2026.10.02
名古屋で居抜き売却するならいつから動く？閉店3カ月前・2カ月前・1カ月前で変わる売却スケジュール【2026年最新版】｜居抜きの達人（運営：（株）愛知不動産売却センター）
「飲食店を閉店しようと思っているけど、居抜き売却はいつから始めればいい？」
「まだ営業中だけど査定してもらえる？」
「大家さんに解約通知を出してから居抜き業者へ相談する？」
「閉店まであと1カ月しかないけど、今からでも売れる？」
名古屋で飲食店・店舗の閉店を検討しているオーナー様から、このような相談をいただくことがあります。
結論から言えば、居抜き売却は、
閉店日が近づいてから慌てて始めるより、早い段階から準備した方が選択肢を持ちやすくなります。
なぜなら、居抜き売却は単純に、
「店舗をネットへ掲載する」
「買いたい人を見つける」
だけでは終わらないからです。
店舗査定。
造作価格の設定。
募集準備。
買主探し。
問い合わせ対応。
内覧。
条件交渉。
貸主・管理会社との調整。
入居審査。
造作譲渡契約。
次の賃貸借契約等。
引渡し。
こうした工程があります。
さらに、期限までに居抜き売却が成立しなければ、賃貸借契約の内容等に応じて原状回復・スケルトン返却等へ切り替えなければならない場合もあります。
つまり、
居抜き売却では「いくらで売るか」と同じくらい「あと何日あるか」が重要
なのです。
今回は名古屋市を中心に飲食店・店舗の居抜き売却を取り扱う居抜きの達人が、
閉店3カ月前
閉店2カ月前
閉店1カ月前
それぞれの時期に何をするべきなのか、居抜き売却のスケジュールを詳しく解説します。
居抜き売却は「閉店してから」始めるものではない
まず最初に知っていただきたいのが、
居抜き売却は閉店後でなければ募集できないわけではありません。
むしろ営業中だからこそ、
厨房設備。
内装。
空調。
客席。
カウンター。
ダクト。
給排水。
グリストラップ。
などが営業店舗として使用されている状態を確認しやすいという面もあります。
そのため、
「閉店してから居抜き業者を探そう」
と考える必要はありません。
まだ閉店を決めていなくても相談できる？
できます。
例えば、
売上が下がってきた。
人手不足が厳しい。
本業へ集中したい。
体力的に続けるのが難しい。
共同経営を解消したい。
別の場所へ移転したい。
店を売れるなら閉店したい。
このような、
「閉店するかどうか迷っている段階」
でも、居抜き売却の可能性を確認することはできます。
むしろ、
「この店舗なら造作はいくらくらいで募集できそうか」
「どんな業態の買主が考えられるか」
「原状回復するとどの程度の負担になりそうか」
などを把握してから、
営業継続か売却かを判断する
という考え方もあります。
なぜ早く動いた方がいいのか？
理由は単純です。
時間があるほど選択肢を持ちやすいからです。
例えば、閉店まで3カ月ある店舗なら、
まず500万円で募集。
市場の反応を見る。
問い合わせはあるが申込みがない。
価格を見直す。
別業態へも募集対象を広げる。
新しい買主候補が現れる。
条件交渉。
という動きができます。
しかし退去まで残り2週間なら、
「とりあえず500万円で1カ月様子を見る」
ということ自体ができません。
つまり居抜き売却では、
時間そのものが交渉材料
になります。
閉店3カ月前｜居抜き売却を始めるには非常に動きやすい時期
まず、
閉店予定の約3カ月前
です。
この段階で相談できるのであれば、比較的スケジュールを組みやすくなります。
ただし「3カ月あれば必ず売れる」という意味ではありません。
店舗によって、
立地。
家賃。
坪数。
階数。
業態。
内装。
設備。
造作価格。
貸主側の条件。
などが異なるため、成約までの期間も変わります。
それでも、
退去直前よりは選択肢を検討する時間があります。
3カ月前にやること① 賃貸借契約書を確認する
最初に確認したいのが、
現在の店舗の賃貸借契約書
です。
特に確認したいのは、
解約予告期間。
原状回復条件。
スケルトン返却の有無。
退去条件。
造作・設備に関する条項。
工事に関する条件。
その他特約。
などです。
ここを確認せずに、
「3カ月後に閉店します」
と考えていても、契約上の解約予告期間との関係で想定どおりにならない場合があります。
「閉店日」と「賃貸借契約終了日」は同じとは限らない
これも重要です。
例えば、
店舗営業は11月30日で終了。
しかし賃貸借契約は12月31日まで。
というケースも考えられます。
反対に、原状回復工事が必要なら、
営業終了後から契約終了・明渡しまでの間に工事期間を確保する必要があります。
つまり、
お客様に告知する閉店日だけを基準に居抜き売却スケジュールを考えてはいけません。
見るべきなのは、
いつまでに店舗を引き渡さなければならないのか
です。
3カ月前にやること② 店舗の居抜き査定
次に、
店舗の造作・設備等を確認して、募集価格を検討します。
居抜き査定では、
立地。
階数。
坪数。
家賃。
内装状態。
厨房設備。
設備年式。
空調。
ダクト。
グリストラップ。
客席。
店舗レイアウト。
業態。
残りの契約期間や賃貸条件等。
さまざまな要素を見ながら考えます。
ここで注意したいのが、
開業時にかけた金額＝現在の造作価格ではない
ということです。
「1000万円かけたから500万円で売れる」とは限らない
例えば、
内装・厨房設備に1,000万円かけた店舗。
営業4年。
だから、
「半額の500万円なら売れるだろう」
とは単純には計算できません。
買主が見るのは、
自分がその店舗を取得する価値があるか
です。
どれだけお金をかけていても、
自分の業態では設備を使わない。
内装を大幅に変更する必要がある。
家賃が高い。
設備が古い。
なら、高い造作価格を払う理由は小さくなります。
反対に、開業時の投資額がそれほど大きくなくても、
立地。
家賃。
使いやすい厨房。
きれいな内装。
小型店舗。
などの条件が買主ニーズと合えば、検討されやすくなる可能性があります。
3カ月前にやること③ 売却希望価格と「最低ライン」を分ける
これは居抜き売却で非常に重要です。
例えば、
募集価格500万円。
だからといって、
「499万円以下なら絶対売らない」
という意味にする必要はありません。
あらかじめ、
希望価格。
現実的に検討できる価格。
この価格なら原状回復との比較で売った方がいい価格。
などを考えておくと、買主から交渉が入ったときに判断しやすくなります。
売却価格だけでなく原状回復費も確認する
例えば仮に、
造作300万円で買いたい人がいる。
売主は400万円欲しい。
差額は100万円です。
しかし売却を断った結果、買主が見つからず、
原状回復費200万円。
さらに募集期間中の家賃等が追加で発生。
となれば、
100万円の価格差にこだわった結果、最終的な負担が大きくなる
可能性があります。
※金額は考え方を説明するための仮の例です。
だから居抜き売却では、
「いくらで売れたか」ではなく「最終的にいくら残るか」
を見ることが重要です。
3カ月前にやること④ 営業中売却の方法を決める
まだ営業しているなら、
どのように秘密を守りながら募集するか
も考えます。
例えば、
店舗名を公開するか。
外観写真を公開するか。
店内写真をどこまで載せるか。
