【成約事例】名古屋市中区栄3丁目の居酒屋を45日で居抜き売却！売却価格500万円・原状回復費580万円削減に成功（運営：（株）愛知不動産売却センター）

名古屋市中区栄3丁目の住吉エリア。

名古屋を代表する繁華街の一角として、多くの居酒屋、BAR、焼肉店、ダイニングレストランなどが営業する飲食店激戦区です。

今回、居抜きの達人が居抜き売却をお手伝いしたのは、住吉エリアの商業ビル3階で約7年間営業を続けてきた、46坪の和風居酒屋です。

営業開始から7年。

地域のお客様に利用されながら営業を続けてきた店舗でしたが、経営環境の変化によって閉店を決断することになりました。

大きなきっかけとなったのは、年始に実施された月額約10万円の賃料値上げです。

さらに、食材費や人件費の高騰も経営を圧迫していました。

46坪という広い店舗は、多くのお客様を収容できる反面、店舗を維持するための固定費や人件費も大きくなりやすい特徴があります。

そして、もう一つ大きな問題がありました。

店舗を閉店する場合、原状回復工事に580万円もの費用がかかる見込みだったのです。

店舗はビルの3階。

46坪という面積に加えて、内装や厨房設備などの撤去には相応の費用が必要になります。

売主様としては、営業を続けることも負担ですが、閉店するためにも多額のお金が必要という厳しい状況でした。

そこで今回、私たち居抜きの達人が居抜き売却をお手伝いしました。

結果は、売却期間45日、居抜き売却価格500万円で成約。さらに原状回復費用580万円の削減にも成功しました。

新たな出店者は、餃子バルの開業を希望する事業者です。

和風居酒屋から餃子バルへ。

同じ飲食店でありながら、異なるコンセプトの店舗として新たなスタートを切ることになりました。

今回は、名古屋市中区栄3丁目の住吉エリアで実際に成約した、大型居酒屋の居抜き売却事例をご紹介します。

1．今回の居抜き売却物件の概要

所在地： 愛知県名古屋市中区栄3丁目・住吉エリア

立地： 商業ビル3階

従前の業態： 和風居酒屋

店舗面積： 約46坪（約152㎡）

営業期間： 約7年間

売却理由： 賃料値上げ、食材費・人件費の高騰による経営負担の増加

賃料改定： 年始に月額約10万円の値上げ

居抜き売却価格： 500万円

売却期間： 45日

原状回復費用削減額： 580万円

次の出店業態： 餃子バル

今回の成約では、造作等の売却代金500万円に加えて、原状回復工事費580万円を削減することができました。

つまり、両方を合計した経済効果は次のとおりです。

居抜き売却代金500万円＋原状回復費用削減580万円＝1,080万円

これは売却収入と支出削減額を合算した金額であり、売主様の実際の手取り金額や利益を意味するものではありません。

実際の手取り額は、仲介手数料や未払費用、その他の精算内容などによって異なります。

それでも、通常の閉店であれば580万円もの工事費用を負担する可能性があったことを考えれば、非常に大きな成果だったといえます。

今回の居抜き売却には、単に500万円で店舗を売るという以上の意味がありました。

2．営業7年の和風居酒屋。閉店のきっかけは月額約10万円の賃上げ

今回の売主様は、名古屋市中区栄3丁目で約7年間、和風居酒屋を経営していました。

飲食店にとって7年間営業を続けることは、決して簡単なことではありません。

開業当初には内装工事や厨房設備、什器の購入など、多くの初期投資が必要だったはずです。

その後も日々の仕入れや人材確保、設備の維持管理など、さまざまな経営課題と向き合いながら営業を続けてきました。

しかし、今回の店舗では年始に賃料が月額約10万円値上げされました。

月額10万円の負担増加は、年間に換算すると120万円になります。

飲食店の経営において、この120万円は決して小さな金額ではありません。

家賃が10万円上がったからといって、その分だけ簡単に利益を増やせるわけではないからです。

仮に、追加で増えた売上のうち最終的に10％が利益として残る収益構造であれば、月10万円の利益を増やすには、単純計算で月100万円もの追加売上が必要になります。

もちろん、実際に必要な売上増加額は店舗ごとの利益率や費用構造によって異なります。

重要なのは、固定費が上がった分を埋め合わせるためには、想像以上の売上増加が必要になる場合があるということです。

しかも、今回の店舗はすでに7年間営業している居酒屋です。

開業したばかりの店舗とは異なり、ある程度の営業実績がある中で、突然大きな売上増加を実現することは容易ではありません。

そのような状況で月額約10万円の賃料値上げが重なり、経営への負担が大きくなっていきました。

なお、賃料改定の法的な有効性は契約内容や当事者間の合意、借地借家法などによって判断されるものであり、貸主から値上げの通知があれば必ず従わなければならないという意味ではありません。

