2026.10.05
【成約事例】名古屋市中区錦3丁目のたこ焼き居酒屋を43日・380万円で居抜き売却｜12坪の小箱店舗・原状回復費160万円を削減｜居抜きの達人（運営：（株）愛知不動産売却センター）
名古屋市中区錦3丁目で営業されていた「たこ焼き居酒屋」について、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。
今回の店舗は、ビル1階・約12坪。
営業期間は、まだ約1年でした。
錦3丁目。
ビル1階。
12坪。
条件だけを見ると、
「かなり良い店舗なのでは？」
と思われる方も多いと思います。
確かに立地自体は悪くありません。
しかし今回の店舗には、現地を見なければ分からない特徴がありました。
それが、
1階ではあるものの、ビルの奥に店舗があり、通行人から店が見えにくい
ということです。
不動産資料だけを見れば「1階店舗」。
しかし、同じ1階でも道路に大きく面した路面店と、ビルの奥に入った店舗では、視認性や自然流入に大きな違いがあります。
今回の店主様は、この場所で約1年間たこ焼き居酒屋を営業されていました。
ところが営業を開始して約1年で、
店主様が病気に。
まだオープンからそれほど時間も経過しておらず、本来であればこれからという時期でした。
しかし体調面を考え、悩んだ末に店舗売却を決断。
「居抜きの達人」で買主募集を行った結果、
割烹料理店の開業を希望されていた買主様
との条件がまとまりました。
結果は、
売却期間43日。
居抜き売却価格380万円。
業態は、
たこ焼き居酒屋から割烹料理店へ。
さらに、居抜き売却が成立しなかった場合に見込まれていた、
原状回復費約160万円も削減
することができました。
単純比較すると、
380万円＋160万円＝最大約540万円
の経済的な差につながる可能性があります。
そして今回の事例で特に面白いのが、
買主様が既存内装をそのまま利用するわけではない
という点です。
買主様は店内をかなり改装し、割烹料理店としてフルリノベーションに近い工事を行う予定です。
それでも、
380万円を支払って居抜きで購入。
なぜでしょうか。
今回の事例は、
「居抜き売却＝内装や厨房機器をそのまま使うこと」
だけではないことがよく分かる成約事例となりました。
今回のたこ焼き居酒屋の居抜き売却概要
所在地：名古屋市中区錦3丁目
業種：たこ焼き居酒屋
所在階：ビル1階
店舗面積：約12坪
営業期間：約1年
売却理由：店主様の病気により営業継続が難しくなったため
売却期間：43日
居抜き売却価格：380万円
譲渡先：割烹料理店開業希望者
次店舗予定業態：割烹料理店
原状回復費削減額：約160万円
※店舗名、ビル名、売主様・買主様を特定できる情報や詳細な賃貸条件については、プライバシー保護のため一部非公開としています。
錦3丁目・1階でも「見えない店舗」はある
今回の店舗があったのは、
名古屋市中区錦3丁目。
名古屋でも多くの飲食店が集まる繁華街です。
さらに今回の物件は、
1階。
一般的には飲食店の出店希望者から人気が出やすい条件です。
しかし、
「1階＝必ず視認性が良い」わけではありません。
今回の店舗はビルの奥側にあり、道路を歩いている人から店舗そのものが見えにくい位置にありました。
同じ1階でも店舗価値は違う
店舗物件を見る際、
「1階だから良い」
「2階だから悪い」
と単純に判断することはできません。
例えば同じ1階でも、
道路に大きく面している店舗。
間口が広い店舗。
角地にある店舗。
ビル入口から奥へ入った店舗。
細い通路の先にある店舗。
では、まったく条件が違います。
今回の店舗は立地自体は悪くありませんでしたが、通行人からの視認性という点では弱い部分がありました。
飲食店では「店が見えること」も重要
通行量が多い場所だからといって、必ずしもお客様が入るわけではありません。
特に、
たこ焼き。
ラーメン。
居酒屋。
カフェ。
などでは、
「歩いていたら店を見つけた」
「看板を見て気になった」
「店内が見えたから入った」
という偶発的な来店があります。
店舗が奥にある場合、この自然流入を取り込みにくくなります。
そのため、
看板。
SNS。
Googleマップ。
口コミ。
予約。
などによって目的来店を増やす工夫が必要になります。
営業わずか1年で病気による売却
今回の店主様は、
営業開始から約1年
で店舗を手放すことになりました。
理由は、
病気。
経営不振だけが店舗売却の理由ではありません。
今回のように、
