2026.10.06
名古屋で居抜き売却する際の造作価格Q&A50選｜査定額・値下げ・厨房設備・原状回復・高く売る方法を徹底解説【2026年最新版】｜居抜きの達人（運営：（株）愛知不動産売却センター）
飲食店や店舗を居抜きで売却しようとしたとき、オーナー様が最も気になるのが、
「この店はいくらで売れるのか？」
ではないでしょうか。
開業時に1,000万円かけた。
厨房設備だけで300万円以上かかった。
まだ営業して1年しか経っていない。
内装もかなり綺麗。
駅から近い。
1階路面店。
こうした条件が揃っていれば、
「かなり高く売れるのでは？」
と期待するのは当然です。
しかし、居抜き売却の造作価格は、
開業時にかけた金額だけでは決まりません。
立地。
家賃。
坪数。
階数。
内装。
厨房設備。
設備年式。
業態。
賃貸条件。
残りの契約期間。
そして何より、
「その金額なら引き継ぎたい」という買主がいるかどうか。
さまざまな要素によって変わります。
そこで今回は、名古屋市を中心に飲食店・店舗の居抜き売却を取り扱う居抜きの達人が、
造作価格・査定額・値下げ・厨房設備・原状回復・高く売る方法についてよくある50の疑問
をQ&A形式で解説します。
前編ではQ1〜Q25です。
Q1．そもそも「造作価格」とは何ですか？
A．店舗内の内装・設備・什器などを次の出店者へ譲渡するときの価格です。
飲食店であれば、
厨房設備。
カウンター。
客席。
テーブル・椅子。
空調。
ダクト。
照明。
看板。
その他の店舗設備。
などが対象になることがあります。
ただし、何が譲渡対象になるかは店舗ごとに異なります。
「店にあるもの全部＝造作」ではありません。
貸主設備やリース品などが含まれている場合もあるため、所有関係の確認が必要です。
Q2．「造作価格」と「居抜き価格」は同じ？
A．一般的には近い意味で使われることがありますが、厳密には何を譲渡する価格なのか確認することが重要です。
「居抜き500万円」と書かれていても、
厨房機器。
家具。
食器。
レジ。
看板。
エアコン。
など、どこまで含まれるのかは店舗によって違います。
そのため、
金額だけではなく譲渡対象を確認すること
が重要です。
Q3．造作価格は誰が決めるの？
A．最終的な募集価格は売主が決めます。
居抜き業者等が査定額や市場性について意見を出すことはできますが、
「必ずこの金額で売らなければならない」
というものではありません。
ただし、売主が自由に価格を決められることと、
その価格で市場が買ってくれるか
は別の話です。
Q4．造作の査定額はどうやって決める？
A．店舗全体を総合的に見て判断します。
代表的なポイントは、
立地。
最寄駅。
周辺需要。
家賃。
坪数。
階数。
間口。
視認性。
内装状態。
厨房設備。
設備年式。
空調。
ダクト。
給排水。
電気・ガス。
業態。
賃貸条件。
などです。
つまり、
厨房機器の中古価格を足しただけでは造作査定になりません。
Q5．開業に1,000万円かけたら造作500万円くらいで売れる？
A．必ずしもそうではありません。
開業費1,000万円だから500万円。
開業費2,000万円だから1,000万円。
という計算ではありません。
開業時に高額な費用をかけた店舗でも、次の出店者が大規模な改装をするなら、その内装に高い価値を感じない場合があります。
逆に、開業費そのものはそれほど高額でなくても、
次の出店者がほとんどそのまま利用できる店舗
なら評価される可能性があります。
Q6．営業1年しかしていない綺麗な店舗なら高く売れる？
A．プラス材料にはなりますが、それだけで高額売却できるとは限りません。
新しい店舗なら、
内装の劣化が少ない。
厨房設備の年式が比較的新しい。
改装費を抑えやすい。
などのメリットがあります。
しかし、
家賃が高い。
立地が合わない。
特殊な内装。
希望価格が高すぎる。
賃貸条件が厳しい。
となれば、買主が限定される可能性があります。
「新しい＝高く売れる」ではありません。
Q7．営業10年以上の古い店舗でも造作価格は付きますか？
A．可能性はあります。
店舗が古くても、
立地がいい。
家賃とのバランスがいい。
厨房が使える。
同業態なら改装が少なく済む。
小型で開業しやすい。
など、買主にとってメリットがあれば検討される可能性があります。
反対に、設備が古く故障が多い場合などは評価に影響することがあります。
Q8．厨房設備が多いほど造作価格は高くなる？
A．必ずしも「台数が多い＝高い」ではありません。
重要なのは、
次の出店者が使える設備かどうか
です。
例えばラーメン店を開業したい人にとって、
茹で麺機。
大型冷蔵庫。
製氷機。
ガス設備。
ダクト。
などがそのまま使えるなら魅力があります。
しかし次の買主がカフェを開業するなら、一部設備は不要になる可能性があります。
Q9．厨房機器を新品で買った金額は査定に反映される？
A．参考材料にはなりますが、購入価格がそのまま造作価値になるわけではありません。
厨房機器には、
年式。
メーカー。
使用状況。
故障の有無。
中古市場での需要。
などがあります。
例えば新品で100万円だった設備でも、
中古になった時点で同じ100万円の価値があるわけではありません。
Q10．厨房機器だけで300万円かけています。造作300万円以上になりますか？
A．厨房への投資額だけでは判断できません。
居抜き店舗は、
厨房設備だけでなく、
家賃。
立地。
内装。
客席。
空調。
排気。
店舗サイズ。
賃貸条件。
などを含めて評価されます。
逆に厨房機器単体では高値にならなくても、
店舗一式として次の出店者が利用できることで価値が生まれる
場合があります。
Q11．1階路面店なら造作価格は高くできますか？
A．1階路面はプラス材料になるケースがあります。
視認性が高い。
入りやすい。
看板を見てもらいやすい。
業態の選択肢が広がる。
などのメリットがあります。
ただし、
1階でも家賃が極端に高い。
人通りが少ない。
間口が狭い。
立地と業態が合わない。
などの場合があります。
1階だから必ず高値で売れるわけではありません。
Q12．2階・3階の店舗は造作価格が安くなりますか？
A．階数だけで決まるものではありません。
名古屋駅・栄・錦・金山などでは、2階以上にある飲食店も珍しくありません。
BAR。
スナック。
居酒屋。
焼肉店。
美容系店舗。
など、上層階でも成立しやすい業態があります。
重要なのは、
その場所・階数・家賃・業態の組み合わせ
です。
Q13．地下店舗でも居抜きで売れますか？
A．可能です。
地下店舗は業態によって相性があります。
例えば、
居酒屋。
BAR。
飲食店。
ライブ・エンターテインメント系。
などです。
一方、視認性や導線、看板設置等が買主の判断材料になります。
地下だから造作価値ゼロ、ということではありません。
Q14．小さい店舗の方が造作価格は高くなりやすい？
A．小型店舗は買主層が広がる場合があります。
例えば10坪前後なら、
少人数営業。
個人開業。
夫婦経営。
カウンター中心。
などを考えている買主が検討しやすいことがあります。
大型店舗と比較して初期投資や固定費を抑えやすいこともあります。
ただし、
小さい＝必ず高く売れる
という意味ではありません。
Q15．家賃は造作価格に関係ありますか？
A．非常に重要な要素の一つです。
買主は造作代だけを払うわけではありません。
取得後は、
家賃。
共益費。
保証金。
保証会社費用。
改装費。
仕入れ。
人件費。
運転資金。
などが必要です。
造作300万円でも家賃が重ければ、
買主から見た総負担は大きくなります。
Q16．現在の家賃が安ければ高く売れますか？
A．買主にとって魅力になる可能性がありますが、現在の条件がそのまま次の賃貸借に適用されるとは限りません。
貸主が次のテナント募集時に条件を変更することも考えられます。
そのため、
「今の家賃が10万円だから次の人も必ず10万円」
とは限りません。
買主募集では、新しい賃貸条件について確認が必要です。
Q17．名駅・栄・錦なら高く売れますか？
A．需要が期待できるエリアでも、店舗ごとの条件で大きく変わります。
同じ栄でも、
1階か上層階か。
表通りかビル奥か。
坪数。
家賃。
業態。
内装。
営業時間条件。
