【名古屋の飲食店居抜き売却】大家が飲食店NGに変更？次の借主の業態制限で売れなかった実例Q&A30選（運営：（株）愛知不動産売却センター）
名古屋市中区大須の実録｜飲食店の居抜き売却専門「居抜きの達人」が解説
はじめに｜昨日まで飲食店だったのに、次も飲食店として貸せるとは限らない
「今まで飲食店だったのだから、次も飲食店で借りられるはず」
「厨房設備が残っているので、居抜きで売却したい」
「買主候補が見つかったのに、大家さんから飲食店は認めないと言われた」
飲食店の居抜き売却では、このような問題が起こることがあります。
特に注意したいのが、現在の借主は飲食店として営業できていても、次の借主には同じ業態が認められない場合があるということです。
私たち「居抜きの達人」が取り扱った名古屋市中区大須のカフェでも、実際にこの問題が発生しました。
その物件では、過去に何度も飲食店が入居していました。
ところが、入居する飲食店が短期間で閉店するケースが続き、家賃滞納も繰り返し発生していたのです。
貸主にとっては、飲食店を募集するたびに新しい借主が入り、間もなく閉店し、再び募集するという状況でした。
そうした経験が積み重なり、貸主は次の入居者について、飲食店を認めない方針を示しました。
その結果、営業中のカフェを居抜きで売却することができず、売主様は約160万円の原状回復費用を負担することになりました。
厨房設備がある。
内装も残っている。
飲食店として営業してきた実績もある。
それでも、次の飲食店へ引き継げないことがあるのです。
今回は、この大須の実例を中心に、貸主による業態制限と居抜き売却の関係をQ&A30選で解説します。
※実際の取扱事例については、関係者や物件が特定されないよう一部情報を省略しています。貸主の承諾や賃貸借契約上の権利義務は、個別の契約内容によって異なります。
第1章｜大須のカフェで実際に起きた居抜き売却トラブル
Q1．今まで飲食店だったのに、次の借主は飲食店NGになることがある？
A．あります。私たちが取り扱った大須のカフェが、まさにその事例です。
名古屋市中区大須にあった約13坪のカフェ。
1階の店舗で、約4年間営業されていました。
売主様は造作価格400万円での居抜き売却を希望されていました。
しかし、貸主が次の飲食店の入居を認めなかったため、居抜き売却は成立しませんでした。
Q2．なぜ貸主は飲食店を認めなくなったの？
A．過去の飲食店テナントで、短期間の閉店や家賃滞納が繰り返されていたためです。
この物件では、過去に何件も飲食店との賃貸借契約がありました。
しかし、入居した飲食店が比較的短期間で閉店してしまうケースが続いていました。
さらに、家賃滞納も多かったといいます。
貸主にとっては、飲食店を入居させても、安定した賃貸経営につながらない状況だったのです。
そのため、次の借主については飲食店を認めないという判断に至りました。
現在の店舗の問題ではなく、過去の入居者との経験が次の募集条件に影響することもあるのです。
Q3．現在のカフェが家賃を滞納していなくても、飲食店NGになる？
A．その可能性はあります。
貸主が新しい借主を選ぶ際、現在の店舗だけでなく、過去の入居状況や建物全体の管理方針を考慮することがあります。
今回の大須の事例でも、過去の飲食店の閉店や滞納が、次の入居者に対する方針に影響していました。
売主様自身に問題がなくても、居抜き売却が難しくなる場合があります。
Q4．大須のカフェは、いくらで売却する予定だったの？
A．売主様の希望価格は400万円でした。
カフェとして使用していた厨房設備や内装を、次の出店者へ引き継ぐことを希望されていました。
しかし、貸主が飲食店の入居を認めなかったため、希望価格での売却は実現しませんでした。
ここで重要なのは、造作の価値と、次の借主がその場所で営業できるかどうかは別問題だということです。
Q5．売却できなかった結果、どうなったの？
A．約160万円の原状回復費用が必要になりました。
居抜きでの引継ぎができなかったため、店舗は原状回復することになりました。
工事費用は約160万円。
厨房設備などについては、店舗の造作譲渡とは別に売却することになりました。
造作価格400万円での売却を希望していた店舗が、結果として原状回復費用を負担することになったのです。