「これから店を育てていきたい」
というタイミングであっても、健康上の理由によって営業を続けられなくなることがあります。
非常に残念ではありますが、店舗経営は身体があってこそです。
無理をして営業を続けるのではなく、店舗に価値が残っているうちに売却することになりました。
営業1年だからこそ店舗状態が良い
営業期間が短いことには、居抜き売却上のメリットもあります。
今回の店舗は、
営業約1年。
内装や設備が比較的新しい状態で残っています。
一般的に飲食店は営業期間が長くなるほど、
床。
壁。
厨房。
空調。
家具。
設備。
などに使用感が出てきます。
今回は営業期間が短かったため、店舗全体としてまだ価値を判断しやすい状態でした。
12坪という「小箱」の価値
今回の店舗面積は、
約12坪。
いわゆる、
小箱店舗
です。
最近の飲食店開業では、このような10坪前後から15坪程度までの小型店舗を探している方も少なくありません。
理由の一つは、
開業後の固定費を抑えやすいこと。
です。
大型店より小型店を選ぶ開業者も多い
30坪、40坪、50坪という大型店舗になると、
家賃。
保証金。
内装工事費。
厨房設備。
スタッフ数。
水道光熱費。
なども大きくなります。
一方、12坪程度の店舗であれば、
少人数で営業しやすい。
家賃総額を抑えやすい。
内装工事の施工面積も小さい。
少ない席数でも高回転・高単価などの戦略を作れる。
といったメリットがあります。
小箱店舗は居抜き価格が高くなることも
店舗売却をしていると、
「12坪しかないから安いですよね？」
と聞かれることがあります。
しかし、必ずしもそうではありません。
店舗は、
坪数が小さい＝価値が低い
ではありません。
むしろ条件の良い小箱は出店希望者からの需要があり、居抜き価格が高くなるケースがあります。
今回も、
12坪で380万円。
1坪当たりに単純換算すると約31.7万円です。
もちろん居抜き価格を坪単価だけで判断することはできませんが、小型店舗だから安いとは限らないことが分かります。
たこ焼き居酒屋から割烹料理店へ
今回の買主様は、
割烹料理店の開業希望者。
つまり、
たこ焼き居酒屋→割烹料理店
への業態変更です。
同じ飲食店ではありますが、店舗の作り方はかなり違います。
たこ焼き居酒屋のカジュアルな店内と、
割烹料理店として求められる雰囲気。
当然、そのまま営業するわけにはいきません。
買主様は店内を大きく改装
今回の買主様は、
既存内装をほぼそのまま利用して開業するのではなく、
店内をかなり改装する予定
です。
割烹料理店として、
カウンター。
客席。
内装。
照明。
厨房。
店舗全体の雰囲気。
などを作り直していきます。
イメージとしては、
フルリノベーションに近い改装。
です。
「壊すならスケルトンで借りればいい」のか？
ここで疑問に思う方もいると思います。
「かなり壊すなら、わざわざ380万円で居抜きを買う必要があるの？」
という疑問です。
しかし店舗探しでは、
内装だけが価値ではありません。
今回、買主様が評価したのは、
店舗そのものの場所。
錦3丁目というエリア。
1階という条件。
12坪というサイズ。
そして物件としての総合的な条件でした。
居抜き代は「中古設備の値段」だけではない
これは店舗売却で非常に重要なポイントです。
居抜き売却価格を、
冷蔵庫はいくら。
製氷機はいくら。
エアコンはいくら。
テーブルはいくら。
と、中古設備の合計だけで考える方がいます。
しかし実際の造作譲渡では、それだけではありません。
買主様が、
「この場所で店をやりたい」
と思うこと自体に価値があります。
買主が欲しいのは「この物件で営業できる権利」
特に錦3丁目のような繁華街では、
希望するサイズ。
希望する階数。
希望する家賃。
希望する場所。
という条件をすべて満たす店舗が、いつでも空いているとは限りません。
今回の買主様も、
既存内装をすべて残したかったから380万円を支払ったわけではありません。
この場所、この広さ、この物件で割烹料理店を開業したい。
そう判断したからこそ、居抜きで購入したのです。
壊して作り直す居抜き売買もある
居抜き売却では、
「全部そのまま使わなければならない」
ということはありません。
厨房だけ利用する。
空調だけ利用する。
給排水だけ利用する。
一部の造作だけ残す。
ほとんど壊して作り直す。
こうした買い方もあります。
今回も、
居抜きで取得した上で、大幅にリノベーションする
というケースでした。
飲食店としてのインフラにも価値がある