などで違います。
名古屋の人気エリアだから、
どんな店舗でも高額で売れるわけではありません。
Q18．造作価格は「売主が欲しい金額」で決めてもいい？
A．募集価格として設定することはできますが、市場との距離を見る必要があります。
例えば、
借入金が800万円残っているから800万円で売りたい。
という事情があったとしても、
買主から見た店舗価値が800万円になるとは限りません。
居抜き売却では、
売主が必要な金額と市場が評価する金額を分けて考える
ことが重要です。
Q19．借金が残っていると査定額は高くなりますか？
A．借入残高は造作の市場価値とは別です。
残債700万円だから査定700万円。
ということにはなりません。
これは居抜き売却で特に重要なポイントです。
開業時の借入金。
設備ローン。
内装費。
現在の残債。
は売主にとって非常に重要ですが、
買主が支払う造作価格を直接決めるものではありません。
Q20．「最低でもこの金額が必要」と業者に伝えてもいい？
A．もちろん伝えて構いません。
例えば、
「最低400万円は残したい」
「300万円以下なら売却しない」
という希望があるなら、最初に共有した方がいいでしょう。
ただし、
希望価格と査定価格に大きな差がある場合は、その理由を確認すること
が重要です。
Q21．査定300万円なのに500万円で募集してもいい？
A．募集すること自体は可能ですが、価格差によるリスクを理解する必要があります。
500万円でも買主が現れる可能性はゼロではありません。
しかし市場との価格差が大きければ、
問い合わせが来ない。
内覧されない。
募集期間だけが長くなる。
退去期限が近づく。
という可能性があります。
特に閉店期限が決まっている場合、
時間も売却条件の一つ
です。
Q22．最初は高めに出して、売れなかったら下げればいい？
A．一つの方法ではありますが、注意が必要です。
例えば、
1,000万円。
800万円。
600万円。
500万円。
と短期間に何度も値下げすると、
買主候補から、
「もう少し待てばまた下がるのでは？」
と思われる可能性があります。
また、長期間掲載され続けることで、
「ずっと売れていない店舗」
という印象を持たれる可能性もあります。
Q23．強気の価格からスタートするのはダメ？
A．必ずしもダメではありません。
時間に余裕がある。
希少性が高い。
立地がいい。
同業態ですぐ使える。
設備状態がいい。
など、強気価格を試す理由がある店舗もあります。
ただし、
「いつまでその価格で募集するのか」
を決めておくことが重要です。
例えば、
一定期間の問い合わせ数。
内覧数。
買主の反応。
などを見ながら再判断します。
Q24．問い合わせがゼロなら価格が高すぎる？
A．可能性の一つですが、価格だけが原因とは限りません。
問い合わせがない場合は、
造作価格。
家賃。
坪数。
階数。
業態。
募集写真。
掲載情報。
エリア。
貸主側の条件。
などを確認します。
例えば、造作価格を下げても家賃が非常に高ければ、反響が増えない可能性があります。
だから、
「売れない＝値下げ」
と即断しないことが重要です。
Q25．内覧は多いのに申込みがない場合、価格を下げるべき？
A．価格を含め、内覧後に買主が何をマイナス評価しているのか確認します。
内覧があるということは、
写真。
エリア。
家賃。
造作価格。
坪数。
など、募集情報の段階では一定の興味を持たれているということです。
しかし現地を見ると、
厨房が古い。
内装の傷みが多い。
思ったより狭い。
臭いが気になる。
改装費がかかりそう。
設備が不足している。
造作価格に対して内容が合わない。
などの理由で申込みに至らない可能性があります。
そのため、
内覧後に「なぜ見送ったのか」を分析すること
が重要です。
単純に50万円、100万円と下げるだけではなく、
買主がどこを評価していないのか
を見ます。
前編まとめ｜造作価格は「かけた金額」ではなく「次の人にとっての価値」で考える
Q1〜Q25までを通して、最も重要なのは、
開業費用＝造作価格ではない
ということです。
例えば開業に1,000万円かけた店舗でも、
次の出店者が、
「内装を全部変えたい」
「厨房設備が自分の業態に合わない」
「家賃が高い」
と考えれば、高額な造作価格では成立しにくくなります。
逆に、
派手な内装ではなくても、
家賃とのバランスがいい。
小型で開業しやすい。
厨房設備が揃っている。
同業態ならほとんどそのまま使える。
立地が希望条件に合う。
という店舗なら、
次の出店者にとって価値の高い居抜き店舗
になる可能性があります。
つまり造作価格は、
「過去にいくら使ったか」ではなく「これから使う人にどれだけ価値があるか」
という視点が重要です。
そして造作価格には「時間」も関係する
同じ店舗でも、
退去まで6カ月ある場合。
退去まで3カ月の場合。
残り1カ月の場合。
残り2週間の場合。
では、売主が取れる戦略が変わります。
時間があれば、
強気価格を試す。
反響を見る。
価格を修正する。
別業態へ募集を広げる。
買主を比較する。
という選択肢があります。
しかし退去直前になれば、
原状回復へ切り替える期限
も迫ってきます。
そのため、
造作価格は店舗だけを見て決めるのではなく、残された売却期間も含めて考える
ことが重要です。
結局、居抜き店舗はいくらで募集するのが正解なのか？
までまとめます。
高く売りたい。
これは売主様なら当然です。
しかし、
「高く募集すること」と「高く売ること」は同じではありません。
次の出店者から見た価値。
原状回復費。
家賃。
残された時間。
市場からの反響。
これらを見ながら、
最終的な手残りを最大化する価格を考える。
これが居抜き売却における造作価格の基本です。
「この店はいくらで売れるのか？」
ではないでしょうか。
開業時に1,000万円かけた。
厨房設備だけで300万円以上かかった。
まだ営業して1年しか経っていない。
内装もかなり綺麗。
駅から近い。
1階路面店。
こうした条件が揃っていれば、
「かなり高く売れるのでは？」
と期待するのは当然です。
しかし、居抜き売却の造作価格は、
開業時にかけた金額だけでは決まりません。
立地。
家賃。
坪数。
階数。
内装。
厨房設備。
設備年式。
業態。
賃貸条件。
残りの契約期間。
そして何より、
「その金額なら引き継ぎたい」という買主がいるかどうか。
さまざまな要素によって変わります。
そこで今回は、名古屋市を中心に飲食店・店舗の居抜き売却を取り扱う居抜きの達人が、
造作価格・査定額・値下げ・厨房設備・原状回復・高く売る方法についてよくある50の疑問
をQ&A形式で解説します。
前編ではQ1〜Q25です。
Q1．そもそも「造作価格」とは何ですか？
A．店舗内の内装・設備・什器などを次の出店者へ譲渡するときの価格です。
飲食店であれば、
厨房設備。
カウンター。
客席。
テーブル・椅子。
空調。
ダクト。
照明。
看板。
その他の店舗設備。
などが対象になることがあります。
ただし、何が譲渡対象になるかは店舗ごとに異なります。
「店にあるもの全部＝造作」ではありません。
貸主設備やリース品などが含まれている場合もあるため、所有関係の確認が必要です。
Q2．「造作価格」と「居抜き価格」は同じ？
A．一般的には近い意味で使われることがありますが、厳密には何を譲渡する価格なのか確認することが重要です。
「居抜き500万円」と書かれていても、
厨房機器。
家具。
食器。
レジ。
看板。
エアコン。
など、どこまで含まれるのかは店舗によって違います。
そのため、
金額だけではなく譲渡対象を確認すること
が重要です。
Q3．造作価格は誰が決めるの？
A．最終的な募集価格は売主が決めます。
居抜き業者等が査定額や市場性について意見を出すことはできますが、
「必ずこの金額で売らなければならない」
というものではありません。
ただし、売主が自由に価格を決められることと、
その価格で市場が買ってくれるか
は別の話です。
Q4．造作の査定額はどうやって決める？
A．店舗全体を総合的に見て判断します。
代表的なポイントは、
立地。
最寄駅。
周辺需要。
家賃。
坪数。
階数。
間口。
視認性。
内装状態。
厨房設備。
設備年式。
空調。
ダクト。
給排水。