今回の記事は、実際に賃料負担が増加した店舗の売却事例としてご紹介しています。

3．食材費と人件費の高騰が大型居酒屋の経営を圧迫

今回の閉店理由は、家賃の値上げだけではありません。

食材費と人件費の高騰も大きな要因でした。

和風居酒屋は、さまざまな料理を提供する業態です。

肉、魚、野菜、米、調味料、油、酒類など、取り扱う食材や商品が多くなりやすい特徴があります。

幅広いメニューを提供できることは魅力ですが、その一方で仕入れ価格の変動を受けやすい面もあります。

食材の仕入れ価格が上がった場合、販売価格を引き上げることができれば一定の利益率を維持できます。

しかし、価格を上げればお客様の負担も増えます。

競合する飲食店が多い住吉エリアでは、値上げによって来店頻度が下がることを懸念する経営者もいるでしょう。

また、原材料価格が上昇したからといって、メニュー価格へすべて転嫁できるとは限りません。

その結果、売上が大きく減っていなくても、利益が少しずつ圧迫されることがあります。

さらに深刻なのが、人件費の問題です。

46坪の和風居酒屋ともなれば、厨房での調理、ホールでの接客、配膳、ドリンク提供、洗い場など、多くの業務が発生します。

小規模なBARのように、店主一人だけで営業することは現実的に難しい場合が多いでしょう。

アルバイトや社員を雇用すれば、当然ながら人件費が必要です。

従業員の時給が上がれば、店舗全体の人件費にも影響します。

例えば、1日に合計40時間分のアルバイト勤務が発生する店舗で、時給が100円上昇した場合、30日営業なら単純計算で月12万円の人件費増加になります。

これはあくまで一般的な計算例であり、今回の店舗の実際の人員配置や人件費を示すものではありません。

しかし、大型飲食店では、従業員一人当たりの賃金上昇が店舗全体で大きな負担になり得ることが分かります。

今回の店舗では、こうした食材費と人件費の高騰に、家賃の値上げが重なりました。

売上だけの問題ではなく、店舗を維持するためのコストそのものが重くなっていたのです。

4．46坪という広さは、経営上のメリットであり負担にもなる

今回の居酒屋は約46坪。

約152㎡の比較的大きな店舗です。

この規模の居酒屋には、小規模店舗にはないメリットがあります。

広い客席を確保でき、宴会やグループ利用など、さまざまな人数のお客様に対応しやすくなります。

厨房設備や収納スペースも設けやすく、幅広いメニューを提供する店舗づくりが可能です。

一方で、広い店舗ほど維持費が大きくなる傾向があります。

家賃はもちろん、電気代、ガス代、空調費、清掃費なども店舗規模に影響されます。

さらに、客席数が多ければ、それに対応する従業員の確保も必要になります。

繁忙期には広さが大きな強みになりますが、集客が伸び悩む時期には、広い店舗を維持するための固定費が経営を圧迫します。

特に注意したいのは、店舗面積が大きいからといって、売上が面積に比例して増えるわけではないことです。

46坪の店舗と23坪の店舗を比較した場合、単純に売上が2倍になるとは限りません。

店舗のコンセプトや客単価、来店人数、稼働率などによって収益性は大きく変わります。

今回の店舗も、7年間営業を続けてきましたが、家賃や食材費、人件費の負担増加によって経営環境が厳しくなりました。

46坪という広さは、居酒屋として営業するうえでは魅力のある条件である一方、閉店時には別の問題を生むことになります。

それが、高額な原状回復工事費用でした。

5．ビル3階・46坪の居酒屋。原状回復費580万円という現実

今回の成約で、最も大きなポイントの一つが原状回復費用です。

原状回復工事にかかる見込み費用は580万円。

閉店するだけで、これほど大きな支出が発生する可能性がありました。

なぜ、原状回復工事は高額になるのでしょうか。

飲食店には、一般的な事務所や物販店舗と異なり、多くの設備が設置されています。

例えば、厨房の給排水設備、ガス配管、排気ダクト、グリストラップ、空調設備、客席の間仕切り、カウンター、造作壁、天井、照明設備などです。

これらを撤去してスケルトン状態に戻す場合、単純に家具を運び出すだけでは済みません。

内装材の解体、厨房設備の撤去、設備配管の処理、廃材の運搬、産業廃棄物の処分など、さまざまな工事が発生します。

また、今回の店舗はビル3階でした。

1階店舗とは異なり、工事資材や解体した廃材の搬出入に制約が生じる場合があります。