住所をどこまで公開するか。
内覧を営業時間外にするか。
従業員へいつ伝えるか。
などです。
特に小さな飲食店では、内装写真だけで常連客に店舗を特定されることもあります。
そのため、
「とにかくネットへ全部載せればいい」
とは限りません。
閉店3カ月前なら「最初の価格設定」を慎重に
時間があるからといって、
極端な高値で募集して長期間放置する
のも注意が必要です。
例えば適正な市場反応を得られそうな価格帯から大きく離れて募集すると、
問い合わせが来ない。
内覧が入らない。
何度も値下げする。
長期間掲載される。
という流れになる可能性があります。
すると買主候補から、
「ずっと売れていない店舗」
と見られることもあります。
居抜き売却は、
最初の募集価格が重要
です。
閉店2カ月前｜市場の反応を分析する時期
次に、
閉店予定の約2カ月前
です。
3カ月前から募集している場合は、ここで一度、
市場の反応を確認します。
見るべきなのは、
問い合わせ数だけではありません。
重要なのは、
どこで止まっているか
です。
問い合わせゼロなら？
募集しているのに問い合わせがほとんどない。
この場合は、
造作価格。
家賃。
立地。
業態。
募集写真。
情報量。
募集方法。
ターゲット。
などを確認します。
特に造作価格が市場感と大きく離れている場合、最初の問い合わせ自体が入りにくくなることがあります。
ただし、
問い合わせがない＝すべて価格が原因
とは限りません。
まず原因を分析することが重要です。
問い合わせはあるが内覧ゼロなら？
この場合、
掲載情報を見た段階では興味を持っている。
しかし詳細条件を確認すると検討から外れる。
という可能性があります。
例えば、
家賃。
保証金。
造作価格。
坪数。
階数。
営業時間。
業態制限。
設備内容。
などです。
問い合わせ→内覧
のどこで離脱しているのかを確認します。
内覧はあるが申込みゼロなら？
これはかなり重要なサインです。
実際に店舗まで見に来ているということは、
ある程度興味を持っている買主候補がいるということです。
それでも申込みが入らないなら、
内装。
設備状態。
造作価格。
必要な改装費。
家賃。
厨房レイアウト。
その他条件。
など、現地を見て初めて分かる部分が原因になっている可能性があります。
可能な範囲で内覧者の反応を確認し、
なぜ最後の一歩で選ばれないのか
を分析します。
2カ月前は「価格を下げるか」を検討する最初のポイント
例えば、
500万円で募集開始。
問い合わせは複数ある。
内覧も入った。
しかし申込みゼロ。
という状態なら、
価格を含めた条件見直しを検討する時期です。
もちろん、
「2カ月前になったら必ず値下げする」
という意味ではありません。
反応が良く、具体的な買主候補との交渉が進んでいるなら、そのまま進める場合もあります。
重要なのは、
時間経過ではなく市場の反応を見ること
です。
2カ月前なら「売却価格」と「時間」の両方を見る
ここからは、
「500万円で売りたい」
だけではなく、
「500万円であと何週間待つのか」
という考え方が必要になります。
居抜き売却では、
価格を維持することにも時間というコストがあります。
募集期間中も、
家賃。
共益費。
水道光熱費。
その他固定費。
などが発生する可能性があります。
さらに退去期限が近づけば、
原状回復へ切り替えるための時間も減ります。
だから、
価格を守ることと、時間を守ることのバランス
が重要なのです。
大家・管理会社との調整も忘れない
買主候補が具体化してきたら、
次のテナントとして入居可能なのか。
希望業態は問題ないか。
次の賃貸条件はどうなるのか。
入居審査はどう進めるのか。
など、貸主・管理会社側との調整も必要になります。
居抜き売却では、
売主と買主が造作価格で合意しただけでは完了しません。
次の出店者が実際に店舗を借りられることが重要です。
買主が決まっても「まだ時間は必要」
例えば閉店2カ月前に、
「買いたいです」
という人が現れたとします。
ここで安心してはいけません。
そこから、
条件確認。
申込み。
入居審査。
貸主側との調整。
造作譲渡契約。
新しい賃貸借契約等。
代金支払い。
引渡し。
と進みます。
途中で、
入居審査が通らない。
希望業態を認めてもらえない。
賃貸条件が合わない。
買主が資金を準備できない。
などの理由で、成立しない可能性もあります。
だから、
「買いたい人が現れた＝居抜き売却完了」ではありません。
閉店2カ月前までに「売れなかった場合」も考え始める
この時期になったら、
居抜き売却だけではなく、
不成約だった場合の出口
も具体的に確認しておきたいところです。
例えば、
原状回復工事はいくらかかりそうか。
工期は何日必要か。
厨房設備を売却できるか。
廃棄費用はいくらか。
工事会社をいつまでに決める必要があるか。
などです。
これは、
「もう居抜き売却を諦める」
という意味ではありません。
むしろ逆です。
最悪のケースを把握しておくことで、
買主から価格交渉が入ったときに、
売るのか、断るのかを数字で判断できる
ようになります。
3カ月前と2カ月前では「同じ500万円」でも意味が違う
例えば同じ500万円で募集していても、
閉店3カ月前。
閉店2カ月前。
閉店1カ月前。
では、売主が持っている時間が違います。
3カ月前なら、
「もう少し反応を見よう」
という判断ができるかもしれません。
しかし1カ月前なら、
入居審査や契約、引渡し、さらに不成約時の原状回復まで考える必要があります。
つまり、
居抜き造作の価格は「店舗の価値」だけではなく「残された時間」と一緒に考える
ことが重要なのです。
前編まとめ｜居抜き売却は「閉店日が決まってから」ではなく早めに準備する
ここまで、
閉店3カ月前
と
閉店2カ月前
を中心に解説しました。
3カ月前なら、
①賃貸借契約を確認する
②居抜き査定をする
③募集価格と最低ラインを考える
④営業中売却の方法を決める
⑤買主募集を開始する
そして2カ月前になったら、
⑥問い合わせ数を確認する
⑦問い合わせ→内覧→申込みのどこで止まっているか分析する
⑧必要なら価格・募集条件を見直す
⑨貸主・管理会社との調整を進める
⑩不成約の場合の原状回復費・工期も確認する
という流れです。
重要なのは、
居抜き売却に「まだ早すぎる」と考えすぎないこと。
閉店を正式決定する前でも、
「もし売るならいくらくらいなのか」
「どれくらいの期間が必要なのか」
を確認することはできます。
そして、
閉店まで残り1カ月になると、居抜き売却の考え方は大きく変わります。
後編では、
「閉店1カ月前でも居抜き売却できる？」
から始めます。
さらに、
残り2週間ならどうする？
買主がいるのに審査待ちなら？
いつ造作価格を大きく下げる？
0円譲渡でも得になるケースとは？
いつ居抜きを諦めて原状回復へ切り替える？
退去直前に絶対やってはいけないことは？
そして最後に、
閉店3カ月前・2カ月前・1カ月前・2週間前の「居抜き売却スケジュール表」
としてまとめます。
居抜き売却では、
高く売るためにも「時間を残す」ことが重要です。
厨房を壊してから。
閉店してから。
退去直前になってから。
ではなく、
「閉店しようかな」と考え始めた段階から。
そこが、居抜き売却を検討する一つのタイミングです。