Q6．この大須の事例で最も重要な教訓は？
A．居抜き売却の募集を始める前に、貸主が次の飲食店を認めるか確認することです。
現在飲食店として営業しているからといって、次も飲食店として貸してもらえるとは限りません。
特に、過去のテナントで家賃滞納や短期退去が続いている物件では、貸主が募集方針を変更している場合があります。
居抜き売却では、造作査定と同じくらい、貸主の意向確認が重要です。
第2章｜貸主が業態制限を設ける理由Q&A
Q7．大家さんは、自由に次の業態を制限できる？
A．新しい賃貸借契約については、貸主が募集条件を設定することが一般的です。
ただし、現在の借主に対して既存契約の条件を一方的に変更できるかは、別の問題です。
既存契約の権利義務と、新規募集の条件は分けて考える必要があります。
Q8．なぜ飲食店は、貸主から敬遠されることがあるの？
A．建物管理や賃貸経営上のリスクを懸念される場合があるためです。
飲食店では、排気、臭い、油汚れ、騒音、排水などの問題が発生する可能性があります。
また、今回の大須の事例のように、短期閉店や家賃滞納が続いた経験から、飲食店の募集を避ける貸主もいます。
もちろん、すべての飲食店がそのような問題を起こすわけではありません。
Q9．過去の飲食店が何度も潰れている物件は、売却が難しい？
A．貸主の判断や買主の事業計画に影響する場合があります。
過去の店舗が短期間で閉店している場合、貸主は再び同じことが起きるのではないかと心配することがあります。
一方、買主も、なぜ閉店が続いたのかを気にする場合があります。
立地、家賃、設備、経営内容など、閉店理由はさまざまです。
過去に閉店が続いたという事実だけで、次の店舗も失敗すると決まるわけではありません。
Q10．家賃滞納が多かった物件では、保証会社を利用しても飲食店NGになる？
A．その可能性はあります。
保証会社を利用することで、貸主の家賃回収リスクを一定程度軽減できる場合があります。
しかし、保証会社の利用だけで貸主の不安がすべて解消されるとは限りません。
短期退去、原状回復、建物管理など、家賃以外の問題を懸念している場合もあります。
Q11．BARは認めるけれど、焼肉店はNGということもある？
A．あります。
同じ飲食店でも、業態によって設備や営業内容が異なります。
焼肉店では排気設備や臭いへの対策が重要になります。
BARでは営業時間や騒音などが問題になる場合があります。
貸主が建物の状況を踏まえて、特定の業態だけを認めることもあります。
Q12．飲食店NGでも、カフェなら認めてもらえる？
A．貸主の方針によります。
「飲食店NG」という条件が、すべての飲食業態を対象としているのか、それとも重飲食だけを制限しているのかによって異なります。
カフェであっても、調理内容や設備によっては排気や臭いが発生します。
具体的な業態と営業内容を説明し、貸主に確認する必要があります。
第3章｜業態制限が居抜き売却価格に与える影響Q&A
Q13．飲食店NGになると、厨房設備の価値はなくなる？
A．設備自体の価値が直ちになくなるわけではありません。
冷蔵庫、製氷機、シンクなどは、中古設備として売却できる可能性があります。
しかし、店舗全体を飲食店として引き継げなければ、造作一式としての売却は難しくなる場合があります。
厨房設備の中古買取と、店舗の居抜き売却は別の取引です。
Q14．厨房機器だけ売却すれば、損失を減らせる？
A．一定の費用回収につながる可能性があります。
ただし、中古厨房機器の買取価格は、購入価格と大きく異なる場合があります。
年式、メーカー、状態、搬出費用などによって査定額が変わります。
また、設備を撤去した後の原状回復費用も考える必要があります。
Q15．飲食店NGの店舗を、美容室や物販店へ居抜き売却できる？
A．可能性はありますが、設備の利用価値は変わります。
例えば、美容室を開業する買主にとって、業務用厨房設備は不要になることが多いでしょう。
その場合、厨房設備の撤去費用が発生する可能性があります。
飲食店以外の業態へ引き継ぐ場合は、設備をどこまで残せるかが重要になります。
Q16．飲食店NGになったら、造作価格を下げれば売れる？
A．価格を下げるだけでは解決しない場合があります。