エレベーターの大きさや使用条件、階段の幅、搬出経路、ビルの管理規則などによって、作業効率が大きく変わります。

大型の厨房機器や重量物を撤去する場合、通常よりも手間がかかることも考えられます。

また、繁華街の商業ビルでは、他のテナントへの影響を考慮して工事時間が制限される場合もあります。

工事の規模や建物の条件によっては、人件費や搬出費用が増加します。

今回の店舗は46坪あり、内装や厨房設備の撤去対象も大きくなり得る規模でした。

原状回復費580万円を坪数で割ると、1坪当たり約12.6万円です。

ただし、この金額は今回の案件における見込み費用を面積で割ったものであり、飲食店の原状回復工事の標準単価ではありません。

実際の原状回復費用は、撤去範囲や設備の状態、契約上の義務、施工条件によって大きく変わります。

今回のような大型店舗では、原状回復費用が閉店判断そのものに影響することがあります。

営業を続けても負担が大きい。しかし、閉店するにも580万円が必要になる。

この問題を解決する方法として、居抜き売却には大きな意味がありました。

6．和風居酒屋から餃子バルへ。異業種への居抜き売却が成立

今回の店舗を購入したのは、餃子バルの出店を希望する事業者でした。

これまでの和風居酒屋から、新たに餃子バルへ業態転換することになりました。

和風居酒屋と餃子バルは、どちらも飲食店ですが、提供するメニューや店舗のコンセプトは異なります。

しかし、既存の居酒屋店舗には、餃子バルの出店にも利用できる可能性のある設備が存在します。

例えば、厨房の給排水設備、ガス設備、換気設備、客席部分の内装などです。

餃子バルでは餃子を中心に酒類や一品料理を提供することが考えられますが、必要な設備は具体的なメニューや調理方法によって変わります。

そのため、既存設備のすべてが使用できるとは限りません。

それでも、一からスケルトン店舗に内装工事を行う場合と比較して、活用可能な設備が残っていることは、出店希望者にとって検討材料になります。

特に46坪という面積は、客席や厨房スペースを確保しやすく、さまざまな店舗レイアウトを考えられる広さです。

今回のケースから分かるのは、同じ飲食店であっても、業態を変えることで店舗に新たな価値が生まれるということです。

和風居酒屋としての営業を終える店舗が、次の事業者にとっては新たな出店の場になる。

居抜き売却には、こうした店舗の再活用を実現する役割があります。

7．売却期間45日。大型店舗でも早期成約につながった理由

今回の居抜き売却期間は45日でした。

46坪という比較的大きな店舗でありながら、短期間で売却が成立しました。

一般的に、飲食店の居抜き売却では、店舗面積が大きくなるほど購入希望者の条件が限定される場合があります。

大きな店舗を借りるには、相応の事業計画や資金力が必要になります。

また、居抜き売却代金だけでなく、保証金、礼金、仲介手数料、開業準備費用、設備の改修費用なども検討しなければなりません。

例えば、居抜き売却価格が500万円でも、出店に必要な総資金が500万円で済むわけではありません。

新たな賃貸借契約に伴う初期費用や改装工事などが必要になることがあります。

さらに、3階という立地条件についても、出店希望者によって評価が分かれます。

通りからの視認性や集客方法、エレベーターの有無、看板の設置条件などが重要になるためです。

そのような条件の中で、今回の店舗は45日で成約に至りました。

今回のような居抜き売却を進める際には、造作価格だけではなく、店舗全体の出店条件を考えることが重要です。

既存の内装や設備をどこまで活用できるのか。

出店する業態と店舗面積が合っているのか。

賃料や保証金などの条件は事業計画に適しているのか。

そして、貸主が新たな業態での入居を認めるかどうか。

こうした条件がまとまって、初めて成約につながります。

なお、今回の45日という期間は実際の成約結果であり、他の大型店舗でも同様の期間で売却できることを保証するものではありません。

8．居抜き売却500万円と原状回復費580万円削減。合計1,080万円の経済効果

今回の成約を金銭面から考えてみます。

仮に居抜き売却が成立せず、契約に基づく原状回復工事を行う必要があった場合、売主様には580万円の支出が見込まれていました。

一方、今回の居抜き売却では500万円の売却代金を確保し、580万円の原状回復費用も削減できました。

両者の差は非常に大きいものです。

通常の原状回復を伴う退去では、580万円の支出が発生する可能性があったのに対し、今回の成約では500万円の売却収入が得られています。