「まだ営業中だけど査定してもらえる？」
「大家さんに解約通知を出してから居抜き業者へ相談する？」
「閉店まであと1カ月しかないけど、今からでも売れる？」
名古屋で飲食店・店舗の閉店を検討しているオーナー様から、このような相談をいただくことがあります。
結論から言えば、居抜き売却は、
閉店日が近づいてから慌てて始めるより、早い段階から準備した方が選択肢を持ちやすくなります。
なぜなら、居抜き売却は単純に、
「店舗をネットへ掲載する」
「買いたい人を見つける」
だけでは終わらないからです。
店舗査定。
造作価格の設定。
募集準備。
買主探し。
問い合わせ対応。
内覧。
条件交渉。
貸主・管理会社との調整。
入居審査。
造作譲渡契約。
次の賃貸借契約等。
引渡し。
こうした工程があります。
さらに、期限までに居抜き売却が成立しなければ、賃貸借契約の内容等に応じて原状回復・スケルトン返却等へ切り替えなければならない場合もあります。
つまり、
居抜き売却では「いくらで売るか」と同じくらい「あと何日あるか」が重要
なのです。
今回は名古屋市を中心に飲食店・店舗の居抜き売却を取り扱う居抜きの達人が、
閉店3カ月前
閉店2カ月前
閉店1カ月前
それぞれの時期に何をするべきなのか、居抜き売却のスケジュールを詳しく解説します。
居抜き売却は「閉店してから」始めるものではない
まず最初に知っていただきたいのが、
居抜き売却は閉店後でなければ募集できないわけではありません。
むしろ営業中だからこそ、
厨房設備。
内装。
空調。
客席。
カウンター。
ダクト。
給排水。
グリストラップ。
などが営業店舗として使用されている状態を確認しやすいという面もあります。
そのため、
「閉店してから居抜き業者を探そう」
と考える必要はありません。
まだ閉店を決めていなくても相談できる？
できます。
例えば、
売上が下がってきた。
人手不足が厳しい。
本業へ集中したい。
体力的に続けるのが難しい。
共同経営を解消したい。
別の場所へ移転したい。
店を売れるなら閉店したい。
このような、
「閉店するかどうか迷っている段階」
でも、居抜き売却の可能性を確認することはできます。
むしろ、
「この店舗なら造作はいくらくらいで募集できそうか」
「どんな業態の買主が考えられるか」
「原状回復するとどの程度の負担になりそうか」
などを把握してから、
営業継続か売却かを判断する
という考え方もあります。
なぜ早く動いた方がいいのか？
理由は単純です。
時間があるほど選択肢を持ちやすいからです。
例えば、閉店まで3カ月ある店舗なら、
まず500万円で募集。
市場の反応を見る。
問い合わせはあるが申込みがない。
価格を見直す。
別業態へも募集対象を広げる。
新しい買主候補が現れる。
条件交渉。
という動きができます。
しかし退去まで残り2週間なら、
「とりあえず500万円で1カ月様子を見る」
ということ自体ができません。
つまり居抜き売却では、
時間そのものが交渉材料
になります。
閉店3カ月前｜居抜き売却を始めるには非常に動きやすい時期
まず、
閉店予定の約3カ月前
です。
この段階で相談できるのであれば、比較的スケジュールを組みやすくなります。
ただし「3カ月あれば必ず売れる」という意味ではありません。
店舗によって、
立地。
家賃。
坪数。
階数。
業態。
内装。
設備。
造作価格。
貸主側の条件。
などが異なるため、成約までの期間も変わります。
それでも、
退去直前よりは選択肢を検討する時間があります。
3カ月前にやること① 賃貸借契約書を確認する
最初に確認したいのが、
現在の店舗の賃貸借契約書
です。
特に確認したいのは、
解約予告期間。
原状回復条件。
スケルトン返却の有無。
退去条件。
造作・設備に関する条項。
工事に関する条件。
その他特約。
などです。
ここを確認せずに、
「3カ月後に閉店します」
と考えていても、契約上の解約予告期間との関係で想定どおりにならない場合があります。
「閉店日」と「賃貸借契約終了日」は同じとは限らない
これも重要です。
例えば、
店舗営業は11月30日で終了。
しかし賃貸借契約は12月31日まで。
というケースも考えられます。
反対に、原状回復工事が必要なら、
営業終了後から契約終了・明渡しまでの間に工事期間を確保する必要があります。
つまり、
お客様に告知する閉店日だけを基準に居抜き売却スケジュールを考えてはいけません。
見るべきなのは、
いつまでに店舗を引き渡さなければならないのか
です。
3カ月前にやること② 店舗の居抜き査定
次に、
店舗の造作・設備等を確認して、募集価格を検討します。
居抜き査定では、
立地。
階数。
坪数。
家賃。
内装状態。
厨房設備。
設備年式。
空調。
ダクト。
グリストラップ。
客席。
店舗レイアウト。
業態。
残りの契約期間や賃貸条件等。
さまざまな要素を見ながら考えます。
ここで注意したいのが、
開業時にかけた金額＝現在の造作価格ではない
ということです。
「1000万円かけたから500万円で売れる」とは限らない
例えば、
内装・厨房設備に1,000万円かけた店舗。
営業4年。
だから、
「半額の500万円なら売れるだろう」
とは単純には計算できません。
買主が見るのは、
自分がその店舗を取得する価値があるか
です。
どれだけお金をかけていても、
自分の業態では設備を使わない。
内装を大幅に変更する必要がある。
家賃が高い。
設備が古い。
なら、高い造作価格を払う理由は小さくなります。
反対に、開業時の投資額がそれほど大きくなくても、
立地。
家賃。
使いやすい厨房。
きれいな内装。
小型店舗。
などの条件が買主ニーズと合えば、検討されやすくなる可能性があります。
3カ月前にやること③ 売却希望価格と「最低ライン」を分ける
これは居抜き売却で非常に重要です。
例えば、
募集価格500万円。
だからといって、
「499万円以下なら絶対売らない」
という意味にする必要はありません。
あらかじめ、
希望価格。
現実的に検討できる価格。
この価格なら原状回復との比較で売った方がいい価格。
などを考えておくと、買主から交渉が入ったときに判断しやすくなります。
売却価格だけでなく原状回復費も確認する
例えば仮に、
造作300万円で買いたい人がいる。
売主は400万円欲しい。
差額は100万円です。
しかし売却を断った結果、買主が見つからず、
原状回復費200万円。
さらに募集期間中の家賃等が追加で発生。
となれば、
100万円の価格差にこだわった結果、最終的な負担が大きくなる
可能性があります。
※金額は考え方を説明するための仮の例です。
だから居抜き売却では、
「いくらで売れたか」ではなく「最終的にいくら残るか」
を見ることが重要です。
3カ月前にやること④ 営業中売却の方法を決める
まだ営業しているなら、
どのように秘密を守りながら募集するか
も考えます。
例えば、
店舗名を公開するか。
外観写真を公開するか。
店内写真をどこまで載せるか。
住所をどこまで公開するか。
内覧を営業時間外にするか。
従業員へいつ伝えるか。
などです。
特に小さな飲食店では、内装写真だけで常連客に店舗を特定されることもあります。
そのため、
「とにかくネットへ全部載せればいい」
とは限りません。
