的な差につながる可能性があります。

※実際の手取り額や経済効果は、仲介費用、設備所有権、リース残債、賃貸借条件等によって異なります。

365万円を支払って店舗を壊すのではなく、

430万円で次の鶏焼肉店へ引き継ぐ。

今回は本当に売れて良かったと思います。

黒字店舗だからこそ余裕を持って売却できた

今回の事例でもう一つ重要なのが、

経営が完全に苦しくなってからの売却ではなかったこと

です。

店舗は黒字。

だからこそ、

「今すぐ売れなければ倒産する」

という状態ではありませんでした。

一定の余裕を持って買主募集を行い、価格交渉をした上で条件をまとめることができました。

店舗売却では、この余裕が非常に重要です。

赤字になるまで続ける必要はない

店舗経営では、

「黒字なのにもったいない」

という考え方もあります。

もちろん、そのまま営業を続ける選択肢もあります。

しかし経営者には、

時間。

資金。

人材。

という限られた経営資源があります。

今回のオーナー様には建設業という本業がありました。

店長が独立するタイミングで焼肉店を売却し、本業へ経営資源を集中する。

これも一つの合理的な経営判断です。

店舗価値が残っているうちに売るという考え方

今回の焼肉店は、

営業5年。

店内もきれい。

設備も充実。

売上も黒字。

つまり、

店舗としての価値が残っている状態

でした。

この段階で売却したからこそ、430万円という価格で買主様へ引き継ぐことができました。

設備が壊れ、内装が傷み、売上が落ち、資金がなくなってから売却するより、店舗価値が残っている段階で動く方が有利になるケースがあります。

名古屋市中村区名駅で焼肉店を売却するなら居抜きの達人へ

今回の名古屋市中村区名駅4丁目の焼肉店は、

名古屋駅徒歩圏内

ビル2階

約27坪

営業約5年

という店舗でした。

経営状況は黒字。

しかし店舗を任せていた店長が独立することになり、オーナー様自身も本業である建設業へ専念するため売却を決断されました。

当初は、

500万円で募集。

買主様から価格交渉が入り、

430万円で売却成立。

売却期間は、

32日。

次の買主様は鶏焼肉店開業希望者で、

焼肉店から鶏焼肉店へ

店舗を引き継ぐことができました。

さらに、

原状回復費約365万円を削減。

単純比較では、

最大約795万円の経済的な差

につながる可能性があります。

今回の店舗には、床引きの無煙ロースターをはじめ、吸排気設備や排気ダクトなど、焼肉店を営業するための設備が整っていました。

しかも店内はきれいでおしゃれ。

これだけの設備を365万円かけて撤去するのではなく、

430万円で次の鶏焼肉店へ引き継ぐ。

居抜き売却との相性が非常に良い事例だったと思います。

そして今回のように、

黒字でも店舗を売却するケースはあります。

本業へ集中したい。

店長が退職する。

人材を新たに採用してまで続けるつもりはない。

別事業へ経営資源を集中したい。

こうした理由でも店舗売却は可能です。

名古屋市中村区の名駅、椿町、則武、太閤周辺などで、

焼肉店。

鶏焼肉店。

ホルモン店。

居酒屋。

無煙ロースターのある店舗。

の閉店・店舗売却を検討されている方は、原状回復工事を始める前に「居抜きの達人」へご相談ください。

32日で430万円。

原状回復費約365万円を削減。

焼肉店から鶏焼肉店へ。

募集価格500万円から70万円の価格交渉は入りましたが、設備価値が残っているうちに、相性の良い買主様へ無事引き継ぐことができました。

何より、床引き無煙ロースターや排気ダクトを壊して終わらせることにならず、本当に良かった。

名古屋市で焼肉店・飲食店の居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜きの達人」へお気軽にご相談ください。