たとえ内装を変更しても、
飲食店として使用されていた店舗には、
給排水。
ガス。
電気。
空調。
排気。
厨房区画。
など、飲食店営業に必要なインフラが整っている場合があります。
スケルトンから完全に新しく作る場合と比較すると、利用できる部分が残っていれば工事計画も変わります。
だからこそ、
「内装を壊す＝居抜き価値ゼロ」
とは限りません。
43日で380万円の売却成立
今回の売却期間は、
43日。
約1か月半で買主様との条件がまとまりました。
そして成約価格は、
380万円。
12坪という店舗サイズを考えても、比較的しっかりと価格を残すことができた売却だったと思います。
小箱だからこそ380万円という価格につながった
今回の成約では、
錦3丁目。
1階。
12坪。
営業1年。
という条件がポイントでした。
特に、
12坪という小箱
は次の買主様にとって魅力の一つでした。
大きな店舗が必要ない経営者にとっては、
「小さいから悪い」
のではありません。
むしろ、
ちょうどいい。
ということがあります。
小さい店は初期投資をコントロールしやすい
今回の買主様は大幅な改装を予定しています。
それでも店舗が12坪であれば、40坪の店舗をフルリノベーションする場合と比べ、工事範囲は小さくなります。
高級感のある割烹料理店を作る場合でも、
席数を絞る。
カウンターを中心にする。
内装へしっかり費用をかける。
という店舗作りが可能です。
小箱は、こうした専門店とも相性があります。
原状回復費160万円を削減
今回、居抜き売却が成立しなかった場合、
原状回復費約160万円
が見込まれていました。
12坪ですので、大型飲食店と比較すれば原状回復費は低めです。
それでも、
160万円。
決して小さな金額ではありません。
店主様は病気によって店舗を手放すことになっています。
その状況でさらに160万円を支払って店舗を解体することになれば、大きな負担になります。
380万円で売却＋160万円を削減
今回の数字を単純比較すると、
居抜き売却価格380万円。
さらに、
原状回復費約160万円を削減。
つまり、
380万円＋160万円＝最大約540万円
の経済的な差につながる可能性があります。
※実際の手取り額や経済効果は、仲介費用、設備所有権、リース残債、賃貸借条件等によって異なります。
160万円を支払って店を壊して退去するのではなく、
380万円で次の割烹料理店へ売却する。
結果として大きな違いになりました。
買主が改装する予定でも先に壊してはいけない
今回の事例で、売主様に特に知っていただきたいことがあります。
それは、
「どうせ次の人が改装するだろう」と考えて、売主側で先に壊さないこと。
です。
今回の買主様は結果的にかなり改装します。
しかし、
だからといって売主様が先にスケルトンにしていたら、同じ380万円で売却できたとは限りません。
買主様が、
何を残すか。
何を壊すか。
何を利用するか。
それは買主様が判断すればいいことです。
売主が勝手に価値を消してはいけない
「この厨房は古いからいらないだろう」
「このカウンターは次の人は使わないだろう」
「どうせ全部改装するだろう」
そう思って先に処分してしまうと、買主様が使いたかったものまで失われる可能性があります。
さらに撤去費まで売主様が負担することになります。
閉店を決めても、
まずは現状のまま査定する。
これが重要です。
「1階」「小箱」「錦3丁目」はそれぞれ別に評価する
今回の店舗は、
錦3丁目。
1階。
12坪。
という条件でした。
ただし、
「錦3丁目だから高い」
「1階だから高い」
「小箱だから高い」
と単純に判断することはできません。
今回のように1階でも奥まっていれば視認性は弱くなります。
一方で、12坪というサイズが次の買主様にはプラスになる。
店舗価値は、
複数の条件を総合して判断するもの
です。
小箱店舗は今後も居抜き売却と相性が良い
飲食店経営では、
人件費。
食材費。
光熱費。
内装費。
など、さまざまなコストがかかります。
そのため最初から大型店舗を構えるのではなく、
小型店舗で固定費を抑えて開業したい。
少人数で営業したい。
カウンター中心で営業したい。
という開業希望者もいます。
そのような買主様にとって、
10坪前後～15坪程度の小箱店舗
は魅力的な選択肢になります。
だからこそ、小さい店舗だからといって安易に価値が低いと判断する必要はありません。
営業1年でも閉店は起こる
今回の店主様は、まだ営業1年でした。