閉店3カ月前なら「最初の価格設定」を慎重に
時間があるからといって、
極端な高値で募集して長期間放置する
のも注意が必要です。
例えば適正な市場反応を得られそうな価格帯から大きく離れて募集すると、
問い合わせが来ない。
内覧が入らない。
何度も値下げする。
長期間掲載される。
という流れになる可能性があります。
すると買主候補から、
「ずっと売れていない店舗」
と見られることもあります。
居抜き売却は、
最初の募集価格が重要
です。
閉店2カ月前｜市場の反応を分析する時期
次に、
閉店予定の約2カ月前
です。
3カ月前から募集している場合は、ここで一度、
市場の反応を確認します。
見るべきなのは、
問い合わせ数だけではありません。
重要なのは、
どこで止まっているか
です。
問い合わせゼロなら？
募集しているのに問い合わせがほとんどない。
この場合は、
造作価格。
家賃。
立地。
業態。
募集写真。
情報量。
募集方法。
ターゲット。
などを確認します。
特に造作価格が市場感と大きく離れている場合、最初の問い合わせ自体が入りにくくなることがあります。
ただし、
問い合わせがない＝すべて価格が原因
とは限りません。
まず原因を分析することが重要です。
問い合わせはあるが内覧ゼロなら？
この場合、
掲載情報を見た段階では興味を持っている。
しかし詳細条件を確認すると検討から外れる。
という可能性があります。
例えば、
家賃。
保証金。
造作価格。
坪数。
階数。
営業時間。
業態制限。
設備内容。
などです。
問い合わせ→内覧
のどこで離脱しているのかを確認します。
内覧はあるが申込みゼロなら？
これはかなり重要なサインです。
実際に店舗まで見に来ているということは、
ある程度興味を持っている買主候補がいるということです。
それでも申込みが入らないなら、
内装。
設備状態。
造作価格。
必要な改装費。
家賃。
厨房レイアウト。
その他条件。
など、現地を見て初めて分かる部分が原因になっている可能性があります。
可能な範囲で内覧者の反応を確認し、
なぜ最後の一歩で選ばれないのか
を分析します。
2カ月前は「価格を下げるか」を検討する最初のポイント
例えば、
500万円で募集開始。
問い合わせは複数ある。
内覧も入った。
しかし申込みゼロ。
という状態なら、
価格を含めた条件見直しを検討する時期です。
もちろん、
「2カ月前になったら必ず値下げする」
という意味ではありません。
反応が良く、具体的な買主候補との交渉が進んでいるなら、そのまま進める場合もあります。
重要なのは、
時間経過ではなく市場の反応を見ること
です。
2カ月前なら「売却価格」と「時間」の両方を見る
ここからは、
「500万円で売りたい」
だけではなく、
「500万円であと何週間待つのか」
という考え方が必要になります。
居抜き売却では、
価格を維持することにも時間というコストがあります。
募集期間中も、
家賃。
共益費。
水道光熱費。
その他固定費。
などが発生する可能性があります。
さらに退去期限が近づけば、
原状回復へ切り替えるための時間も減ります。
だから、
価格を守ることと、時間を守ることのバランス
が重要なのです。
大家・管理会社との調整も忘れない
買主候補が具体化してきたら、
次のテナントとして入居可能なのか。
希望業態は問題ないか。
次の賃貸条件はどうなるのか。
入居審査はどう進めるのか。
など、貸主・管理会社側との調整も必要になります。
居抜き売却では、
売主と買主が造作価格で合意しただけでは完了しません。
次の出店者が実際に店舗を借りられることが重要です。
買主が決まっても「まだ時間は必要」
例えば閉店2カ月前に、
「買いたいです」
という人が現れたとします。
ここで安心してはいけません。
そこから、
条件確認。
申込み。
入居審査。
貸主側との調整。
造作譲渡契約。
新しい賃貸借契約等。
代金支払い。
引渡し。
と進みます。
途中で、
入居審査が通らない。
希望業態を認めてもらえない。
賃貸条件が合わない。
買主が資金を準備できない。
などの理由で、成立しない可能性もあります。
だから、
「買いたい人が現れた＝居抜き売却完了」ではありません。
閉店2カ月前までに「売れなかった場合」も考え始める
この時期になったら、
居抜き売却だけではなく、
不成約だった場合の出口
も具体的に確認しておきたいところです。
例えば、
原状回復工事はいくらかかりそうか。
工期は何日必要か。
厨房設備を売却できるか。
廃棄費用はいくらか。
工事会社をいつまでに決める必要があるか。
などです。
これは、
「もう居抜き売却を諦める」
という意味ではありません。
むしろ逆です。
最悪のケースを把握しておくことで、
買主から価格交渉が入ったときに、
売るのか、断るのかを数字で判断できる
ようになります。
3カ月前と2カ月前では「同じ500万円」でも意味が違う
例えば同じ500万円で募集していても、
閉店3カ月前。
閉店2カ月前。
閉店1カ月前。
では、売主が持っている時間が違います。
3カ月前なら、
「もう少し反応を見よう」
という判断ができるかもしれません。
しかし1カ月前なら、
入居審査や契約、引渡し、さらに不成約時の原状回復まで考える必要があります。
つまり、
居抜き造作の価格は「店舗の価値」だけではなく「残された時間」と一緒に考える
ことが重要なのです。
前編まとめ｜居抜き売却は「閉店日が決まってから」ではなく早めに準備する
ここまで、
閉店3カ月前
と
閉店2カ月前
を中心に解説しました。
3カ月前なら、
①賃貸借契約を確認する
②居抜き査定をする
③募集価格と最低ラインを考える
④営業中売却の方法を決める
⑤買主募集を開始する
そして2カ月前になったら、
⑥問い合わせ数を確認する
⑦問い合わせ→内覧→申込みのどこで止まっているか分析する
⑧必要なら価格・募集条件を見直す
⑨貸主・管理会社との調整を進める
⑩不成約の場合の原状回復費・工期も確認する
という流れです。
重要なのは、
居抜き売却に「まだ早すぎる」と考えすぎないこと。
閉店を正式決定する前でも、
「もし売るならいくらくらいなのか」
「どれくらいの期間が必要なのか」
を確認することはできます。
そして、
閉店まで残り1カ月になると、居抜き売却の考え方は大きく変わります。
後編では、
「閉店1カ月前でも居抜き売却できる？」
から始めます。
さらに、
残り2週間ならどうする？
買主がいるのに審査待ちなら？
いつ造作価格を大きく下げる？
0円譲渡でも得になるケースとは？
いつ居抜きを諦めて原状回復へ切り替える？
退去直前に絶対やってはいけないことは？
そして最後に、
閉店3カ月前・2カ月前・1カ月前・2週間前の「居抜き売却スケジュール表」
としてまとめます。
居抜き売却では、
高く売るためにも「時間を残す」ことが重要です。
厨房を壊してから。
閉店してから。
退去直前になってから。
ではなく、
「閉店しようかな」と考え始めた段階から。
そこが、居抜き売却を検討する一つのタイミングです。
もちろん。後編は閉店1カ月前→2週間前→期限直前と進めて、最後に「いつ値下げするか」「0円譲渡」「原状回復への切替」「時期別スケジュール」まで完成させます。
名古屋で居抜き売却するならいつから動く？閉店3カ月前・2カ月前・1カ月前で変わる売却スケジュール【2026年最新版】後編｜居抜きの達人