電気・ガス。
業態。
賃貸条件。
などです。
つまり、
厨房機器の中古価格を足しただけでは造作査定になりません。
Q5．開業に1,000万円かけたら造作500万円くらいで売れる？
A．必ずしもそうではありません。
開業費1,000万円だから500万円。
開業費2,000万円だから1,000万円。
という計算ではありません。
開業時に高額な費用をかけた店舗でも、次の出店者が大規模な改装をするなら、その内装に高い価値を感じない場合があります。
逆に、開業費そのものはそれほど高額でなくても、
次の出店者がほとんどそのまま利用できる店舗
なら評価される可能性があります。
Q6．営業1年しかしていない綺麗な店舗なら高く売れる？
A．プラス材料にはなりますが、それだけで高額売却できるとは限りません。
新しい店舗なら、
内装の劣化が少ない。
厨房設備の年式が比較的新しい。
改装費を抑えやすい。
などのメリットがあります。
しかし、
家賃が高い。
立地が合わない。
特殊な内装。
希望価格が高すぎる。
賃貸条件が厳しい。
となれば、買主が限定される可能性があります。
「新しい＝高く売れる」ではありません。
Q7．営業10年以上の古い店舗でも造作価格は付きますか？
A．可能性はあります。
店舗が古くても、
立地がいい。
家賃とのバランスがいい。
厨房が使える。
同業態なら改装が少なく済む。
小型で開業しやすい。
など、買主にとってメリットがあれば検討される可能性があります。
反対に、設備が古く故障が多い場合などは評価に影響することがあります。
Q8．厨房設備が多いほど造作価格は高くなる？
A．必ずしも「台数が多い＝高い」ではありません。
重要なのは、
次の出店者が使える設備かどうか
です。
例えばラーメン店を開業したい人にとって、
茹で麺機。
大型冷蔵庫。
製氷機。
ガス設備。
ダクト。
などがそのまま使えるなら魅力があります。
しかし次の買主がカフェを開業するなら、一部設備は不要になる可能性があります。
Q9．厨房機器を新品で買った金額は査定に反映される？
A．参考材料にはなりますが、購入価格がそのまま造作価値になるわけではありません。
厨房機器には、
年式。
メーカー。
使用状況。
故障の有無。
中古市場での需要。
などがあります。
例えば新品で100万円だった設備でも、
中古になった時点で同じ100万円の価値があるわけではありません。
Q10．厨房機器だけで300万円かけています。造作300万円以上になりますか？
A．厨房への投資額だけでは判断できません。
居抜き店舗は、
厨房設備だけでなく、
家賃。
立地。
内装。
客席。
空調。
排気。
店舗サイズ。
賃貸条件。
などを含めて評価されます。
逆に厨房機器単体では高値にならなくても、
店舗一式として次の出店者が利用できることで価値が生まれる
場合があります。
Q11．1階路面店なら造作価格は高くできますか？
A．1階路面はプラス材料になるケースがあります。
視認性が高い。
入りやすい。
看板を見てもらいやすい。
業態の選択肢が広がる。
などのメリットがあります。
ただし、
1階でも家賃が極端に高い。
人通りが少ない。
間口が狭い。
立地と業態が合わない。
などの場合があります。
1階だから必ず高値で売れるわけではありません。
Q12．2階・3階の店舗は造作価格が安くなりますか？
A．階数だけで決まるものではありません。
名古屋駅・栄・錦・金山などでは、2階以上にある飲食店も珍しくありません。
BAR。
スナック。
居酒屋。
焼肉店。
美容系店舗。
など、上層階でも成立しやすい業態があります。
重要なのは、
その場所・階数・家賃・業態の組み合わせ
です。
Q13．地下店舗でも居抜きで売れますか？
A．可能です。
地下店舗は業態によって相性があります。
例えば、
居酒屋。
BAR。
飲食店。
ライブ・エンターテインメント系。
などです。
一方、視認性や導線、看板設置等が買主の判断材料になります。
地下だから造作価値ゼロ、ということではありません。
Q14．小さい店舗の方が造作価格は高くなりやすい？
A．小型店舗は買主層が広がる場合があります。
例えば10坪前後なら、
少人数営業。
個人開業。
夫婦経営。
カウンター中心。
などを考えている買主が検討しやすいことがあります。
大型店舗と比較して初期投資や固定費を抑えやすいこともあります。
ただし、
小さい＝必ず高く売れる
という意味ではありません。
Q15．家賃は造作価格に関係ありますか？
A．非常に重要な要素の一つです。
買主は造作代だけを払うわけではありません。
取得後は、
家賃。
共益費。
保証金。
保証会社費用。
改装費。
仕入れ。
人件費。
運転資金。
などが必要です。
造作300万円でも家賃が重ければ、
買主から見た総負担は大きくなります。
Q16．現在の家賃が安ければ高く売れますか？
A．買主にとって魅力になる可能性がありますが、現在の条件がそのまま次の賃貸借に適用されるとは限りません。
貸主が次のテナント募集時に条件を変更することも考えられます。
そのため、
「今の家賃が10万円だから次の人も必ず10万円」
とは限りません。
買主募集では、新しい賃貸条件について確認が必要です。
Q17．名駅・栄・錦なら高く売れますか？
A．需要が期待できるエリアでも、店舗ごとの条件で大きく変わります。
同じ栄でも、
1階か上層階か。
表通りかビル奥か。
坪数。
家賃。
業態。
内装。
営業時間条件。
などで違います。
名古屋の人気エリアだから、
どんな店舗でも高額で売れるわけではありません。
Q18．造作価格は「売主が欲しい金額」で決めてもいい？
A．募集価格として設定することはできますが、市場との距離を見る必要があります。
例えば、
借入金が800万円残っているから800万円で売りたい。
という事情があったとしても、
買主から見た店舗価値が800万円になるとは限りません。
居抜き売却では、
売主が必要な金額と市場が評価する金額を分けて考える
ことが重要です。
Q19．借金が残っていると査定額は高くなりますか？
A．借入残高は造作の市場価値とは別です。
残債700万円だから査定700万円。
ということにはなりません。
これは居抜き売却で特に重要なポイントです。
開業時の借入金。
設備ローン。
内装費。
現在の残債。
は売主にとって非常に重要ですが、
買主が支払う造作価格を直接決めるものではありません。
Q20．「最低でもこの金額が必要」と業者に伝えてもいい？
A．もちろん伝えて構いません。
例えば、
「最低400万円は残したい」
「300万円以下なら売却しない」
という希望があるなら、最初に共有した方がいいでしょう。
ただし、
希望価格と査定価格に大きな差がある場合は、その理由を確認すること
が重要です。
Q21．査定300万円なのに500万円で募集してもいい？
A．募集すること自体は可能ですが、価格差によるリスクを理解する必要があります。
500万円でも買主が現れる可能性はゼロではありません。
しかし市場との価格差が大きければ、
問い合わせが来ない。
内覧されない。
募集期間だけが長くなる。
退去期限が近づく。
という可能性があります。
特に閉店期限が決まっている場合、
時間も売却条件の一つ
です。
Q22．最初は高めに出して、売れなかったら下げればいい？
A．一つの方法ではありますが、注意が必要です。
例えば、
1,000万円。
800万円。
600万円。
500万円。
と短期間に何度も値下げすると、
買主候補から、
「もう少し待てばまた下がるのでは？」
と思われる可能性があります。
また、長期間掲載され続けることで、
「ずっと売れていない店舗」
という印象を持たれる可能性もあります。
Q23．強気の価格からスタートするのはダメ？
A．必ずしもダメではありません。
時間に余裕がある。
希少性が高い。
立地がいい。
同業態ですぐ使える。
設備状態がいい。
など、強気価格を試す理由がある店舗もあります。
ただし、
「いつまでその価格で募集するのか」
を決めておくことが重要です。
例えば、
一定期間の問い合わせ数。
内覧数。
買主の反応。
などを見ながら再判断します。
Q24．問い合わせがゼロなら価格が高すぎる？
A．可能性の一つですが、価格だけが原因とは限りません。
問い合わせがない場合は、