「せっかく店を作ったばかりなのに」
と思われるかもしれません。
しかし病気は、営業年数とは関係ありません。
飲食店の売却では、
「あと数年使わなければもったいない」
と無理をする必要はありません。
むしろ今回のように内装や設備が比較的新しく、店舗価値が残っている段階で売却できれば、次の経営者へ価値を引き継げる可能性があります。
店を壊さず、次の人に判断してもらう
今回のたこ焼き居酒屋は、
次の割烹料理店によって大きく姿を変える予定です。
もしかすると完成後は、以前の店舗とはまったく違う雰囲気になるかもしれません。
それでも、
居抜きで売却できたことには意味があります。
売主様は原状回復費を削減できた。
380万円で売却できた。
買主様は希望する錦3丁目の12坪・1階店舗を確保できた。
そこから自分の理想の割烹料理店を作る。
売主様と買主様、それぞれにメリットのある取引になりました。
名古屋市中区錦3丁目で飲食店を売却するなら居抜きの達人へ
今回の名古屋市中区錦3丁目のたこ焼き居酒屋は、
ビル1階
約12坪
営業約1年
という店舗でした。
錦3丁目の1階という一見すると好条件の店舗ですが、実際にはビルの奥にあり、通行人からは見えにくいという特徴がありました。
営業開始から約1年で店主様が病気になってしまい、残念ながら店舗売却を決断。
買主募集の結果、
割烹料理店開業希望者
との条件がまとまり、
売却期間43日。
居抜き売却価格380万円。
たこ焼き居酒屋から割烹料理店へ。
さらに、
原状回復費約160万円を削減。
単純比較では、
最大約540万円の経済的な差
につながる可能性があります。
今回の買主様は、既存店舗をほぼそのまま使うわけではありません。
店内をかなり改装し、
自分たちの割烹料理店へフルリノベーションする予定です。
それでも380万円で居抜き購入が成立しました。
ここが今回の事例で最も面白いところです。
居抜きの価値は、厨房機器や内装の中古価格だけではありません。
錦3丁目という場所。
1階という条件。
12坪という使いやすい小箱。
飲食店として使用されてきた店舗。
そして、
「ここで店をやりたい」
と買主様が思えるかどうか。
これらを含めて店舗の価値です。
また、今回のような12坪前後の小箱店舗は、少人数で営業したい開業者や、固定費を抑えたい経営者、カウンター主体の専門店などから検討される可能性があります。
「小さい店だから安い」
とは限りません。
条件の良い小箱だからこそ、しっかり居抜き価格が付くケースがあります。
そして売主様には、
買主が改装すると思っても、先に壊さないこと
をおすすめします。
次の買主様が何を残し、何を壊すかは買主様が判断します。
厨房機器を処分する前。
カウンターを撤去する前。
原状回復工事を発注する前。
まずは現在の状態で居抜き売却できる可能性を確認してください。
今回も、売主様側で先に160万円をかけてスケルトンへ戻していたら、380万円での居抜き売却という選択肢はなくなっていました。
43日で380万円。
原状回復費約160万円を削減。
たこ焼き居酒屋から割烹料理店へ。
営業わずか1年で病気による売却となったことは残念でしたが、店舗としての価値が残っている段階で次の経営者へ引き継ぐことができました。
次はまったく雰囲気の違う割烹料理店へ生まれ変わります。
新しい店がどんな店舗になるのか楽しみですし、ぜひ長く繁盛してほしいと思います。
名古屋市中区の錦、栄、丸の内、伏見周辺などで、たこ焼き店・居酒屋・小型飲食店・10坪前後の店舗の閉店や売却を検討されている方は、原状回復工事を始める前に「居抜きの達人」へご相談ください。
――壊す前に、売れる可能性を確認する。
名古屋市で飲食店・店舗の居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜きの達人」へお気軽にご相談ください。
今回の店舗は、ビル1階・約12坪。
営業期間は、まだ約1年でした。
錦3丁目。
ビル1階。
12坪。
条件だけを見ると、
「かなり良い店舗なのでは？」
と思われる方も多いと思います。
確かに立地自体は悪くありません。
しかし今回の店舗には、現地を見なければ分からない特徴がありました。
それが、
1階ではあるものの、ビルの奥に店舗があり、通行人から店が見えにくい
ということです。
不動産資料だけを見れば「1階店舗」。
しかし、同じ1階でも道路に大きく面した路面店と、ビルの奥に入った店舗では、視認性や自然流入に大きな違いがあります。
