【錦三・女子大・今池】名古屋の夜の飲食店はなぜ売却が難しい？繁華街の裏側Q&A30選｜居抜きの達人（運営：（株）愛知不動産売却センター）

名古屋の飲食店売却・居抜き売却の現場から｜居抜きの達人

はじめに｜同じ名古屋の繁華街でも、売れる店と売れない店がある。

名古屋で飲食店を経営されているオーナー様へ。

錦三丁目、女子大小路、今池。

名古屋で長く飲食店に携わっている方なら、この3つの街がそれぞれ違う顔を持っていることをご存じだと思います。

接待や二次会需要のある錦三。

BAR、スナック、ガールズバーなどが集まる女子大小路。

昔ながらの居酒屋や個性的な飲食店が共存する今池。

いずれも名古屋を代表する夜の飲食店エリアですが、居抜き売却の現場では、街の知名度だけで売却価格が決まるわけではありません。

例えば、錦三のBAR。

内装に1,000万円近く投資していても、希望価格で買主が見つからないことがあります。

一方、女子大小路のガールズバーでは、長年使用してきた設備や内装を引き継ぎ、数百万円で居抜き売却できた事例もあります。

そして今池。

立地や造作価格が買主の希望に合っていても、建物の問題によって売却が白紙になることがあります。

私たち「居抜きの達人」は、名古屋市を中心に飲食店・店舗の居抜き売却を取り扱っています。

今回のnoteでは、実際の取扱事例を交えながら、名古屋の夜の繁華街で店舗を売却する際に知っておきたい30の疑問にお答えします。

成功事例だけでなく、不成約事例も取り上げます。

きれいごとだけでは語れない、店舗売却の現実。

これから閉店や移転を考えている飲食店オーナー様に、少しでも参考にしていただければ幸いです。

※実際の取扱事例については、関係者や物件が特定されないよう一部情報を省略しています。金額は個別の事例であり、各エリアの相場や売却成果を保証するものではありません。