造作価格。
家賃。
坪数。
階数。
業態。
募集写真。
掲載情報。
エリア。
貸主側の条件。
などを確認します。
例えば、造作価格を下げても家賃が非常に高ければ、反響が増えない可能性があります。
だから、
「売れない＝値下げ」
と即断しないことが重要です。
Q25．内覧は多いのに申込みがない場合、価格を下げるべき？
A．価格を含め、内覧後に買主が何をマイナス評価しているのか確認します。
内覧があるということは、
写真。
エリア。
家賃。
造作価格。
坪数。
など、募集情報の段階では一定の興味を持たれているということです。
しかし現地を見ると、
厨房が古い。
内装の傷みが多い。
思ったより狭い。
臭いが気になる。
改装費がかかりそう。
設備が不足している。
造作価格に対して内容が合わない。
などの理由で申込みに至らない可能性があります。
そのため、
内覧後に「なぜ見送ったのか」を分析すること
が重要です。
単純に50万円、100万円と下げるだけではなく、
買主がどこを評価していないのか
を見ます。
前編まとめ｜造作価格は「かけた金額」ではなく「次の人にとっての価値」で考える
Q1〜Q25までを通して、最も重要なのは、
開業費用＝造作価格ではない
ということです。
例えば開業に1,000万円かけた店舗でも、
次の出店者が、
「内装を全部変えたい」
「厨房設備が自分の業態に合わない」
「家賃が高い」
と考えれば、高額な造作価格では成立しにくくなります。
逆に、
派手な内装ではなくても、
家賃とのバランスがいい。
小型で開業しやすい。
厨房設備が揃っている。
同業態ならほとんどそのまま使える。
立地が希望条件に合う。
という店舗なら、
次の出店者にとって価値の高い居抜き店舗
になる可能性があります。
つまり造作価格は、
「過去にいくら使ったか」ではなく「これから使う人にどれだけ価値があるか」
という視点が重要です。
そして造作価格には「時間」も関係する
同じ店舗でも、
退去まで6カ月ある場合。
退去まで3カ月の場合。
残り1カ月の場合。
残り2週間の場合。
では、売主が取れる戦略が変わります。
時間があれば、
強気価格を試す。
反響を見る。
価格を修正する。
別業態へ募集を広げる。
買主を比較する。
という選択肢があります。
しかし退去直前になれば、
原状回復へ切り替える期限
も迫ってきます。
そのため、
造作価格は店舗だけを見て決めるのではなく、残された売却期間も含めて考える
ことが重要です。
結局、居抜き店舗はいくらで募集するのが正解なのか？
までまとめます。
高く売りたい。
これは売主様なら当然です。
しかし、
「高く募集すること」と「高く売ること」は同じではありません。
次の出店者から見た価値。
原状回復費。
家賃。
残された時間。
市場からの反響。
これらを見ながら、
最終的な手残りを最大化する価格を考える。
これが居抜き売却における造作価格の基本です。
名古屋で居抜き売却する際の造作価格Q&A50選｜査定額・値下げ・厨房設備・原状回復・高く売る方法を徹底解説【2026年最新版】後編｜居抜きの達人
前編では、造作価格について、
「開業にいくらかけたか」だけでは決まらない
と解説しました。
居抜き店舗の価値は、
立地。
家賃。
坪数。
階数。
内装。
厨房設備。
設備年式。
業態。
賃貸条件。
そして、
次の出店者がその店舗をどれだけそのまま利用できるか
によって変わります。
後編ではさらに実践的に、
いつ値下げするのか？
原状回復費まで考えたら安く売った方が得なのか？
厨房機器やエアコンは査定にどう影響するのか？
高い査定額を出す会社へ頼めば本当に高く売れるのか？
など、Q26〜Q50まで詳しく解説します。
さらに後半では、名古屋市で実際にあった、
「希望価格と市場評価が大きく離れていた店舗」
の事例も紹介します。
Q26．造作価格を値下げするならいつ？
A．問い合わせ・内覧・申込みの状況と、残された売却期間を見て判断します。
例えば、
募集開始から一定期間たっても問い合わせがほぼゼロ。
問い合わせはあるが内覧にならない。
内覧は何件もあるが申込みがない。
という状態では、それぞれ確認するポイントが違います。
また、退去まで半年ある店舗と、残り1カ月しかない店舗でも判断は変わります。
重要なのは、
「○週間たったから値下げ」ではなく、市場からの反応を見ること
です。
Q27．値下げは50万円？100万円？どれくらい下げればいい？
A．一律の正解はありません。
例えば500万円から490万円に変更しても、買主から見た印象がほとんど変わらない場合があります。
一方で、
500万円から400万円。
300万円から250万円。
など、一定の価格帯を下回ることで検討する買主が増える可能性もあります。
ただし、
大幅に下げれば必ず売れるわけではありません。
原因が家賃や業態制限なら、造作価格だけ下げても解決しないことがあります。
Q28．造作0円で譲るのは大損ですか？
A．必ずしもそうとは限りません。
例えば、
造作0円。
しかし次のテナントへの引継ぎが成立し、貸主との調整の結果として300万円の原状回復負担を回避できた。
という条件なら、
売却代金は0円でも、撤退全体では経済的なメリット
が生まれる可能性があります。
ただし、
0円で譲渡すれば自動的に原状回復義務がなくなるわけではありません。
賃貸借契約や貸主との調整が必要です。
Q29．原状回復費まで考えれば安く売った方が得になることもある？
A．あります。
例えば、
希望造作価格400万円。
買主から300万円の申込み。
売れなければ原状回復250万円。
というケースです。
売主から見ると、
「100万円も値切られた」
と感じます。
しかし300万円を断った結果、最終的に売れず250万円の原状回復費が発生すれば、結果は大きく変わります。
※数字は考え方を説明するための仮の例です。
居抜き売却では、
「いくら値引きしたか」ではなく「最終的にいくら残るか」
を見ることが重要です。
Q30．厨房機器を先に売ると造作査定は下がりますか？
A．店舗によっては影響する可能性があります。
業務用冷蔵庫。
製氷機。
コールドテーブル。
食器洗浄機。
フライヤー。
ガスレンジ。
など、次の出店者が使用できる設備を先に撤去すると、
居抜きとしての魅力が下がる可能性
があります。
厨房機器を買取業者へ売却する前に、
店舗一式ならどの程度の価値が考えられるのか
を確認することをおすすめします。
Q31．エアコンやダクトも造作価格に影響しますか？
A．影響する可能性があります。
特に飲食店では、
空調。
排気ダクト。
給排水。
ガス。
電気容量。
グリストラップ。
などの店舗インフラも重要です。
例えばダクト単体では中古品として高く売れなくても、
「飲食店として必要な排気設備が整っている店舗」
という点に買主が価値を感じる場合があります。
ただし、エアコン等については売主所有なのか、貸主設備なのか等を確認する必要があります。
Q32．故障している厨房機器があると査定は下がる？
A．設備の重要性や故障状態によって評価に影響する場合があります。
例えば、
製氷機が故障。
冷蔵庫が冷えない。
エアコンが故障。
食洗機が使用できない。
などです。
ただし故障設備が1台あるから、
造作価値がすべてなくなるわけではありません。
重要なのは、不具合を把握している場合に買主へ適切に伝えることです。
Q33．リース品も造作査定に含めていい？
A．売主の所有物として自由に譲渡できるとは限りません。
例えば100万円相当の厨房機器が店内にあっても、それがリース会社所有なら、
売主の造作として勝手に売却することはできません。
査定時には、
売主所有。
貸主設備。
リース品。
前テナントからの残置物。
などを整理します。
Q34．造作価格を高くするために売却前に改装した方がいい？
A．売却目的だけで大規模改装する場合は慎重に判断した方がいいでしょう。
例えば200万円かけて改装したから、
造作価格が200万円上がるとは限りません。
次の買主が、
「自分の好みに変えたい」
と考えれば、改装費を回収できない可能性があります。
居抜き売却では、
売却前にお金をかけることより、現在の状態をどう見せるか
を考えた方がいい場合があります。
Q35．売却前に厨房や店内を掃除した方が高く売れる？