今回の店主様は、この場所で約1年間たこ焼き居酒屋を営業されていました。
ところが営業を開始して約1年で、
店主様が病気に。
まだオープンからそれほど時間も経過しておらず、本来であればこれからという時期でした。
しかし体調面を考え、悩んだ末に店舗売却を決断。
「居抜きの達人」で買主募集を行った結果、
割烹料理店の開業を希望されていた買主様
との条件がまとまりました。
結果は、
売却期間43日。
居抜き売却価格380万円。
業態は、
たこ焼き居酒屋から割烹料理店へ。
さらに、居抜き売却が成立しなかった場合に見込まれていた、
原状回復費約160万円も削減
することができました。
単純比較すると、
380万円＋160万円＝最大約540万円
の経済的な差につながる可能性があります。
そして今回の事例で特に面白いのが、
買主様が既存内装をそのまま利用するわけではない
という点です。
買主様は店内をかなり改装し、割烹料理店としてフルリノベーションに近い工事を行う予定です。
それでも、
380万円を支払って居抜きで購入。
なぜでしょうか。
今回の事例は、
「居抜き売却＝内装や厨房機器をそのまま使うこと」
だけではないことがよく分かる成約事例となりました。
今回のたこ焼き居酒屋の居抜き売却概要
所在地：名古屋市中区錦3丁目
業種：たこ焼き居酒屋
所在階：ビル1階
店舗面積：約12坪
営業期間：約1年
売却理由：店主様の病気により営業継続が難しくなったため
売却期間：43日
居抜き売却価格：380万円
譲渡先：割烹料理店開業希望者
次店舗予定業態：割烹料理店
原状回復費削減額：約160万円
※店舗名、ビル名、売主様・買主様を特定できる情報や詳細な賃貸条件については、プライバシー保護のため一部非公開としています。
錦3丁目・1階でも「見えない店舗」はある
今回の店舗があったのは、
名古屋市中区錦3丁目。
名古屋でも多くの飲食店が集まる繁華街です。
さらに今回の物件は、
1階。
一般的には飲食店の出店希望者から人気が出やすい条件です。
しかし、
「1階＝必ず視認性が良い」わけではありません。
今回の店舗はビルの奥側にあり、道路を歩いている人から店舗そのものが見えにくい位置にありました。
同じ1階でも店舗価値は違う
店舗物件を見る際、
「1階だから良い」
「2階だから悪い」
と単純に判断することはできません。
例えば同じ1階でも、
道路に大きく面している店舗。
間口が広い店舗。
角地にある店舗。
ビル入口から奥へ入った店舗。
細い通路の先にある店舗。
では、まったく条件が違います。
今回の店舗は立地自体は悪くありませんでしたが、通行人からの視認性という点では弱い部分がありました。
飲食店では「店が見えること」も重要
通行量が多い場所だからといって、必ずしもお客様が入るわけではありません。
特に、
たこ焼き。
ラーメン。
居酒屋。
カフェ。
などでは、
「歩いていたら店を見つけた」
「看板を見て気になった」
「店内が見えたから入った」
という偶発的な来店があります。
店舗が奥にある場合、この自然流入を取り込みにくくなります。
そのため、
看板。
SNS。
Googleマップ。
口コミ。
予約。
などによって目的来店を増やす工夫が必要になります。
営業わずか1年で病気による売却
今回の店主様は、
営業開始から約1年
で店舗を手放すことになりました。
理由は、
病気。
経営不振だけが店舗売却の理由ではありません。
今回のように、
「これから店を育てていきたい」
というタイミングであっても、健康上の理由によって営業を続けられなくなることがあります。
非常に残念ではありますが、店舗経営は身体があってこそです。
無理をして営業を続けるのではなく、店舗に価値が残っているうちに売却することになりました。
営業1年だからこそ店舗状態が良い
営業期間が短いことには、居抜き売却上のメリットもあります。
今回の店舗は、
営業約1年。
内装や設備が比較的新しい状態で残っています。
一般的に飲食店は営業期間が長くなるほど、
床。
壁。
厨房。
空調。
家具。
設備。
などに使用感が出てきます。
今回は営業期間が短かったため、店舗全体としてまだ価値を判断しやすい状態でした。
12坪という「小箱」の価値
今回の店舗面積は、
約12坪。
いわゆる、
小箱店舗
です。
最近の飲食店開業では、このような10坪前後から15坪程度までの小型店舗を探している方も少なくありません。
理由の一つは、
開業後の固定費を抑えやすいこと。
です。
大型店より小型店を選ぶ開業者も多い