前編では、
閉店3カ月前
閉店2カ月前
を中心に、居抜き売却をどのように進めるべきか解説しました。
後編では、さらに時間が迫った、
閉店1カ月前。
閉店2週間前。
退去期限直前。
について解説します。
ここから重要になるのは、
「いくらで売りたいか」より「あと何日あるか」
という視点です。
居抜き売却は、買主候補が見つかればその日に完了する取引ではありません。
買主との条件交渉。
貸主・管理会社との調整。
入居申込み。
入居審査。
造作譲渡契約。
次の賃貸借契約等。
代金支払い。
引渡し。
などが必要になります。
さらに居抜き売却が成立しなければ、契約内容に応じて原状回復工事等が必要になる場合があります。
だからこそ、閉店・退去が近づくほど、
「売却価格」と「時間」のバランス
が重要になるのです。
閉店1カ月前｜まだ居抜き売却できる？
「閉店まであと1カ月しかありません。今からでも居抜きで売れますか？」
この質問は非常に多いです。
結論としては、
1カ月前でも居抜き売却できる可能性はあります。
ただし、
「1カ月あれば十分」ではありません。
店舗条件によっては短期間で買主候補が見つかることもありますが、必ず見つかるわけではありません。
さらに買主候補が見つかっても、貸主側との調整や入居審査等があります。
そのため、3カ月前と1カ月前では販売戦略を変える必要があります。
1カ月前に最優先するのは「期限の確認」
まず確認するのは、
本当のデッドラインがいつなのか
です。
例えば、
営業終了日が10月31日。
賃貸借契約終了日が11月30日。
原状回復工事に一定期間必要。
という店舗なら、
居抜き売却の最終期限は11月30日ではありません。
売れなかった場合に原状回復する時間を残す必要があるからです。
つまり、
閉店日
契約終了日
明渡し日
原状回復に必要な工期
を整理して、
「何月何日までなら居抜き売却を狙えるのか」
を逆算します。
1カ月前なら募集価格をもう一度見直す
例えば3カ月前から、
造作500万円
で募集していたとします。
問い合わせはあった。
内覧も入った。
しかし申込みはない。
そして残り1カ月。
この状況で、
「あと1カ月だけ500万円で様子を見よう」
という判断には注意が必要です。
残された時間が少ない以上、
市場の反応を踏まえて価格を見直す必要があります。
値下げは「負け」ではない
居抜き売却では、
500万円から400万円へ値下げすると、
「100万円損した」
と感じるかもしれません。
しかし、そうとは限りません。
例えば仮に、
400万円なら買いたい人がいる。
一方で400万円を断り、最終的に売れなければ、
造作売却0円。
さらに、
原状回復費200万円。
となる可能性があります。
もちろん、400万円なら必ず成約するという意味ではありません。
しかし重要なのは、
募集価格ではなく最終手残り
です。
居抜き売却では、
「いくらで募集しているか」
より、
「最終的にいくら残ったか」
を見る必要があります。
1カ月前は「高く売る」から「成立させる」へ少しずつ比重を変える
3カ月前なら、
多少強気の条件から市場の反応を見る余地があります。
しかし残り1カ月になると、
成約可能性
をより重視する必要があります。
例えば、
500万円で問い合わせゼロ。
450万円でも反応が弱い。
400万円なら内覧が増えた。
350万円なら具体的な買主候補がいる。
という場合です。
このとき、
「最初500万円だったから350万円では絶対売らない」
と考えるのではなく、
売らなかった場合に何が起きるのか
まで比較します。
家賃も「時間のコスト」
居抜き売却が長引けば、その間にも家賃等の固定費が発生する可能性があります。
例えば仮に月額家賃が30万円なら、
1カ月延びれば30万円。
2カ月なら60万円。
それに、
共益費。
水道光熱費。
その他固定費。
などが加わる場合もあります。
つまり、
高く売るために時間をかけることにもコストがある
ということです。
閉店2週間前｜ここからは判断スピードが重要
次に、
閉店・退去期限まで残り約2週間
となった場合です。
ここまで来ると、店舗の状況によってはかなり時間が限られます。
買主候補がすでにいる場合と、
まだ問い合わせすらない場合では、
対応が大きく変わります。
買主候補がいるなら「どこまで進んでいるか」を確認
例えば、
「買いたい人はいます」
という状態でも、
実際には、
問い合わせしただけ。
内覧しただけ。
価格交渉中。
入居申込み済み。
入居審査中。
貸主承諾済み。
造作譲渡契約済み。
では、まったく違います。
残り2週間なら、
「買主がいる」ではなく「成約まであと何が残っているのか」
を確認する必要があります。
入居審査中でも安心しない
買主候補が店舗を気に入り、
「この店舗を借りたい」
となっても、次の賃貸借が必ず成立するとは限りません。
入居審査等で進まない可能性もあります。
また、
希望業態。
保証会社。
貸主側の条件。
工事内容。
営業時間。
などによって話が進まないこともあります。
そのため、
審査結果が出るまで原状回復準備を完全に止めてしまう
ことにもリスクがあります。
残り2週間で買主ゼロならどうする？
ここはかなり厳しい判断になります。
問い合わせゼロ。
内覧ゼロ。
買主候補ゼロ。
そして退去まで残り2週間。
この場合、
大幅な条件見直しを検討すると同時に、原状回復へ切り替える期限を確認する
必要があります。
造作価格を下げる。
対象業態を広げる。
情報を見直す。
募集方法を見直す。
などを検討しながら、
一方では、
原状回復業者。
厨房買取業者。
撤去業者。
などの手配も考えます。
「0円でもいいから引き継いでほしい」という判断もある
居抜き売却では、
造作価格0円
という選択肢もあります。
「せっかく何百万円もかけた店を0円で渡すなんて損」
と思うかもしれません。
しかし、必ずしもそうとは限りません。
例えば仮に、
造作価格0円。
しかし貸主との調整が成立し、次の借主へ内装・設備を引き継ぐことで、
200万円の原状回復負担を回避できる。
という状況なら、
0円譲渡でも経済的な意味があります。
「0円で売る」と「何もしない」は違う
居抜き価格だけを見ると、
0円＝利益なし
です。
しかし撤退全体を見ると、
造作代金。
原状回復費。
設備撤去費。
廃棄費。
追加家賃。
その他費用。
を考える必要があります。
つまり、
居抜き売却では「造作価格」ではなく「撤退総額」で判断する
ということです。
もちろん0円で譲渡すれば必ず原状回復義務がなくなるわけではありません。
貸主との調整や契約内容の確認が必要です。
いつ居抜き売却を諦めて原状回復へ切り替える？
これは非常に重要な問題です。
答えは、
原状回復に必要な日数から逆算して決める
です。
例えば、
契約終了まで20日。
原状回復に10日必要。
厨房設備撤去等にも時間が必要。
となれば、19日間居抜き買主を探し続けるのは危険です。
工事会社のスケジュールによっては、もっと早い判断が必要になります。
「売れるまで募集」は危険
居抜き売却を始めると、
「せっかくここまで募集したんだから」
「あと1週間あれば買主が出るかも」
「問い合わせが1件来ているから」
と、最後まで期待したくなります。