A．清掃はおすすめします。
高額なリフォームとは違い、
厨房の油汚れ。
床。
客席。
トイレ。
入口。
ガラス。
などを清掃するだけでも、内覧時の印象は変わります。
特に買主は、
「このまま使えるか」
という目線で店舗を見ています。
同じ設備でも、汚れた状態より管理されている状態の方が安心感につながります。
Q36．営業中と閉店後ではどちらが高く売れますか？
A．一概には言えませんが、営業中から募集するメリットがあります。
営業中なら、
厨房機器が実際に動いている。
店舗が営業できる状態に保たれている。
閉店から退去までの時間を消費しにくい。
などのメリットがあります。
また、
閉店前から買主を探せることで売却期間を確保できる
ことも大きなポイントです。
Q37．他社で高い査定額を出されたら、その会社へ頼んだ方がいい？
A．査定額だけで判断しない方がいいでしょう。
例えば、
A社 査定300万円。
B社 査定500万円。
C社 査定800万円。
だった場合、
800万円と言われれば魅力的に感じます。
しかし重要なのは、
査定額ではなく実際の成約価格
です。
査定800万円でも買主が現れなければ、800万円を受け取れるわけではありません。
Q38．査定500万円と言われたら500万円で売れる？
A．保証されるものではありません。
査定価格。
募集価格。
申込価格。
成約価格。
は、それぞれ違う場合があります。
例えば500万円で募集して、
買主から400万円の申込みが入り、
交渉して450万円で成約。
ということも考えられます。
だから査定では、
「なぜこの価格なのか」
という根拠を確認することが重要です。
Q39．会社によって査定額が違うのはなぜ？
A．評価方法や市場の見方、想定する買主層などが異なるためです。
ある会社は厨房設備を高く評価する。
ある会社は立地を重視する。
ある会社は早期成約を前提に査定する。
ある会社は強気の募集価格を提示する。
などの違いがあります。
そのため、
査定額だけを横並びにして一番高い会社を選ぶ
のではなく、その価格で売れると考える理由を確認してください。
Q40．高額査定を出してくれる業者ほど良い業者？
A．必ずしもそうとは限りません。
売主にとって、
「300万円です」
と言われるより、
「800万円でいけます」
と言われた方が嬉しいのは当然です。
しかし居抜き売却には、退去期限があります。
高額で長期間募集した結果、
買主が見つからない。
退去期限が迫る。
大幅値下げ。
それでも決まらない。
原状回復。
となれば、高い査定額そのものには意味がありません。
Q41．造作価格を高く売る一番のコツは？
A．できるだけ早い段階から準備し、選択肢を残すことです。
時間があれば、
強気価格を試す。
反響を見る。
内覧者の意見を聞く。
価格を調整する。
複数の買主候補を比較する。
ということができます。
退去2週間前では、こうした選択肢が少なくなります。
つまり、
時間そのものが交渉力になる
ことがあります。
Q42．居抜き売却で一番やってはいけない価格設定は？
A．市場から大きく離れた価格を、根拠なく長期間維持することです。
高く募集すること自体が悪いわけではありません。
問題は、
問い合わせゼロ。
内覧ゼロ。
数カ月経過。
それでも、
「いつか800万円で買う人が来るはず」
と何も変えないことです。
市場から反応がないこと自体が、一つの情報です。
Q43．実際に希望価格が高すぎて売れなかった事例はありますか？
A．あります。
名古屋市中区錦3丁目で取り扱ったBARの事例です。
ビル5階。
約11坪。
営業約1年。
3年間の定期建物賃貸借。
開業時には、
約1,000万円
を投資されていました。
店舗は新しく、内装にもかなりこだわったBARでした。
売主様の希望価格は、
800万円。
一方、当社査定は、
約150万円。
非常に大きな価格差がありました。
Q44．なぜ1,000万円かけたBARが800万円で売れなかった？
A．開業投資と中古の造作価値は別だからです。
約1,000万円を投資していても、
次の買主がその内装をどれだけ利用するか。
残りの賃貸条件はどうか。
その造作価格で出店したい人がいるか。
などによって市場価値は変わります。
この店舗は約3カ月募集しましたが、800万円では成約に至りませんでした。
最終的には、
約240万円をかけてスケルトンへ戻す
ことになりました。
もちろん、
「150万円なら必ず売れていた」
という意味ではありません。
しかし、
開業投資額をそのまま売却価格へ反映することの難しさ
が分かる事例です。
Q45．希望1,200万円から300万円で成約した店舗もある？
A．あります。名古屋市中区栄4丁目の焼肉店です。
ビル2階。
約20.5坪。
営業約1年2カ月。
店主は約7年間修業した後に独立。
店内には、
天井吊り下げ式の無煙ロースター10台
を設置していました。
開業時には大きな費用をかけ、店舗も比較的新しく綺麗な状態でした。
売主様の希望価格は、
1,200万円。
当社査定は、
約400万円。
約800万円もの差がありました。
Q46．栄4丁目の焼肉店は最終的にいくらで売れた？
約4カ月募集し、複数回の価格見直しを行った結果、
最終的に300万円で成約しました。
売主様には約1,000万円の借入が残っていました。
だからこそ、
「できるだけ高く売りたい」
という気持ちは非常によく分かります。
しかし、
借金が1,000万円残っていることと、買主が造作に1,000万円を支払うことは別
です。
Q47．最初から400〜500万円なら早く売れた？
A．その可能性は考えられますが、必ず売れたとは言えません。
これは結果論です。
しかし、当初から市場評価に近い価格帯で募集していれば、
早い段階でより多くの買主候補が具体的に検討した可能性
はあります。
居抜き売却では、募集開始直後の価格設定が重要です。
Q48．何度も値下げすると売れにくくなる？
A．値下げ自体が悪いわけではありませんが、見せ方には注意が必要です。
例えば、
1,200万円。
1,000万円。
800万円。
600万円。
と短期間で下がっていけば、
買主側が、
「もう少し待てばさらに下がるかもしれない」
と考える可能性があります。
また、長期間掲載されている店舗は、
「何か売れない理由があるのでは？」
と思われる場合もあります。
だからこそ、
最初の価格設定と、価格を見直すタイミングが重要なのです。
Q49．結局「高く売れた」とはどういうこと？
A．造作の成約価格だけでは判断できません。
例えば、
Aさんは造作500万円で売却。
しかし売れるまで半年かかり、その間の家賃負担が大きかった。
Bさんは造作350万円で早期売却。
さらに原状回復負担を回避できた。
この場合、
500万円で売ったAさんの方が必ず得とは限りません。
居抜き売却では、
造作代金。
追加家賃。
原状回復費。
厨房撤去費。
廃棄費。
その他の撤退費用。
まで含めて比較する必要があります。
つまり、
「最高売却価格」ではなく「最終手残り」
を見ることが重要です。
Q50．結局、造作はいくらで募集するのが正解？
A．「少しでも高く」と「現実的に成約できる」のバランスを取った価格です。
正解は店舗ごとに違います。
重要なのは、
①店舗の市場性
②次の出店者から見た価値
③家賃とのバランス
④厨房・内装・設備状態
⑤貸主側の条件
⑥退去までの残り時間
⑦売れなかった場合の原状回復費
をまとめて考えることです。
例えば、
「500万円で売れたら最高」
だけではなく、
「500万円で3カ月反響がなかったらどうする？」
まで最初から考えておく。
300万円の申込みが来たら、
「200万円も値切られた」
だけではなく、
「これを断って売れなかった場合はいくらかかる？」
まで考える。
これが造作価格を決めるうえで非常に重要です。
【保存版】造作価格を決めるときの10項目
名古屋で居抜き店舗の造作価格を考えるなら、最低限この10項目を確認してみてください。
1. 立地・駅・周辺需要
2. 1階・2階・地下などの階数
3. 坪数・間口・店舗レイアウト
4. 家賃・共益費・保証金等
5. 厨房機器の種類・年式・状態
6. 内装・空調・ダクト・給排水
7. 次の業態へ転用しやすいか
8. 貸主側の募集条件・賃貸条件