30坪、40坪、50坪という大型店舗になると、
家賃。
保証金。
内装工事費。
厨房設備。
スタッフ数。
水道光熱費。
なども大きくなります。
一方、12坪程度の店舗であれば、
少人数で営業しやすい。
家賃総額を抑えやすい。
内装工事の施工面積も小さい。
少ない席数でも高回転・高単価などの戦略を作れる。
といったメリットがあります。
小箱店舗は居抜き価格が高くなることも
店舗売却をしていると、
「12坪しかないから安いですよね？」
と聞かれることがあります。
しかし、必ずしもそうではありません。
店舗は、
坪数が小さい＝価値が低い
ではありません。
むしろ条件の良い小箱は出店希望者からの需要があり、居抜き価格が高くなるケースがあります。
今回も、
12坪で380万円。
1坪当たりに単純換算すると約31.7万円です。
もちろん居抜き価格を坪単価だけで判断することはできませんが、小型店舗だから安いとは限らないことが分かります。
たこ焼き居酒屋から割烹料理店へ
今回の買主様は、
割烹料理店の開業希望者。
つまり、
たこ焼き居酒屋→割烹料理店
への業態変更です。
同じ飲食店ではありますが、店舗の作り方はかなり違います。
たこ焼き居酒屋のカジュアルな店内と、
割烹料理店として求められる雰囲気。
当然、そのまま営業するわけにはいきません。
買主様は店内を大きく改装
今回の買主様は、
既存内装をほぼそのまま利用して開業するのではなく、
店内をかなり改装する予定
です。
割烹料理店として、
カウンター。
客席。
内装。
照明。
厨房。
店舗全体の雰囲気。
などを作り直していきます。
イメージとしては、
フルリノベーションに近い改装。
です。
「壊すならスケルトンで借りればいい」のか？
ここで疑問に思う方もいると思います。
「かなり壊すなら、わざわざ380万円で居抜きを買う必要があるの？」
という疑問です。
しかし店舗探しでは、
内装だけが価値ではありません。
今回、買主様が評価したのは、
店舗そのものの場所。
錦3丁目というエリア。
1階という条件。
12坪というサイズ。
そして物件としての総合的な条件でした。
居抜き代は「中古設備の値段」だけではない
これは店舗売却で非常に重要なポイントです。
居抜き売却価格を、
冷蔵庫はいくら。
製氷機はいくら。
エアコンはいくら。
テーブルはいくら。
と、中古設備の合計だけで考える方がいます。
しかし実際の造作譲渡では、それだけではありません。
買主様が、
「この場所で店をやりたい」
と思うこと自体に価値があります。
買主が欲しいのは「この物件で営業できる権利」
特に錦3丁目のような繁華街では、
希望するサイズ。
希望する階数。
希望する家賃。
希望する場所。
という条件をすべて満たす店舗が、いつでも空いているとは限りません。
今回の買主様も、
既存内装をすべて残したかったから380万円を支払ったわけではありません。
この場所、この広さ、この物件で割烹料理店を開業したい。
そう判断したからこそ、居抜きで購入したのです。
壊して作り直す居抜き売買もある
居抜き売却では、
「全部そのまま使わなければならない」
ということはありません。
厨房だけ利用する。
空調だけ利用する。
給排水だけ利用する。
一部の造作だけ残す。
ほとんど壊して作り直す。
こうした買い方もあります。
今回も、
居抜きで取得した上で、大幅にリノベーションする
というケースでした。
飲食店としてのインフラにも価値がある
たとえ内装を変更しても、
飲食店として使用されていた店舗には、
給排水。
ガス。
電気。
空調。
排気。
厨房区画。
など、飲食店営業に必要なインフラが整っている場合があります。
スケルトンから完全に新しく作る場合と比較すると、利用できる部分が残っていれば工事計画も変わります。
だからこそ、
「内装を壊す＝居抜き価値ゼロ」
とは限りません。
43日で380万円の売却成立
今回の売却期間は、
43日。
約1か月半で買主様との条件がまとまりました。
そして成約価格は、
380万円。
12坪という店舗サイズを考えても、比較的しっかりと価格を残すことができた売却だったと思います。
小箱だからこそ380万円という価格につながった
今回の成約では、
錦3丁目。
1階。
12坪。
営業1年。
という条件がポイントでした。
特に、
12坪という小箱
は次の買主様にとって魅力の一つでした。
大きな店舗が必要ない経営者にとっては、
「小さいから悪い」
のではありません。
むしろ、
ちょうどいい。
ということがあります。