その差額は1,080万円です。

もちろん、これは単純な比較であり、税金や仲介手数料、退去に伴う精算費用などを考慮した最終的な手取りではありません。

しかし、売却の成否によって、退店時の資金負担が大きく変わることが分かります。

飲食店の居抜き売却では、売却価格ばかりに注目されることがあります。

しかし、特に大型店舗の場合は、原状回復費用を削減できること自体に大きな価値があります。

今回の店舗でも、原状回復費用580万円の削減は、造作売却代金500万円を上回る経済的なメリットでした。

居抜き売却の価値は、売却価格だけでは判断できません。

閉店後に必要となる工事費用や家賃の負担まで考慮して、総合的に判断することが重要です。

9．居抜き売却で原状回復費用が削減できる仕組み

ここで、居抜き売却と原状回復費用の関係について説明します。

店舗の賃貸借契約では、退去時の原状回復について定められていることが一般的です。

原状回復の範囲は契約内容によって異なりますが、飲食店ではスケルトン状態への復旧が求められるケースもあります。

この場合、借主が設置した内装や設備などを撤去し、契約で定められた状態に戻す必要があります。

一方、居抜き売却では、既存の内装や造作、設備などを次の事業者へ引き継ぐことを目指します。

既存設備を活用することによって、売主様は撤去費用を削減でき、買主様は出店時の工事費用を抑えられる可能性があります。

ただし、注意しなければならない点があります。

居抜き売却が成立したからといって、原状回復義務が自動的になくなるわけではありません。

既存の賃貸借契約でスケルトン返しが義務付けられている場合、貸主の承諾なしに内装や設備を残すことはできません。

また、買主様が造作等の購入に合意していても、貸主が新たな賃貸借契約を締結するとは限りません。

原状回復費用を削減するためには、貸主との合意や引渡し条件の整理が重要になります。

今回の案件では、結果として580万円の原状回復費用を削減することができました。

これは、居抜き売却において造作の売買と賃貸借契約の調整を一体として考える必要があることを示す事例です。

10．飲食店の賃料値上げは、閉店判断のきっかけになる

今回の居酒屋では、年始の月額約10万円の賃料値上げが閉店判断の大きな要因になりました。

飲食店の経営において、家賃は代表的な固定費です。

売上が多い月も少ない月も、原則として契約に基づく家賃を支払う必要があります。

特に、食材費や人件費が高騰している状況では、家賃まで上がると経営者の負担が一層大きくなります。

例えば、月額約10万円の家賃増加は、5年間続けば合計600万円の追加負担になります。

実際には将来の賃料改定や契約期間などによって異なりますが、長期的に考えると大きな差です。

ただし、賃料の値上げについては、貸主から要求されたからといって、すべてのケースで当然に成立するものではありません。

普通借家契約なのか、定期建物賃貸借契約なのか。

契約書にどのような賃料改定条項があるのか。

周辺相場や経済事情との関係はどうか。

こうした内容によって、対応方法は変わります。

賃料値上げの相談を受けた場合、まずは契約内容を確認し、必要に応じて貸主と協議することが大切です。

それでも経営の継続が難しい場合には、居抜き売却を含めた退店方法を検討することも選択肢になります。

今回の売主様は、家賃だけでなく食材費や人件費の高騰も重なった結果、店舗を手放すことを決断されました。

11．ビル3階の店舗は居抜き売却が難しいのか？

飲食店の居抜き売却では、1階店舗が注目されやすい傾向があります。

道路から店舗が見えやすく、通行人が入りやすいことなどが理由です。

一方、2階以上の空中階店舗は、出店希望者によって評価が分かれることがあります。

特に、看板の設置場所やエレベーターの有無、ビルの入口の分かりやすさは重要です。

今回の店舗もビル3階にありました。

しかし、3階だから売却できないというわけではありません。

居酒屋、焼肉店、BAR、ダイニングレストランなど、目的を持って来店するお客様が多い業態では、上層階でも営業が成立する可能性があります。

もちろん、実際の集客力は立地や店舗の知名度、営業内容などによって異なります。

また、近年は店舗を探す際にインターネットや地図アプリ、SNSなどを活用する方もいるため、出店希望者は通行人への視認性だけでなく、さまざまな集客方法を検討できます。