9. 退去まで何カ月残っているか
10. 売れなかった場合の原状回復費
この10項目を見ず、
「開業に1,000万円かかったから500万円」
と決めてしまうのは危険です。
高く売りたいなら「最初から安くする」のではなく「最初から戦略を決める」
ここは誤解してほしくありません。
居抜きの達人が、
「安く売った方がいい」
と言っているわけではありません。
当然、条件が良ければ高値を狙うべき店舗もあります。
重要なのは、
高値を狙うなら「いつまで狙うか」も決める
ことです。
例えば、
募集開始。
↓
2週間後に反響確認。
↓
問い合わせ数・内覧数を確認。
↓
一定期間で価格再検討。
↓
退去期限が近づけば成約優先へ。
↓
最終期限を超えたら原状回復準備へ。
というように、
価格と時間をセットで管理する
ことが重要です。
「査定500万円」と「500万円で売れる」は違う
造作査定で特に注意したいのが、
査定額を成約保証のように考えないこと
です。
査定500万円。
募集500万円。
申込み400万円。
成約450万円。
ということもあります。
反対に、
査定300万円でも、条件の合う買主が現れてそれ以上で交渉できる可能性もあります。
居抜き売却は中古車のように、
全国共通の明確な相場表があるものではありません。
一店舗ごとの条件が大きく違います。
だからこそ、
査定価格の数字そのものより、なぜその価格なのか
を見る必要があります。
名古屋で居抜き造作を高く売るなら「時間」を失わない
造作価格を高くするために、
最も避けたいのが、
何も決まらないまま時間だけが過ぎること
です。
3カ月あれば、
価格を試す。
反響を見る。
買主を探す。
条件を修正する。
という選択肢があります。
残り2週間になると、
売る。
値下げする。
厨房を撤去する。
原状回復する。
という判断を短期間でしなければならなくなります。
つまり、
時間があること自体が「高く売るための条件」の一つ
なのです。
厨房を処分する前に造作査定を
飲食店を閉店するとき、
「冷蔵庫はいくらで売れる？」
「製氷機はいくら？」
「食洗機は買取してもらえる？」
と考える前に、
一度、
「この店舗を丸ごと売ったらいくらの可能性がある？」
を確認してください。
厨房設備単体ではそれほど高い買取価格にならなくても、
内装。
厨房。
空調。
ダクト。
給排水。
客席。
立地。
賃貸条件。
が一体になることで、
居抜き店舗として別の価値
が生まれる可能性があります。
名古屋で造作価格・居抜き査定に迷ったら
居抜きの達人では、名古屋市を中心に愛知県全域で、
飲食店売却
店舗売却
居抜き売却
造作査定
造作譲渡
テナント募集
をご相談いただけます。
名駅。
栄。
錦。
金山。
大須。
今池。
伏見。
新栄。
泉。
東桜。
覚王山。
御器所。
藤が丘。
など、名古屋市内の飲食店・店舗に対応しています。
「売るか決めていない」段階でも構いません
例えば、
「自分の店はいくらになる？」
「他社で500万円と言われたけど妥当？」
「開業に1,500万円かけた」
「厨房設備はまだ新しい」
「借入が残っているので高く売りたい」
「他社で3カ月売れていない」
「値下げするべきか迷っている」
「原状回復するとかなり高そう」
という段階でも、一度条件を整理してみてください。
まだ閉店を決めていなくても構いません。
まだ解約通知を出していなくても構いません。
厨房機器を処分する前、内装を壊す前なら、残せる選択肢があります。
まとめ｜「高い査定」より「最終的に高く残す」
居抜き売却で売主様が、
「できるだけ高く売りたい」
と思うのは当然です。
しかし、
高い価格で募集した。
ということと、
高く売れた。
ということは違います。
さらに、
高く売れた。
ということと、
最終的に多くのお金が残った。
ということも同じではありません。
造作価格500万円でも、半年分の家賃やその他の費用が増えれば、結果は変わります。
造作価格300万円でも、早く次の出店者へ引き継ぎ、貸主との調整の結果として原状回復等の負担を抑えられれば、最終結果では有利になる可能性があります。
だから居抜きの達人では、
「いくらで売れたか」だけではなく「最後にいくら残ったか」
という視点が重要だと考えています。
開業費。
借金。
思い入れ。
希望価格。
それらは売主様にとって非常に大切です。
しかし市場では、
次の出店者がその店舗にいくらの価値を感じるか
によって取引が決まります。
だからこそ、
最初から安くする必要はありません。
しかし、
市場の反応を無視して高値に固執する必要もありません。
高値を狙う期間を決める。
問い合わせを見る。
内覧者の反応を見る。
必要なら価格を修正する。
原状回復費と比較する。
退去期限から逆算する。
そして、
一番手元に残る出口を選ぶ。
これが、居抜き売却における造作価格の考え方です。
厨房を壊す前。
設備を売る前。
解約・退去期限が迫る前。
まずは、
「この店なら、いくらの可能性があるのか？」
を確認してみてください。
――閉店する店舗にも、まだ価値は残っています。
名古屋で飲食店を居抜きで売るなら【居抜きの達人】
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
居抜きの達人｜株式会社 愛知不動産売却センター
名古屋の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却【居抜キング】
名古屋の事故物件・訳あり物件売却/買取【名古屋仏縁不動産】
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号
メゾン森703号
TEL：052-380-4206
名古屋市の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却・造作譲渡・閉店相談は「居抜きの達人」へ。
前編では、造作価格について、
「開業にいくらかけたか」だけでは決まらない
と解説しました。
居抜き店舗の価値は、
立地。
家賃。
坪数。
階数。
内装。
厨房設備。
設備年式。
業態。
賃貸条件。
そして、
次の出店者がその店舗をどれだけそのまま利用できるか
によって変わります。
後編ではさらに実践的に、
いつ値下げするのか？
原状回復費まで考えたら安く売った方が得なのか？
厨房機器やエアコンは査定にどう影響するのか？
高い査定額を出す会社へ頼めば本当に高く売れるのか？
など、Q26〜Q50まで詳しく解説します。
さらに後半では、名古屋市で実際にあった、
「希望価格と市場評価が大きく離れていた店舗」
の事例も紹介します。
Q26．造作価格を値下げするならいつ？
A．問い合わせ・内覧・申込みの状況と、残された売却期間を見て判断します。
例えば、
募集開始から一定期間たっても問い合わせがほぼゼロ。
問い合わせはあるが内覧にならない。
内覧は何件もあるが申込みがない。
という状態では、それぞれ確認するポイントが違います。
また、退去まで半年ある店舗と、残り1カ月しかない店舗でも判断は変わります。
重要なのは、
「○週間たったから値下げ」ではなく、市場からの反応を見ること
です。
Q27．値下げは50万円？100万円？どれくらい下げればいい？
A．一律の正解はありません。
例えば500万円から490万円に変更しても、買主から見た印象がほとんど変わらない場合があります。
一方で、
500万円から400万円。
300万円から250万円。
など、一定の価格帯を下回ることで検討する買主が増える可能性もあります。
ただし、
大幅に下げれば必ず売れるわけではありません。
原因が家賃や業態制限なら、造作価格だけ下げても解決しないことがあります。
Q28．造作0円で譲るのは大損ですか？
A．必ずしもそうとは限りません。
例えば、
造作0円。
しかし次のテナントへの引継ぎが成立し、貸主との調整の結果として300万円の原状回復負担を回避できた。
という条件なら、
売却代金は0円でも、撤退全体では経済的なメリット
が生まれる可能性があります。
ただし、
0円で譲渡すれば自動的に原状回復義務がなくなるわけではありません。
賃貸借契約や貸主との調整が必要です。
Q29．原状回復費まで考えれば安く売った方が得になることもある？