しかし、
居抜き売却には明確な期限があります。
最終的に売れず、
原状回復工事も間に合わない。
これは避けたい状況です。
だから募集開始時点で、
「○月○日までに条件が整わなければ原状回復へ切り替える」
というデッドラインを設定しておくことが重要です。
退去直前にやってはいけないこと① 原状回復業者を探し始める
退去1週間前になって初めて、
「スケルトンにしてください」
と工事業者へ依頼する。
これは危険です。
工事会社にも予定があります。
店舗規模や工事内容によって必要な期間も異なります。
だから、
居抜き売却中でも原状回復費と必要工期は事前に確認しておく
ことをおすすめします。
退去直前にやってはいけないこと② 厨房設備を勝手に処分する
反対に、
「もう売れないだろう」
と自己判断して厨房設備を処分するのも慎重に考える必要があります。
業務用冷蔵庫。
製氷機。
食器洗浄機。
ガスレンジ。
フライヤー。
作業台。
シンク。
などを撤去してしまった後で買主候補が現れても、
居抜き店舗としての魅力が大きく低下する
可能性があります。
売却可能性と原状回復期限を確認してから判断しましょう。
退去直前にやってはいけないこと③ 買主候補1人だけを信じて待つ
これも注意したいところです。
「絶対借ります」
「ほぼ決まりです」
「融資が出れば契約します」
と言われていても、
契約等が完了するまでは予定が変わる可能性があります。
特に退去期限が近い場合、
1人の買主候補だけを前提に原状回復準備をすべて止める
ことにはリスクがあります。
現在どこまで手続きが進んでいるのかを確認しながら判断します。
閉店後でも居抜き売却できる？
閉店後だから居抜き売却できない、というわけではありません。
賃貸借契約が継続していて、
設備・内装が残っており、
貸主側との調整が可能で、
時間が残されているなら、
閉店後でも買主を探せる場合があります。
ただし、
営業終了後も家賃等が発生する可能性がある
ことには注意が必要です。
閉店して売上がなくなった状態で固定費だけが続けば、時間経過そのものが負担になります。
【保存版】閉店時期別・居抜き売却スケジュール
ここまでを時期別にまとめます。
閉店3カ月前
この時期は、
「売却準備と市場確認」
です。
賃貸借契約書を確認。
居抜き査定。
造作価格を決める。
営業中売却の方法を決める。
募集開始。
原状回復条件を確認。
この段階なら、比較的選択肢を持ちながら進めやすくなります。
閉店2カ月前
この時期は、
「市場の反応を分析する」
です。
問い合わせはあるか。
内覧はあるか。
申込みはあるか。
どこで止まっているか。
価格は適切か。
買主候補の業態は貸主側で検討可能か。
などを確認します。
必要なら価格や募集方法を修正します。
閉店1カ月前
ここからは、
「成約可能性を優先する」
段階です。
価格交渉へ柔軟に対応する。
具体的な買主候補を優先する。
貸主・管理会社との調整を急ぐ。
入居審査等の進捗を確認する。
原状回復の工期を確定する。
そして、
居抜き募集の最終期限を決める。
ここが重要です。
閉店2週間前
この時期は、
「決断する」
段階です。
具体的な買主がいて契約等が進んでいるのか。
まだ内覧段階なのか。
買主候補がゼロなのか。
状況を冷静に確認します。
場合によっては、
大幅な値下げ。
0円譲渡。
厨房設備売却。
原状回復への切替。
などを検討する必要があります。
早く相談する最大のメリットは「高く売れる」だけではない
居抜き売却を早く始めるメリットというと、
「高く売れる可能性が上がる」
と思われがちです。
もちろん、時間があれば買主を探す期間を確保しやすくなります。
しかし、それ以上に重要なのが、
選択肢を残せること
です。
売る。
価格を下げる。
別業態へ広げる。
別の買主を探す。
貸主側と調整する。
0円で引き継ぐ。
設備だけ売る。
原状回復する。
時間があれば比較できます。
しかし退去3日前では、選択肢が極端に少なくなります。
「まだ閉店を決めていない」は早すぎない
居抜きの達人では、
まだ閉店を正式決定していない段階
でもご相談いただけます。
例えば、
「今の店がいくらくらいで売れるのか知りたい」
「売れるなら閉店を考えたい」
「赤字だけど、もう少し続けるか迷っている」
「3カ月後くらいに閉店するかもしれない」
「大家さんにはまだ話していない」
このような段階です。
相談したからといって、
必ず閉店しなければならないわけではありません。
まず選択肢を知ることが重要です。
名古屋で居抜き売却するなら居抜きの達人
居抜きの達人では、名古屋市を中心に愛知県全域で、
飲食店売却
店舗売却
居抜き売却
造作譲渡
テナント募集
をご相談いただけます。
名駅。
栄。
錦。
金山。
大須。
今池。
伏見。
新栄。
泉。
東桜。
覚王山。
御器所。
藤が丘。
その他、名古屋市内・愛知県内に対応しています。
こんな段階でもご相談ください
「閉店するかまだ迷っている」
「3カ月後くらいに辞めるかもしれない」
「大家さんにはまだ話していない」
「契約書にスケルトン返却と書いてある」
「造作がいくらで売れるか知りたい」
「他社で募集しているけど売れない」
「閉店まであと1カ月しかない」
「退去まで2週間しかない」
こうした段階でも、まず現在の状況を整理することが重要です。
まとめ｜居抜き売却は「閉店3カ月前」ではなく「閉店を考えた日」から始まる
この記事では、
閉店3カ月前。
閉店2カ月前。
閉店1カ月前。
閉店2週間前。
それぞれの居抜き売却スケジュールを解説しました。
もちろん、
「必ず3カ月前から始めなければ売れない」
という意味ではありません。
1カ月前でも成立する可能性はあります。
反対に、3カ月前から始めても必ず売れるわけではありません。
重要なのは、
残された時間によって売却戦略を変えること。
3カ月前なら市場を見る。
2カ月前なら反応を分析する。
1カ月前なら成約可能性を重視する。
2週間前なら最終判断をする。
そして売れなかった場合に備え、
原状回復へ切り替えるデッドラインも決めておく。
これが重要です。
居抜き売却では、
時間がなくなってからできることは限られます。
厨房設備を処分する前。
内装を壊す前。
原状回復工事を発注する前。
閉店を発表する前。
そして、
「店を閉めようかな」と考え始めた段階で。
まず居抜きとしてどのような可能性があるのか確認してみてください。
高く売るためだけではありません。
最後まで選択肢を残すために、早く動く。
それが居抜き売却では非常に重要です。
――閉店する店舗にも、まだ価値は残っています。
名古屋で飲食店を居抜きで売るなら【居抜きの達人】
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
居抜きの達人｜株式会社 愛知不動産売却センター
名古屋の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却【居抜キング】
名古屋の事故物件・訳あり物件売却/買取【名古屋仏縁不動産】
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号
メゾン森703号
TEL：052-380-4206