今回の46坪という面積も、すべての業態に適しているわけではありません。

しかし、ある程度の客席数を確保したい飲食店にとっては、魅力のある条件となる場合があります。

つまり、店舗の価値は階数だけで決まるものではありません。

出店を希望する事業者の業態や事業計画との相性が重要です。

今回、餃子バルの出店希望者との間で売買が成立したことは、3階の大型飲食店でも居抜き売却の可能性があることを示しています。

12．大型居酒屋の閉店で注意すべき5つのポイント

今回の事例を踏まえ、大型居酒屋の閉店を検討する際に注意したい点をご紹介します。

① 原状回復費用を事前に確認する

46坪という大型店舗では、原状回復工事が高額になる場合があります。

解体工事を依頼する前に、契約書に定められた原状回復範囲を確認することが重要です。

また、工事費用が妥当かどうかを判断するため、必要に応じて見積内容を精査することも大切です。

② 解約通知を出す前に居抜き売却を検討する

店舗の賃貸借契約では、解約予告期間が定められている場合があります。

先に解約通知を出してしまうと、契約終了までに買主を見つける必要が生じます。

そのため、居抜き売却の可能性を検討している場合は、解約通知前に相談することが望ましいケースがあります。

ただし、解約通知後でも貸主との協議によって売却を進められる場合があるため、状況に応じた対応が必要です。

③ 造作売却価格を高く設定しすぎない

大型店舗は内装工事費が高額になりやすいため、売主様が高い売却価格を希望することがあります。

しかし、開業時に投資した金額が、そのまま現在の造作価値になるわけではありません。

設備の経過年数、使用状態、立地、賃貸条件、買主の需要などを考慮した価格設定が重要です。

④ 出店希望者を同業種だけに限定しない

今回のように、和風居酒屋から餃子バルへの業態転換によって成約することもあります。

既存設備や店舗の広さを活用できる業態であれば、同業種以外にも買主候補が広がる可能性があります。

⑤ 閉店に必要な総額を把握する

飲食店を閉店する際には、原状回復費用だけでなく、解約予告期間中の家賃、設備撤去費用、未払費用、従業員に関する精算なども考える必要があります。

居抜き売却による収入と削減できる費用を整理し、最終的にどの程度の資金が必要になるのかを確認することが大切です。

13．居抜き売却価格500万円は高いのか、安いのか？

今回の店舗は46坪で、居抜き売却価格500万円でした。

単純に坪数で割ると、1坪当たり約10.9万円となります。

しかし、居抜き売却価格を坪単価だけで判断することはおすすめできません。

なぜなら、飲食店の造作価値は店舗面積だけでは決まらないからです。

例えば、同じ46坪でも、厨房設備が充実している店舗と、設備の少ない店舗では、出店希望者にとっての価値が異なります。

また、設備が新しい店舗と、長年使用されている店舗では評価も変わります。

さらに、店舗が1階なのか3階なのか、賃貸条件がどうなっているのか、どのような業態で利用できるのかといった点も重要です。

今回の500万円という成約価格は、あくまで今回の店舗条件と売主・買主双方の合意によって成立した金額です。

他の46坪の居酒屋も500万円で売れるという意味ではありません。

ただし、今回の案件では原状回復費580万円を削減できたこともあり、売主様にとって非常に大きなメリットのある売却となりました。

居抜き売却を検討する際には、売却価格だけでなく、原状回復費用や売却期間などを含めて総合的に判断することが重要です。

14．今回の成約事例で居抜きの達人が改めて感じたこと

今回の和風居酒屋は、約7年間営業を続けてきた店舗でした。

決して短い期間ではありません。