小さい店は初期投資をコントロールしやすい
今回の買主様は大幅な改装を予定しています。
それでも店舗が12坪であれば、40坪の店舗をフルリノベーションする場合と比べ、工事範囲は小さくなります。
高級感のある割烹料理店を作る場合でも、
席数を絞る。
カウンターを中心にする。
内装へしっかり費用をかける。
という店舗作りが可能です。
小箱は、こうした専門店とも相性があります。
原状回復費160万円を削減
今回、居抜き売却が成立しなかった場合、
原状回復費約160万円
が見込まれていました。
12坪ですので、大型飲食店と比較すれば原状回復費は低めです。
それでも、
160万円。
決して小さな金額ではありません。
店主様は病気によって店舗を手放すことになっています。
その状況でさらに160万円を支払って店舗を解体することになれば、大きな負担になります。
380万円で売却＋160万円を削減
今回の数字を単純比較すると、
居抜き売却価格380万円。
さらに、
原状回復費約160万円を削減。
つまり、
380万円＋160万円＝最大約540万円
の経済的な差につながる可能性があります。
※実際の手取り額や経済効果は、仲介費用、設備所有権、リース残債、賃貸借条件等によって異なります。
160万円を支払って店を壊して退去するのではなく、
380万円で次の割烹料理店へ売却する。
結果として大きな違いになりました。
買主が改装する予定でも先に壊してはいけない
今回の事例で、売主様に特に知っていただきたいことがあります。
それは、
「どうせ次の人が改装するだろう」と考えて、売主側で先に壊さないこと。
です。
今回の買主様は結果的にかなり改装します。
しかし、
だからといって売主様が先にスケルトンにしていたら、同じ380万円で売却できたとは限りません。
買主様が、
何を残すか。
何を壊すか。
何を利用するか。
それは買主様が判断すればいいことです。
売主が勝手に価値を消してはいけない
「この厨房は古いからいらないだろう」
「このカウンターは次の人は使わないだろう」
「どうせ全部改装するだろう」
そう思って先に処分してしまうと、買主様が使いたかったものまで失われる可能性があります。
さらに撤去費まで売主様が負担することになります。
閉店を決めても、
まずは現状のまま査定する。
これが重要です。
「1階」「小箱」「錦3丁目」はそれぞれ別に評価する
今回の店舗は、
錦3丁目。
1階。
12坪。
という条件でした。
ただし、
「錦3丁目だから高い」
「1階だから高い」
「小箱だから高い」
と単純に判断することはできません。
今回のように1階でも奥まっていれば視認性は弱くなります。
一方で、12坪というサイズが次の買主様にはプラスになる。
店舗価値は、
複数の条件を総合して判断するもの
です。
小箱店舗は今後も居抜き売却と相性が良い
飲食店経営では、
人件費。
食材費。
光熱費。
内装費。
など、さまざまなコストがかかります。
そのため最初から大型店舗を構えるのではなく、
小型店舗で固定費を抑えて開業したい。
少人数で営業したい。
カウンター中心で営業したい。
という開業希望者もいます。
そのような買主様にとって、
10坪前後～15坪程度の小箱店舗
は魅力的な選択肢になります。
だからこそ、小さい店舗だからといって安易に価値が低いと判断する必要はありません。
営業1年でも閉店は起こる
今回の店主様は、まだ営業1年でした。
「せっかく店を作ったばかりなのに」
と思われるかもしれません。
しかし病気は、営業年数とは関係ありません。
飲食店の売却では、
「あと数年使わなければもったいない」
と無理をする必要はありません。
むしろ今回のように内装や設備が比較的新しく、店舗価値が残っている段階で売却できれば、次の経営者へ価値を引き継げる可能性があります。
店を壊さず、次の人に判断してもらう
今回のたこ焼き居酒屋は、
次の割烹料理店によって大きく姿を変える予定です。
もしかすると完成後は、以前の店舗とはまったく違う雰囲気になるかもしれません。
それでも、
居抜きで売却できたことには意味があります。
売主様は原状回復費を削減できた。
380万円で売却できた。
買主様は希望する錦3丁目の12坪・1階店舗を確保できた。
そこから自分の理想の割烹料理店を作る。
売主様と買主様、それぞれにメリットのある取引になりました。
名古屋市中区錦3丁目で飲食店を売却するなら居抜きの達人へ
今回の名古屋市中区錦3丁目のたこ焼き居酒屋は、
ビル1階
約12坪
営業約1年
という店舗でした。