A．あります。
例えば、
希望造作価格400万円。
買主から300万円の申込み。
売れなければ原状回復250万円。
というケースです。
売主から見ると、
「100万円も値切られた」
と感じます。
しかし300万円を断った結果、最終的に売れず250万円の原状回復費が発生すれば、結果は大きく変わります。
※数字は考え方を説明するための仮の例です。
居抜き売却では、
「いくら値引きしたか」ではなく「最終的にいくら残るか」
を見ることが重要です。
Q30．厨房機器を先に売ると造作査定は下がりますか？
A．店舗によっては影響する可能性があります。
業務用冷蔵庫。
製氷機。
コールドテーブル。
食器洗浄機。
フライヤー。
ガスレンジ。
など、次の出店者が使用できる設備を先に撤去すると、
居抜きとしての魅力が下がる可能性
があります。
厨房機器を買取業者へ売却する前に、
店舗一式ならどの程度の価値が考えられるのか
を確認することをおすすめします。
Q31．エアコンやダクトも造作価格に影響しますか？
A．影響する可能性があります。
特に飲食店では、
空調。
排気ダクト。
給排水。
ガス。
電気容量。
グリストラップ。
などの店舗インフラも重要です。
例えばダクト単体では中古品として高く売れなくても、
「飲食店として必要な排気設備が整っている店舗」
という点に買主が価値を感じる場合があります。
ただし、エアコン等については売主所有なのか、貸主設備なのか等を確認する必要があります。
Q32．故障している厨房機器があると査定は下がる？
A．設備の重要性や故障状態によって評価に影響する場合があります。
例えば、
製氷機が故障。
冷蔵庫が冷えない。
エアコンが故障。
食洗機が使用できない。
などです。
ただし故障設備が1台あるから、
造作価値がすべてなくなるわけではありません。
重要なのは、不具合を把握している場合に買主へ適切に伝えることです。
Q33．リース品も造作査定に含めていい？
A．売主の所有物として自由に譲渡できるとは限りません。
例えば100万円相当の厨房機器が店内にあっても、それがリース会社所有なら、
売主の造作として勝手に売却することはできません。
査定時には、
売主所有。
貸主設備。
リース品。
前テナントからの残置物。
などを整理します。
Q34．造作価格を高くするために売却前に改装した方がいい？
A．売却目的だけで大規模改装する場合は慎重に判断した方がいいでしょう。
例えば200万円かけて改装したから、
造作価格が200万円上がるとは限りません。
次の買主が、
「自分の好みに変えたい」
と考えれば、改装費を回収できない可能性があります。
居抜き売却では、
売却前にお金をかけることより、現在の状態をどう見せるか
を考えた方がいい場合があります。
Q35．売却前に厨房や店内を掃除した方が高く売れる？
A．清掃はおすすめします。
高額なリフォームとは違い、
厨房の油汚れ。
床。
客席。
トイレ。
入口。
ガラス。
などを清掃するだけでも、内覧時の印象は変わります。
特に買主は、
「このまま使えるか」
という目線で店舗を見ています。
同じ設備でも、汚れた状態より管理されている状態の方が安心感につながります。
Q36．営業中と閉店後ではどちらが高く売れますか？
A．一概には言えませんが、営業中から募集するメリットがあります。
営業中なら、
厨房機器が実際に動いている。
店舗が営業できる状態に保たれている。
閉店から退去までの時間を消費しにくい。
などのメリットがあります。
また、
閉店前から買主を探せることで売却期間を確保できる
ことも大きなポイントです。
Q37．他社で高い査定額を出されたら、その会社へ頼んだ方がいい？
A．査定額だけで判断しない方がいいでしょう。
例えば、
A社 査定300万円。
B社 査定500万円。
C社 査定800万円。
だった場合、
800万円と言われれば魅力的に感じます。
しかし重要なのは、
査定額ではなく実際の成約価格
です。
査定800万円でも買主が現れなければ、800万円を受け取れるわけではありません。
Q38．査定500万円と言われたら500万円で売れる？
A．保証されるものではありません。
査定価格。
募集価格。
申込価格。
成約価格。
は、それぞれ違う場合があります。
例えば500万円で募集して、
買主から400万円の申込みが入り、
交渉して450万円で成約。
ということも考えられます。
だから査定では、
「なぜこの価格なのか」
という根拠を確認することが重要です。
Q39．会社によって査定額が違うのはなぜ？
A．評価方法や市場の見方、想定する買主層などが異なるためです。
ある会社は厨房設備を高く評価する。
ある会社は立地を重視する。
ある会社は早期成約を前提に査定する。
ある会社は強気の募集価格を提示する。
などの違いがあります。
そのため、
査定額だけを横並びにして一番高い会社を選ぶ
のではなく、その価格で売れると考える理由を確認してください。
Q40．高額査定を出してくれる業者ほど良い業者？
A．必ずしもそうとは限りません。
売主にとって、
「300万円です」
と言われるより、
「800万円でいけます」
と言われた方が嬉しいのは当然です。
しかし居抜き売却には、退去期限があります。
高額で長期間募集した結果、
買主が見つからない。
退去期限が迫る。
大幅値下げ。
それでも決まらない。
原状回復。
となれば、高い査定額そのものには意味がありません。
Q41．造作価格を高く売る一番のコツは？
A．できるだけ早い段階から準備し、選択肢を残すことです。
時間があれば、
強気価格を試す。
反響を見る。
内覧者の意見を聞く。
価格を調整する。
複数の買主候補を比較する。
ということができます。
退去2週間前では、こうした選択肢が少なくなります。
つまり、
時間そのものが交渉力になる
ことがあります。
Q42．居抜き売却で一番やってはいけない価格設定は？
A．市場から大きく離れた価格を、根拠なく長期間維持することです。
高く募集すること自体が悪いわけではありません。
問題は、
問い合わせゼロ。
内覧ゼロ。
数カ月経過。
それでも、
「いつか800万円で買う人が来るはず」
と何も変えないことです。
市場から反応がないこと自体が、一つの情報です。
Q43．実際に希望価格が高すぎて売れなかった事例はありますか？
A．あります。
名古屋市中区錦3丁目で取り扱ったBARの事例です。
ビル5階。
約11坪。
営業約1年。
3年間の定期建物賃貸借。
開業時には、
約1,000万円
を投資されていました。
店舗は新しく、内装にもかなりこだわったBARでした。
売主様の希望価格は、
800万円。
一方、当社査定は、
約150万円。
非常に大きな価格差がありました。
Q44．なぜ1,000万円かけたBARが800万円で売れなかった？
A．開業投資と中古の造作価値は別だからです。
約1,000万円を投資していても、
次の買主がその内装をどれだけ利用するか。
残りの賃貸条件はどうか。
その造作価格で出店したい人がいるか。
などによって市場価値は変わります。
この店舗は約3カ月募集しましたが、800万円では成約に至りませんでした。
最終的には、
約240万円をかけてスケルトンへ戻す
ことになりました。
もちろん、
「150万円なら必ず売れていた」
という意味ではありません。
しかし、
開業投資額をそのまま売却価格へ反映することの難しさ
が分かる事例です。
Q45．希望1,200万円から300万円で成約した店舗もある？
A．あります。名古屋市中区栄4丁目の焼肉店です。
ビル2階。
約20.5坪。
営業約1年2カ月。
店主は約7年間修業した後に独立。
店内には、
天井吊り下げ式の無煙ロースター10台
を設置していました。
開業時には大きな費用をかけ、店舗も比較的新しく綺麗な状態でした。
売主様の希望価格は、
1,200万円。
当社査定は、
約400万円。
約800万円もの差がありました。
Q46．栄4丁目の焼肉店は最終的にいくらで売れた？
約4カ月募集し、複数回の価格見直しを行った結果、
最終的に300万円で成約しました。
売主様には約1,000万円の借入が残っていました。
だからこそ、
「できるだけ高く売りたい」
という気持ちは非常によく分かります。
しかし、