しかし、家賃の値上げ、食材費の高騰、人件費の増加という経営環境の変化によって、営業を続けることが難しくなりました。

飲食店経営では、努力だけでは解決できない問題もあります。

食材費が上昇しても、簡単に販売価格を上げられるとは限りません。

人件費が増加しても、人手を減らせばサービスの質が低下する可能性があります。

家賃が値上がりしても、売上が同じ割合で増えるわけではありません。

特に大型店舗では、こうした費用負担が積み重なると、経営に大きな影響を与えます。

今回の売主様が閉店を決断された背景には、そうした現実がありました。

そして、閉店を決めた後にも580万円という原状回復工事費用の問題が残っていました。

私たちが今回の成約で良かったと感じているのは、500万円で売却できたことだけでなく、580万円の原状回復費用を削減できたことです。

もし居抜き売却が成立しなければ、売主様は高額な原状回復工事費用を負担しなければならなかった可能性があります。

しかし、45日で買主が見つかり、餃子バルへの業態転換という形で店舗を引き継ぐことができました。

7年間営業してきた店舗の内装や設備が、次の事業者によって再び活用される可能性が生まれたことにも意味があります。

飲食店の閉店には、さまざまな事情があります。

経営者が長年続けてきた店舗を手放す決断は、簡単なものではありません。

それでも、居抜き売却によって閉店時の経済的負担を軽減し、次の事業者へ店舗を引き継ぐことができれば、売主様にとって前向きな区切りになると考えています。

15．まとめ｜名古屋市中区栄3丁目の46坪居酒屋を45日で売却。原状回復費580万円削減に成功

今回ご紹介したのは、名古屋市中区栄3丁目の住吉エリアにある、和風居酒屋の居抜き売却成約事例です。

ビル3階、約46坪、営業期間は約7年間。

年始に月額約10万円の賃料値上げがあり、さらに食材費や人件費の高騰が経営を圧迫したことから、売却を決意されました。

大型店舗であることに加え、ビル3階という条件から、原状回復工事には580万円もの費用がかかる見込みでした。

しかし、今回の居抜き売却では、餃子バルの出店希望者への売却が成立しました。

成約結果は以下のとおりです。

居抜き売却期間：45日

居抜き売却価格：500万円

原状回復費用削減額：580万円

売却収入と費用削減の合計経済効果：1,080万円

新たな出店業態：餃子バル

今回のケースは、大型居酒屋であっても、店舗条件に合う出店希望者が見つかれば居抜き売却が成立することを示す事例となりました。

また、売却価格以上に原状回復費用の削減が大きなメリットとなったことも特徴です。

飲食店の閉店では、できるだけ高い価格で売ることだけが重要なのではありません。

店舗の賃貸条件や原状回復義務、売却期間、次の借主の業態などを総合的に考える必要があります。

特に30坪、40坪、50坪といった大型飲食店では、原状回復費用が数百万円規模になる場合があります。

閉店を決めてから解体工事を依頼する前に、居抜き売却ができないか検討することをおすすめします。

今回のように、既存の内装や設備を次の事業者へ引き継ぐことで、売却代金を確保しながら高額な原状回復費用を削減できる可能性があります。

7年間営業した和風居酒屋が、次は餃子バルとして新たなスタートへ。

店舗を閉めることは終わりでも、建物や設備の価値までなくなるわけではありません。

私たち居抜きの達人は、これからも名古屋市内の飲食店売却を通じて、売主様の経済的な負担を軽減し、次の出店希望者へ店舗をつなぐお手伝いをしてまいります。

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