第1章｜錦三丁目のBAR・ラウンジ・スナック売却Q&A

Q1．錦三は名古屋有数の繁華街なのに、なぜ居抜き売却できない店があるの？

A．繁華街としての人気と、造作の売却価値は別だからです。

錦三には数多くの飲食店や夜間営業の店舗があります。

しかし、買主が求めているのは単なる住所ではありません。

毎月の家賃、保証金、ビルの階数、内装の使いやすさ、営業時間の条件などを総合的に判断します。

どれほど錦三という立地に魅力があっても、初期費用や固定費が高すぎれば、買主の出店計画に合わないことがあります。

「錦三だから高く売れる」と考えるのは危険です。

Q2．内装に1,000万円かけたBARなら、800万円で売却できる？

A．必ずしも売却できません。実際に希望価格で売れなかった事例があります。

私たちが取り扱った錦三のBARでは、オーナー様が内装に多額の費用を投じていました。

店舗はビルの5階、約11坪。

開業から約1年という比較的新しいお店でした。

売主様の希望価格は800万円。

しかし、私たちが考えた造作評価の目安は約150万円でした。

高級感のある内装でしたが、デザインに個性があり、次の出店者がそのまま使えるとは限りませんでした。

約3か月募集したものの、800万円では成約しませんでした。

この事例で学んだのは、内装にかけた金額と、買主が支払いたい金額は一致しないということです。

Q3．錦三の5階にあるBARは、1階店舗より売りにくい？

A．業態によって評価が異なります。

路面店は通行人から見つけてもらいやすい一方、上階のBARには隠れ家的な魅力があります。

ただし、空中階ではエレベーター、共用部の雰囲気、看板の視認性などが重要になります。

特に新規開業者にとっては、上階でも集客できるかが判断材料になります。

1階だから必ず高く売れるわけでも、5階だから売れないわけでもありません。

Q4．錦三のBARは、内装が豪華なほど高く売れる？

A．豪華さより、次の出店者が使いやすいかどうかです。

例えば、特注カウンターや高額な照明設備があっても、買主のコンセプトに合わなければ撤去対象になる場合があります。

反対に、シンプルなカウンター、使いやすいバックバー、正常に動く空調設備などは、次の出店者に評価される可能性があります。

重要なのは、売主の好みではなく、買主の需要です。

Q5．錦三のスナックやラウンジは、居抜きで売却しやすい？

A．次の買主が同業態を希望していれば、売却につながる可能性があります。

カウンター、ボックス席、照明、音響設備などを引き継げれば、開業工事を減らせる場合があります。

ただし、設備の所有権や動作状況は確認が必要です。

また、深夜営業や接待を伴う営業については、業態に応じた法令上の手続きも別途確認しなければなりません。

居抜きだからといって、前店舗の許可や届出がそのまま利用できるとは限りません。

Q6．錦三で居抜き売却するとき、家賃はどれほど重要？

A．造作価格と同じくらい重要です。

仮に造作価格が200万円でも、月額家賃が買主の事業計画に合わなければ、出店は難しくなります。

また、売主様が現在支払っている家賃を、次の借主がそのまま引き継げるとは限りません。

貸主が新規契約時に賃料や保証金を見直す場合があるためです。

居抜き売却では、造作価格だけでなく、次の借主に提示される賃貸条件を確認することが重要です。

Q7．錦三で常連客が多いBARなら、高く売却できる？

A．造作譲渡だけなら、常連客の多さがそのまま価格になるとは限りません。

BARは、店主個人の人柄や接客によって常連客が来店している場合があります。

そのため、オーナーが変われば、客足も変わる可能性があります。

店舗の内装・設備だけを売却するのか、屋号や営業上の資産も含めた事業譲渡なのかによって、評価方法は変わります。

造作譲渡と事業譲渡は、分けて考える必要があります。

Q8．錦三のBARを売るなら、閉店してから募集してもいい？

A．できれば営業中から相談することをおすすめします。

閉店してから募集を始めると、家賃だけが発生する期間が長くなる場合があります。

また、設備を撤去した後では、居抜きとしての魅力が失われることもあります。

営業中に秘密を守りながら買主を探す方法もあります。

ただし、貸主への確認や情報管理は必要です。

第2章｜女子大小路のガールズバー・スナック売却Q&A

Q9．女子大小路は、錦三と居抜き売却の特徴が違う？

A．街の雰囲気や出店希望業態が異なるため、買主の探し方も変わります。

女子大小路は、栄4丁目周辺の飲食店街として知られています。

BARやスナックなど、比較的小規模な夜間営業の店舗も見られます。

そのため、厨房設備の充実度より、カウンターや客席、音響、内装の状態が重視される取引もあります。

もちろん、同じ女子大でも通りやビルによって条件は異なります。

Q10．女子大のガールズバーは、実際に数百万円で売却できる？

A．はい。私たちの取扱事例では250万円で成約した店舗があります。

名古屋市中区栄4丁目、女子大小路エリアの事例です。

ビル3階にある約10.5坪のガールズバー。

営業年数は約16年。

売主様は結婚を機に店舗の売却を検討されていました。

募集から成約まで56日。

造作譲渡価格250万円で成約しました。

次の買主はスナックの開業を予定されており、カラオケ設備なども引き継がれました。

さらに、原状回復工事を行う場合と比較して、約153万円の費用負担を回避できた事例です。

ただし、この金額は当該店舗の条件によるもので、女子大のガールズバーすべてに当てはまるわけではありません。

Q11．16年営業した古い店舗でも売れるの？

A．売却できる可能性はあります。

先ほどのガールズバーは、営業年数が約16年でした。

築浅の内装でなければ売れないというわけではありません。