名古屋市の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却・造作譲渡・閉店相談は「居抜きの達人」へ。
名古屋で居抜き売却するならいつから動く？閉店3カ月前・2カ月前・1カ月前で変わる売却スケジュール【2026年最新版】後編｜居抜きの達人
前編では、
閉店3カ月前
閉店2カ月前
を中心に、居抜き売却をどのように進めるべきか解説しました。
後編では、さらに時間が迫った、
閉店1カ月前。
閉店2週間前。
退去期限直前。
について解説します。
ここから重要になるのは、
「いくらで売りたいか」より「あと何日あるか」
という視点です。
居抜き売却は、買主候補が見つかればその日に完了する取引ではありません。
買主との条件交渉。
貸主・管理会社との調整。
入居申込み。
入居審査。
造作譲渡契約。
次の賃貸借契約等。
代金支払い。
引渡し。
などが必要になります。
さらに居抜き売却が成立しなければ、契約内容に応じて原状回復工事等が必要になる場合があります。
だからこそ、閉店・退去が近づくほど、
「売却価格」と「時間」のバランス
が重要になるのです。
閉店1カ月前｜まだ居抜き売却できる？
「閉店まであと1カ月しかありません。今からでも居抜きで売れますか？」
この質問は非常に多いです。
結論としては、
1カ月前でも居抜き売却できる可能性はあります。
ただし、
「1カ月あれば十分」ではありません。
店舗条件によっては短期間で買主候補が見つかることもありますが、必ず見つかるわけではありません。
さらに買主候補が見つかっても、貸主側との調整や入居審査等があります。
そのため、3カ月前と1カ月前では販売戦略を変える必要があります。
1カ月前に最優先するのは「期限の確認」
まず確認するのは、
本当のデッドラインがいつなのか
です。
例えば、
営業終了日が10月31日。
賃貸借契約終了日が11月30日。
原状回復工事に一定期間必要。
という店舗なら、
居抜き売却の最終期限は11月30日ではありません。
売れなかった場合に原状回復する時間を残す必要があるからです。
つまり、
閉店日
契約終了日
明渡し日
原状回復に必要な工期
を整理して、
「何月何日までなら居抜き売却を狙えるのか」
を逆算します。
1カ月前なら募集価格をもう一度見直す
例えば3カ月前から、
造作500万円
で募集していたとします。
問い合わせはあった。
内覧も入った。
しかし申込みはない。
そして残り1カ月。
この状況で、
「あと1カ月だけ500万円で様子を見よう」
という判断には注意が必要です。
残された時間が少ない以上、
市場の反応を踏まえて価格を見直す必要があります。
値下げは「負け」ではない
居抜き売却では、
500万円から400万円へ値下げすると、
「100万円損した」
と感じるかもしれません。
しかし、そうとは限りません。
例えば仮に、
400万円なら買いたい人がいる。
一方で400万円を断り、最終的に売れなければ、
造作売却0円。
さらに、
原状回復費200万円。
となる可能性があります。
もちろん、400万円なら必ず成約するという意味ではありません。
しかし重要なのは、
募集価格ではなく最終手残り
です。
居抜き売却では、
「いくらで募集しているか」
より、
「最終的にいくら残ったか」
を見る必要があります。
1カ月前は「高く売る」から「成立させる」へ少しずつ比重を変える
3カ月前なら、
多少強気の条件から市場の反応を見る余地があります。
しかし残り1カ月になると、
成約可能性
をより重視する必要があります。
例えば、
500万円で問い合わせゼロ。
450万円でも反応が弱い。
400万円なら内覧が増えた。
350万円なら具体的な買主候補がいる。
という場合です。
このとき、
「最初500万円だったから350万円では絶対売らない」
と考えるのではなく、
売らなかった場合に何が起きるのか
まで比較します。
家賃も「時間のコスト」
居抜き売却が長引けば、その間にも家賃等の固定費が発生する可能性があります。
例えば仮に月額家賃が30万円なら、
1カ月延びれば30万円。
2カ月なら60万円。
それに、
共益費。
水道光熱費。
その他固定費。
などが加わる場合もあります。
つまり、
高く売るために時間をかけることにもコストがある
ということです。
閉店2週間前｜ここからは判断スピードが重要
次に、
閉店・退去期限まで残り約2週間
となった場合です。
ここまで来ると、店舗の状況によってはかなり時間が限られます。
買主候補がすでにいる場合と、
まだ問い合わせすらない場合では、
対応が大きく変わります。
買主候補がいるなら「どこまで進んでいるか」を確認
例えば、
「買いたい人はいます」
という状態でも、
実際には、
問い合わせしただけ。
内覧しただけ。
価格交渉中。
入居申込み済み。
入居審査中。
貸主承諾済み。
造作譲渡契約済み。
では、まったく違います。
残り2週間なら、
「買主がいる」ではなく「成約まであと何が残っているのか」
を確認する必要があります。
入居審査中でも安心しない
買主候補が店舗を気に入り、
「この店舗を借りたい」
となっても、次の賃貸借が必ず成立するとは限りません。
入居審査等で進まない可能性もあります。
また、
希望業態。
保証会社。
貸主側の条件。
工事内容。
営業時間。
などによって話が進まないこともあります。
そのため、
審査結果が出るまで原状回復準備を完全に止めてしまう
ことにもリスクがあります。
残り2週間で買主ゼロならどうする？
ここはかなり厳しい判断になります。
問い合わせゼロ。
内覧ゼロ。
買主候補ゼロ。
そして退去まで残り2週間。
この場合、
大幅な条件見直しを検討すると同時に、原状回復へ切り替える期限を確認する
必要があります。
造作価格を下げる。
対象業態を広げる。
情報を見直す。
募集方法を見直す。
などを検討しながら、
一方では、
原状回復業者。
厨房買取業者。
撤去業者。
などの手配も考えます。
「0円でもいいから引き継いでほしい」という判断もある
居抜き売却では、
造作価格0円
という選択肢もあります。
「せっかく何百万円もかけた店を0円で渡すなんて損」
と思うかもしれません。
しかし、必ずしもそうとは限りません。
例えば仮に、
造作価格0円。
しかし貸主との調整が成立し、次の借主へ内装・設備を引き継ぐことで、
200万円の原状回復負担を回避できる。
という状況なら、
0円譲渡でも経済的な意味があります。
「0円で売る」と「何もしない」は違う
居抜き価格だけを見ると、
0円＝利益なし
です。
しかし撤退全体を見ると、
造作代金。
原状回復費。
設備撤去費。
廃棄費。
追加家賃。
その他費用。
を考える必要があります。
つまり、
居抜き売却では「造作価格」ではなく「撤退総額」で判断する
ということです。
もちろん0円で譲渡すれば必ず原状回復義務がなくなるわけではありません。
貸主との調整や契約内容の確認が必要です。
いつ居抜き売却を諦めて原状回復へ切り替える？
これは非常に重要な問題です。
答えは、
原状回復に必要な日数から逆算して決める
です。
例えば、
契約終了まで20日。
原状回復に10日必要。
厨房設備撤去等にも時間が必要。
となれば、19日間居抜き買主を探し続けるのは危険です。