借金が1,000万円残っていることと、買主が造作に1,000万円を支払うことは別
です。
Q47．最初から400〜500万円なら早く売れた？
A．その可能性は考えられますが、必ず売れたとは言えません。
これは結果論です。
しかし、当初から市場評価に近い価格帯で募集していれば、
早い段階でより多くの買主候補が具体的に検討した可能性
はあります。
居抜き売却では、募集開始直後の価格設定が重要です。
Q48．何度も値下げすると売れにくくなる？
A．値下げ自体が悪いわけではありませんが、見せ方には注意が必要です。
例えば、
1,200万円。
1,000万円。
800万円。
600万円。
と短期間で下がっていけば、
買主側が、
「もう少し待てばさらに下がるかもしれない」
と考える可能性があります。
また、長期間掲載されている店舗は、
「何か売れない理由があるのでは？」
と思われる場合もあります。
だからこそ、
最初の価格設定と、価格を見直すタイミングが重要なのです。
Q49．結局「高く売れた」とはどういうこと？
A．造作の成約価格だけでは判断できません。
例えば、
Aさんは造作500万円で売却。
しかし売れるまで半年かかり、その間の家賃負担が大きかった。
Bさんは造作350万円で早期売却。
さらに原状回復負担を回避できた。
この場合、
500万円で売ったAさんの方が必ず得とは限りません。
居抜き売却では、
造作代金。
追加家賃。
原状回復費。
厨房撤去費。
廃棄費。
その他の撤退費用。
まで含めて比較する必要があります。
つまり、
「最高売却価格」ではなく「最終手残り」
を見ることが重要です。
Q50．結局、造作はいくらで募集するのが正解？
A．「少しでも高く」と「現実的に成約できる」のバランスを取った価格です。
正解は店舗ごとに違います。
重要なのは、
①店舗の市場性
②次の出店者から見た価値
③家賃とのバランス
④厨房・内装・設備状態
⑤貸主側の条件
⑥退去までの残り時間
⑦売れなかった場合の原状回復費
をまとめて考えることです。
例えば、
「500万円で売れたら最高」
だけではなく、
「500万円で3カ月反響がなかったらどうする？」
まで最初から考えておく。
300万円の申込みが来たら、
「200万円も値切られた」
だけではなく、
「これを断って売れなかった場合はいくらかかる？」
まで考える。
これが造作価格を決めるうえで非常に重要です。
【保存版】造作価格を決めるときの10項目
名古屋で居抜き店舗の造作価格を考えるなら、最低限この10項目を確認してみてください。
1. 立地・駅・周辺需要
2. 1階・2階・地下などの階数
3. 坪数・間口・店舗レイアウト
4. 家賃・共益費・保証金等
5. 厨房機器の種類・年式・状態
6. 内装・空調・ダクト・給排水
7. 次の業態へ転用しやすいか
8. 貸主側の募集条件・賃貸条件
9. 退去まで何カ月残っているか
10. 売れなかった場合の原状回復費
この10項目を見ず、
「開業に1,000万円かかったから500万円」
と決めてしまうのは危険です。
高く売りたいなら「最初から安くする」のではなく「最初から戦略を決める」
ここは誤解してほしくありません。
居抜きの達人が、
「安く売った方がいい」
と言っているわけではありません。
当然、条件が良ければ高値を狙うべき店舗もあります。
重要なのは、
高値を狙うなら「いつまで狙うか」も決める
ことです。
例えば、
募集開始。
↓
2週間後に反響確認。
↓
問い合わせ数・内覧数を確認。
↓
一定期間で価格再検討。
↓
退去期限が近づけば成約優先へ。
↓
最終期限を超えたら原状回復準備へ。
というように、
価格と時間をセットで管理する
ことが重要です。
「査定500万円」と「500万円で売れる」は違う
造作査定で特に注意したいのが、
査定額を成約保証のように考えないこと
です。
査定500万円。
募集500万円。
申込み400万円。
成約450万円。
ということもあります。
反対に、
査定300万円でも、条件の合う買主が現れてそれ以上で交渉できる可能性もあります。
居抜き売却は中古車のように、
全国共通の明確な相場表があるものではありません。
一店舗ごとの条件が大きく違います。
だからこそ、
査定価格の数字そのものより、なぜその価格なのか
を見る必要があります。
名古屋で居抜き造作を高く売るなら「時間」を失わない
造作価格を高くするために、
最も避けたいのが、
何も決まらないまま時間だけが過ぎること
です。
3カ月あれば、
価格を試す。
反響を見る。
買主を探す。
条件を修正する。
という選択肢があります。
残り2週間になると、
売る。
値下げする。
厨房を撤去する。
原状回復する。
という判断を短期間でしなければならなくなります。
つまり、
時間があること自体が「高く売るための条件」の一つ
なのです。
厨房を処分する前に造作査定を
飲食店を閉店するとき、
「冷蔵庫はいくらで売れる？」
「製氷機はいくら？」
「食洗機は買取してもらえる？」
と考える前に、
一度、
「この店舗を丸ごと売ったらいくらの可能性がある？」
を確認してください。
厨房設備単体ではそれほど高い買取価格にならなくても、
内装。
厨房。
空調。
ダクト。
給排水。
客席。
立地。
賃貸条件。
が一体になることで、
居抜き店舗として別の価値
が生まれる可能性があります。
名古屋で造作価格・居抜き査定に迷ったら
居抜きの達人では、名古屋市を中心に愛知県全域で、
飲食店売却
店舗売却
居抜き売却
造作査定
造作譲渡
テナント募集
をご相談いただけます。
名駅。
栄。
錦。
金山。
大須。
今池。
伏見。
新栄。
泉。
東桜。
覚王山。
御器所。
藤が丘。
など、名古屋市内の飲食店・店舗に対応しています。
「売るか決めていない」段階でも構いません
例えば、
「自分の店はいくらになる？」
「他社で500万円と言われたけど妥当？」
「開業に1,500万円かけた」
「厨房設備はまだ新しい」
「借入が残っているので高く売りたい」
「他社で3カ月売れていない」
「値下げするべきか迷っている」
「原状回復するとかなり高そう」
という段階でも、一度条件を整理してみてください。
まだ閉店を決めていなくても構いません。
まだ解約通知を出していなくても構いません。
厨房機器を処分する前、内装を壊す前なら、残せる選択肢があります。
まとめ｜「高い査定」より「最終的に高く残す」
居抜き売却で売主様が、
「できるだけ高く売りたい」
と思うのは当然です。
しかし、
高い価格で募集した。
ということと、
高く売れた。
ということは違います。
さらに、
高く売れた。
ということと、
最終的に多くのお金が残った。
ということも同じではありません。
造作価格500万円でも、半年分の家賃やその他の費用が増えれば、結果は変わります。
造作価格300万円でも、早く次の出店者へ引き継ぎ、貸主との調整の結果として原状回復等の負担を抑えられれば、最終結果では有利になる可能性があります。
だから居抜きの達人では、
「いくらで売れたか」だけではなく「最後にいくら残ったか」
という視点が重要だと考えています。
開業費。
借金。
思い入れ。
希望価格。
それらは売主様にとって非常に大切です。
しかし市場では、
次の出店者がその店舗にいくらの価値を感じるか
によって取引が決まります。
だからこそ、
最初から安くする必要はありません。
しかし、
市場の反応を無視して高値に固執する必要もありません。
高値を狙う期間を決める。
問い合わせを見る。
内覧者の反応を見る。
必要なら価格を修正する。
原状回復費と比較する。
退去期限から逆算する。
そして、
一番手元に残る出口を選ぶ。
これが、居抜き売却における造作価格の考え方です。
厨房を壊す前。
設備を売る前。
解約・退去期限が迫る前。
まずは、
「この店なら、いくらの可能性があるのか？」
を確認してみてください。
――閉店する店舗にも、まだ価値は残っています。
名古屋で飲食店を居抜きで売るなら【居抜きの達人】
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居抜きの達人｜株式会社 愛知不動産売却センター
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