次の買主が利用できる設備が残っているか。

大規模な改装が必要ないか。

賃貸条件が合うか。

こうした点が重要です。

古いから価値がないと決めつけず、まずは現在の設備や内装を確認することをおすすめします。

Q12．カラオケ設備も造作代金に含めて売却できる？

A．売主が所有し、譲渡できる設備であれば対象にできる場合があります。

ただし、カラオケ機器にはリース契約やレンタル契約で利用しているものもあります。

売主の所有物でなければ、勝手に売却することはできません。

契約の名義変更や新たな利用契約が必要になる場合もあります。

カラオケ機器だけでなく、製氷機、冷蔵庫、POSレジなども所有関係を確認しましょう。

Q13．ガールズバーをスナックとして引き継ぐことはできる？

A．業態や営業内容、貸主の承諾、法令上の要件によります。

実際の成約事例では、ガールズバーからスナックへの引継ぎが実現しました。

ただし、すべての店舗で可能とは限りません。

接待の有無や営業時間などによって必要な許可・届出が異なります。

また、貸主が次の業態を認めるかも重要です。

造作が使えることと、希望する営業が法的に可能であることは別問題です。

Q14．女子大の夜の店は、内覧を秘密にできる？

A．秘密保持に配慮した売却活動は可能です。

営業中の店舗では、従業員や常連客に閉店予定を知られたくないというご相談があります。

その場合、物件情報の公開範囲を調整したり、内覧時間を限定したりする方法があります。

ただし、情報が絶対に漏れないと保証することはできません。

また、必要な段階で貸主や管理会社との調整も行わなければなりません。

Q15．女子大の小さなBARは、大きな居酒屋より売りやすい？

A．小規模であることが有利になる場合はありますが、一概には言えません。

小さなBARは、必要なスタッフ数や初期投資を抑えられる場合があります。

一方、席数が少なければ売上の上限も意識する必要があります。

居酒屋は厨房設備が充実している分、同業態の買主に評価されることがあります。

面積の大小だけでなく、買主がどのような事業を計画しているかが重要です。

第3章｜今池の居酒屋・焼鳥・飲食店売却Q&A

Q16．今池は錦三や女子大と何が違う？

A．大衆酒場や個性的な飲食店が集まる、独特の街の魅力があります。

今池は、昔ながらの飲食店と新しい店舗が共存するエリアです。

ライブハウスや音楽文化とのつながりもあり、地域に根付いた店が多いことが特徴です。

ただし、居抜き売却では街の雰囲気だけでなく、家賃や設備、買主の希望業態を確認する必要があります。

Q17．今池の居酒屋は、常連客が多ければ高く売れる？

A．常連客の存在だけで造作価格が高くなるとは限りません。

今池には、店主と常連客との距離が近い飲食店もあります。

しかし、店主が変わった後も同じお客様が来店するとは限りません。

造作譲渡では、厨房設備や内装などの価値が中心になります。

一方、営業上の資産も含めた事業譲渡では、収益や引継ぎ内容を別途検討する必要があります。

Q18．今池の焼鳥店は、居抜き売却できる？

A．できます。私たちにも成約事例があります。

今池エリアの焼鳥店で、約11坪の店舗を取り扱った事例があります。

店舗はビル2階。

営業年数は約5年。

造作譲渡価格360万円で成約し、売却まで42日でした。

次の買主は中華居酒屋を開業される方でした。

原状回復工事を行う場合と比較して、約198万円の費用負担を回避できた事例です。

このように、同じ業態への引継ぎでなくても、設備や店舗条件が合えば成約につながる場合があります。

Q19．焼鳥店の設備を、中華居酒屋がそのまま使えるの？

A．利用できる設備もありますが、すべてが使えるとは限りません。

例えば、冷蔵庫、シンク、作業台、換気設備などは、異なる飲食業態でも利用できる可能性があります。

ただし、火力や排気量、給排水設備などが新しい業態に適しているかは確認が必要です。

買主が追加工事を行う場合、その費用も造作価格の判断に影響します。

Q20．今池で400万円の居抜き売却が白紙になったことがある？

A．はい。建物の雨漏りが原因で不成約となった事例があります。

名古屋市千種区にあった飲食店です。

約20〜30坪の店舗を造作価格400万円で募集しました。

早い段階で買主候補が見つかり、造作条件についても合意しました。

ところが、雨が降ると厨房上部から雨水が落ちてくることが判明しました。

貸主へ修繕を依頼しましたが、問題は解決しませんでした。

その経緯を買主候補へ説明したところ、購入を見送る判断となりました。

400万円で話が進んでいても、建物の問題によって白紙になることがある。

売主様が非常に悔しがっていらっしゃった、忘れられない事例です。

Q21．雨漏りがある飲食店は、絶対に売却できない？

A．絶対に売却できないわけではありません。

雨漏りの原因や程度、修繕の見通しによって判断が異なります。

ただし、厨房に雨水が落ちるような状況では、買主の不安が大きくなるのは当然です。

不具合を隠さず、状況を正確に説明することが重要です。

また、貸主の修繕義務については、民法や賃貸借契約の内容、雨漏りの原因などを踏まえて判断する必要があります。

Q22．今池の居酒屋は、駅から近ければ必ず売れる？

A．駅からの距離だけでは決まりません。

駅近でも家賃が高すぎれば、買主の資金計画に合わない場合があります。

反対に、駅から少し離れていても、家賃と造作価格のバランスが良ければ、買主が見つかる可能性があります。

重要なのは、立地・賃料・造作価格・設備の総合評価です。

第4章｜名古屋の夜の繁華街で起こる、売却トラブルQ&A

Q23．大家が次の契約から家賃を上げると言ったら？

A．買主が購入を見送る可能性があります。