工事会社のスケジュールによっては、もっと早い判断が必要になります。
「売れるまで募集」は危険
居抜き売却を始めると、
「せっかくここまで募集したんだから」
「あと1週間あれば買主が出るかも」
「問い合わせが1件来ているから」
と、最後まで期待したくなります。
しかし、
居抜き売却には明確な期限があります。
最終的に売れず、
原状回復工事も間に合わない。
これは避けたい状況です。
だから募集開始時点で、
「○月○日までに条件が整わなければ原状回復へ切り替える」
というデッドラインを設定しておくことが重要です。
退去直前にやってはいけないこと① 原状回復業者を探し始める
退去1週間前になって初めて、
「スケルトンにしてください」
と工事業者へ依頼する。
これは危険です。
工事会社にも予定があります。
店舗規模や工事内容によって必要な期間も異なります。
だから、
居抜き売却中でも原状回復費と必要工期は事前に確認しておく
ことをおすすめします。
退去直前にやってはいけないこと② 厨房設備を勝手に処分する
反対に、
「もう売れないだろう」
と自己判断して厨房設備を処分するのも慎重に考える必要があります。
業務用冷蔵庫。
製氷機。
食器洗浄機。
ガスレンジ。
フライヤー。
作業台。
シンク。
などを撤去してしまった後で買主候補が現れても、
居抜き店舗としての魅力が大きく低下する
可能性があります。
売却可能性と原状回復期限を確認してから判断しましょう。
退去直前にやってはいけないこと③ 買主候補1人だけを信じて待つ
これも注意したいところです。
「絶対借ります」
「ほぼ決まりです」
「融資が出れば契約します」
と言われていても、
契約等が完了するまでは予定が変わる可能性があります。
特に退去期限が近い場合、
1人の買主候補だけを前提に原状回復準備をすべて止める
ことにはリスクがあります。
現在どこまで手続きが進んでいるのかを確認しながら判断します。
閉店後でも居抜き売却できる？
閉店後だから居抜き売却できない、というわけではありません。
賃貸借契約が継続していて、
設備・内装が残っており、
貸主側との調整が可能で、
時間が残されているなら、
閉店後でも買主を探せる場合があります。
ただし、
営業終了後も家賃等が発生する可能性がある
ことには注意が必要です。
閉店して売上がなくなった状態で固定費だけが続けば、時間経過そのものが負担になります。
【保存版】閉店時期別・居抜き売却スケジュール
ここまでを時期別にまとめます。
閉店3カ月前
この時期は、
「売却準備と市場確認」
です。
賃貸借契約書を確認。
居抜き査定。
造作価格を決める。
営業中売却の方法を決める。
募集開始。
原状回復条件を確認。
この段階なら、比較的選択肢を持ちながら進めやすくなります。
閉店2カ月前
この時期は、
「市場の反応を分析する」
です。
問い合わせはあるか。
内覧はあるか。
申込みはあるか。
どこで止まっているか。
価格は適切か。
買主候補の業態は貸主側で検討可能か。
などを確認します。
必要なら価格や募集方法を修正します。
閉店1カ月前
ここからは、
「成約可能性を優先する」
段階です。
価格交渉へ柔軟に対応する。
具体的な買主候補を優先する。
貸主・管理会社との調整を急ぐ。
入居審査等の進捗を確認する。
原状回復の工期を確定する。
そして、
居抜き募集の最終期限を決める。
ここが重要です。
閉店2週間前
この時期は、
「決断する」
段階です。
具体的な買主がいて契約等が進んでいるのか。
まだ内覧段階なのか。
買主候補がゼロなのか。
状況を冷静に確認します。
場合によっては、
大幅な値下げ。
0円譲渡。
厨房設備売却。
原状回復への切替。
などを検討する必要があります。
早く相談する最大のメリットは「高く売れる」だけではない
居抜き売却を早く始めるメリットというと、
「高く売れる可能性が上がる」
と思われがちです。
もちろん、時間があれば買主を探す期間を確保しやすくなります。
しかし、それ以上に重要なのが、
選択肢を残せること
です。
売る。
価格を下げる。
別業態へ広げる。
別の買主を探す。
貸主側と調整する。
0円で引き継ぐ。
設備だけ売る。
原状回復する。
時間があれば比較できます。
しかし退去3日前では、選択肢が極端に少なくなります。
「まだ閉店を決めていない」は早すぎない
居抜きの達人では、
まだ閉店を正式決定していない段階
でもご相談いただけます。
例えば、
「今の店がいくらくらいで売れるのか知りたい」
「売れるなら閉店を考えたい」
「赤字だけど、もう少し続けるか迷っている」
「3カ月後くらいに閉店するかもしれない」
「大家さんにはまだ話していない」
このような段階です。
相談したからといって、
必ず閉店しなければならないわけではありません。
まず選択肢を知ることが重要です。
名古屋で居抜き売却するなら居抜きの達人
居抜きの達人では、名古屋市を中心に愛知県全域で、
飲食店売却
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をご相談いただけます。
名駅。
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東桜。
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その他、名古屋市内・愛知県内に対応しています。
こんな段階でもご相談ください
「閉店するかまだ迷っている」
「3カ月後くらいに辞めるかもしれない」
「大家さんにはまだ話していない」
「契約書にスケルトン返却と書いてある」
「造作がいくらで売れるか知りたい」
「他社で募集しているけど売れない」
「閉店まであと1カ月しかない」
「退去まで2週間しかない」
こうした段階でも、まず現在の状況を整理することが重要です。
まとめ｜居抜き売却は「閉店3カ月前」ではなく「閉店を考えた日」から始まる
この記事では、
閉店3カ月前。
閉店2カ月前。
閉店1カ月前。
閉店2週間前。
それぞれの居抜き売却スケジュールを解説しました。
もちろん、
「必ず3カ月前から始めなければ売れない」
という意味ではありません。
1カ月前でも成立する可能性はあります。
反対に、3カ月前から始めても必ず売れるわけではありません。
重要なのは、
残された時間によって売却戦略を変えること。
3カ月前なら市場を見る。
2カ月前なら反応を分析する。
1カ月前なら成約可能性を重視する。
2週間前なら最終判断をする。
そして売れなかった場合に備え、
原状回復へ切り替えるデッドラインも決めておく。
これが重要です。
居抜き売却では、
時間がなくなってからできることは限られます。
厨房設備を処分する前。
内装を壊す前。
原状回復工事を発注する前。
閉店を発表する前。
そして、
「店を閉めようかな」と考え始めた段階で。
まず居抜きとしてどのような可能性があるのか確認してみてください。
高く売るためだけではありません。
最後まで選択肢を残すために、早く動く。
それが居抜き売却では非常に重要です。
――閉店する店舗にも、まだ価値は残っています。
名古屋で飲食店を居抜きで売るなら【居抜きの達人】
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