錦3丁目の1階という一見すると好条件の店舗ですが、実際にはビルの奥にあり、通行人からは見えにくいという特徴がありました。
営業開始から約1年で店主様が病気になってしまい、残念ながら店舗売却を決断。
買主募集の結果、
割烹料理店開業希望者
との条件がまとまり、
売却期間43日。
居抜き売却価格380万円。
たこ焼き居酒屋から割烹料理店へ。
さらに、
原状回復費約160万円を削減。
単純比較では、
最大約540万円の経済的な差
につながる可能性があります。
今回の買主様は、既存店舗をほぼそのまま使うわけではありません。
店内をかなり改装し、
自分たちの割烹料理店へフルリノベーションする予定です。
それでも380万円で居抜き購入が成立しました。
ここが今回の事例で最も面白いところです。
居抜きの価値は、厨房機器や内装の中古価格だけではありません。
錦3丁目という場所。
1階という条件。
12坪という使いやすい小箱。
飲食店として使用されてきた店舗。
そして、
「ここで店をやりたい」
と買主様が思えるかどうか。
これらを含めて店舗の価値です。
また、今回のような12坪前後の小箱店舗は、少人数で営業したい開業者や、固定費を抑えたい経営者、カウンター主体の専門店などから検討される可能性があります。
「小さい店だから安い」
とは限りません。
条件の良い小箱だからこそ、しっかり居抜き価格が付くケースがあります。
そして売主様には、
買主が改装すると思っても、先に壊さないこと
をおすすめします。
次の買主様が何を残し、何を壊すかは買主様が判断します。
厨房機器を処分する前。
カウンターを撤去する前。
原状回復工事を発注する前。
まずは現在の状態で居抜き売却できる可能性を確認してください。
今回も、売主様側で先に160万円をかけてスケルトンへ戻していたら、380万円での居抜き売却という選択肢はなくなっていました。
43日で380万円。
原状回復費約160万円を削減。
たこ焼き居酒屋から割烹料理店へ。
営業わずか1年で病気による売却となったことは残念でしたが、店舗としての価値が残っている段階で次の経営者へ引き継ぐことができました。
次はまったく雰囲気の違う割烹料理店へ生まれ変わります。
新しい店がどんな店舗になるのか楽しみですし、ぜひ長く繁盛してほしいと思います。
名古屋市中区の錦、栄、丸の内、伏見周辺などで、たこ焼き店・居酒屋・小型飲食店・10坪前後の店舗の閉店や売却を検討されている方は、原状回復工事を始める前に「居抜きの達人」へご相談ください。
――壊す前に、売れる可能性を確認する。
名古屋市で飲食店・店舗の居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜きの達人」へお気軽にご相談ください。
――閉店する店舗にも、まだ価値は残っています。
名古屋で飲食店を居抜きで売るなら【居抜きの達人】
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
居抜きの達人｜株式会社 愛知不動産売却センター
名古屋の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却【居抜キング】
名古屋の事故物件・訳あり物件売却/買取【名古屋仏縁不動産】
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号
メゾン森703号
TEL：052-380-4206
名古屋市の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却・造作譲渡・閉店相談は「居抜きの達人」へ。
名古屋で飲食店を居抜きで売るなら【居抜きの達人】
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
居抜きの達人｜株式会社 愛知不動産売却センター
名古屋の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却【居抜キング】
名古屋の事故物件・訳あり物件売却/買取【名古屋仏縁不動産】
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号
メゾン森703号
TEL：052-380-4206
名古屋市の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却・造作譲渡・閉店相談は「居抜きの達人」へ。