例えば、売主様の家賃が20万円でも、次の買主には30万円が提示される場合があります。

年間では120万円の負担増です。

造作価格が安くても、毎月の家賃が高ければ開業は難しくなります。

売却募集を始める前に、次の賃貸条件を確認しておくことが重要です。

Q24．次の契約を定期借家に変更したいと言われたら？

A．買主の事業計画に影響する可能性があります。

定期建物賃貸借契約は、原則として期間満了により終了し、更新がない契約です。

そのため、長期間営業したい買主にとっては、契約期間や再契約の可能性が重要になります。

造作価格だけでなく、何年間営業できる見込みなのかを確認する必要があります。

Q25．大家がBARは認めるけど、居酒屋は認めないこともある？

A．あります。業態制限は重要な確認事項です。

同じ飲食店でも、臭い、煙、排気、騒音、営業時間などが異なります。

貸主が次の業態を制限する場合、買主の選択肢が狭くなることがあります。

「飲食店可」という言葉だけで判断せず、具体的な業態を確認することが大切です。

Q26．管理会社の回答が遅いと、売却できなくなる？

A．買主の購入意欲が低下する原因になることがあります。

買主は複数の店舗を検討している場合があります。

業態の承諾や賃貸条件の確認に時間がかかると、その間に別の店舗へ気持ちが移る可能性があります。

もちろん、管理会社側にも確認が必要な事情があります。

それでも、回答時期の目安を共有することは重要です。

居抜き売却は、買主を見つけるだけでなく、関係者の条件を調整する仕事でもあります。

Q27．造作価格が高すぎると、どうなる？

A．買主が見つからないまま時間が過ぎる可能性があります。

錦三のBARでは、800万円という希望価格で募集したものの、成約しなかった事例がありました。

一方、栄の焼肉店では、1,200万円の希望価格から募集を始め、最終的に300万円で成約した事例もあります。

どちらも、売主様が内装や設備に多額の費用を投じていました。

しかし、買主は投資額ではなく、現在の設備価値や出店費用を見て判断します。

売主の希望価格と、買主が納得できる価格には差が生じることがあります。

Q28．夜の店は、原状回復費用が高くなりやすい？

A．工事内容によっては高額になる場合があります。

BARやスナックでは、造作カウンター、間仕切り、照明、音響設備などが設置されていることがあります。

これらをすべて撤去してスケルトン状態に戻す契約であれば、工事費用が大きくなる可能性があります。

ただし、原状回復の範囲は契約内容によって異なります。

見積もりを取る前に、何を撤去する必要があるのか確認することが重要です。

Q29．居抜き売却できれば、原状回復費用は必ずゼロになる？

A．必ずゼロになるわけではありません。

貸主が造作の残置を承諾し、次の借主が引き継ぐことで、撤去工事を減らせる場合があります。

しかし、一部設備の撤去や補修が必要になることもあります。

また、保証金の償却や未払い賃料などは別途精算される場合があります。

造作代金と、回避できる原状回復費用を分けて考えることが大切です。

Q30．錦三・女子大・今池で、居抜き売却を成功させる最大のポイントは？

A．街の名前だけで査定せず、買主の需要と賃貸条件を見極めることです。

錦三のBAR。

女子大のガールズバー。

今池の居酒屋。

それぞれ店舗の特徴も、次に出店したい買主の希望も異なります。

私たちが重要だと考えているのは、次の5つです。

造作価格を現実的に設定すること。

貸主の承諾と次の賃貸条件を早めに確認すること。

厨房設備や内装の状態を正確に伝えること。

営業中から売却の準備を始めること。

買主を見つけた後も、引渡しまで丁寧に条件調整を行うこと。

居抜き売却は、単に店舗を広告に掲載すれば終わりではありません。

どの買主に、どのような条件で、どの設備を引き継いでもらうのか。

そこまで考えることが重要です。

まとめ｜名古屋の夜の繁華街には、数字だけでは分からない売却の難しさがある

今回ご紹介した錦三・女子大・今池。

それぞれ名古屋を代表する夜の飲食店エリアです。

しかし、居抜き売却の現場では、街の知名度だけでは結果は決まりません。

錦三のBARでは、多額の内装費用を投じても希望価格で売却できなかった事例がありました。

女子大小路のガールズバーでは、16年間営業した店舗が250万円で成約しました。

今池エリアの焼鳥店では、360万円で売却できた事例がありました。

一方、千種区の飲食店では、400万円で買主候補が見つかったにもかかわらず、雨漏りによって売却が白紙になりました。

こうした事例を振り返ると、居抜き売却には一つとして同じ取引がないと感じます。

立地。

家賃。

造作価格。

設備。

貸主の意向。

買主の資金計画。

そして、関係者との信頼関係。

さまざまな要素が重なって、初めて売却が成立します。

私たち「居抜きの達人」は、成功事例だけでなく、不成約事例からも学びながら、名古屋の飲食店オーナー様の店舗売却に取り組んでいます。

大切にしてきたお店を閉店する。

それは、決して簡単な決断ではありません。

だからこそ、少しでも良い条件で次の出店者へ引き継げるように努力したい。

1円でも高く。

1日でも早く。

原状回復費用を少しでも抑えられるように。

その想いで、これからも一件一件のご相談に向き合ってまいります。

名古屋の夜の街を知ること。

店舗の価値を正しく見極めること。

そして、売主様の立場で最後まで考えること。

これが、私たち居抜きの達人の大切にしている姿勢です。

名古屋で飲食店・BAR・スナック・居酒屋を居抜き売却したいオーナー様へ

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