次の飲食店が入居できないのであれば、造作価格を400万円から100万円に下げても、飲食店として開業したい買主は契約できません。
問題の原因が価格ではなく、貸主の業態制限にあるためです。
売却できない理由を正しく把握することが重要です。
Q17．飲食店として売れないなら、造作を無料で譲渡する方法はある？
A．貸主の承諾や引継ぎ条件が整えば、無償譲渡を検討できる場合があります。
ただし、造作を無料にしたからといって、貸主が残置を認めるとは限りません。
また、設備の所有権や撤去義務も確認する必要があります。
無償譲渡であっても、契約条件を明確にすることが大切です。
Q18．業態制限がある店舗は、査定価格も下がる？
A．買主候補が限られるため、査定に影響する場合があります。
居抜き売却価格は、次の買主が設備を利用できることを前提に評価される場合があります。
利用できる業態が制限されれば、買主候補が少なくなる可能性があります。
その結果、造作価格の見直しが必要になることもあります。
第4章｜貸主交渉と買主探しの実務Q&A
Q19．飲食店NGと言われたら、もう交渉できない？
A．事情によっては、再検討をお願いできる場合があります。
例えば、買主の事業計画や資金計画、保証会社の利用などを説明する方法があります。
ただし、今回の大須のように、貸主が過去の経験から飲食店を認めない方針を固めている場合、交渉が難しいこともあります。
貸主に承諾を強制できるとは限りません。
Q20．過去の家賃滞納が理由なら、保証金を増やせば認めてもらえる？
A．貸主が検討する可能性はありますが、必ず認められるわけではありません。
保証金を増額すれば、貸主の不安を軽減できる場合があります。
しかし、買主にとっては初期費用が増えることになります。
また、貸主が懸念しているのが短期退去や建物管理の問題であれば、保証金だけでは解決しない場合があります。
Q21．買主が大手飲食チェーンなら、貸主は承諾してくれる？
A．信用力が判断材料になることはありますが、必ず承諾されるわけではありません。
貸主は、買主の事業内容、財務状況、保証条件、営業内容などを総合的に判断する場合があります。
大手企業であっても、建物の条件や貸主の方針に合わなければ、入居できないことがあります。
Q22．管理会社が飲食店NGと言っていても、大家さんへ直接交渉できる？
A．契約関係や管理体制を確認したうえで、適切に進める必要があります。
管理会社が貸主から募集条件の調整を任されている場合もあります。
そのため、管理会社を飛び越えて交渉することが、必ずしも良い結果につながるとは限りません。
まずは、誰が最終的な判断権限を持っているのか確認することが大切です。
Q23．次の借主が見つかってから、貸主へ承諾を求めてもいい？
A．可能ですが、募集前に条件を確認する方が効率的です。
買主候補が見つかってから飲食店NGと判明すると、売主も買主も時間を無駄にしてしまう場合があります。
特に退去期限が決まっている店舗では、その時間が大きな損失につながる可能性があります。
Q24．貸主が業態制限を変更した場合、書面で確認すべき？
A．重要な条件は書面で確認することをおすすめします。
例えば、飲食店全般がNGなのか、焼肉店や中華料理店などの重飲食だけがNGなのかによって、募集できる買主が変わります。
口頭だけの確認では、後から認識が食い違う可能性があります。
募集条件を明確にしておくことが重要です。
第5章｜飲食店NGになった場合の閉店対策Q&A
Q25．居抜き売却できなかったら、必ずスケルトン返しになる？
A．賃貸借契約や貸主との合意内容によります。
契約上、スケルトン返しが定められている場合は、その義務が問題になります。
ただし、貸主が一部設備の残置を認める場合もあります。
どこまで撤去する必要があるのか、事前に確認することが重要です。
Q26．大須のカフェでは、なぜ160万円の原状回復費用が発生した？
A．飲食店としての居抜き引継ぎが認められず、店舗を原状回復する必要があったためです。
約13坪のカフェでしたが、厨房設備や内装などの撤去が必要になりました。
原状回復費用は約160万円。
店舗の広さが小さくても、撤去する設備や工事内容によっては高額になる場合があります。
Q27．飲食店NGの店舗で、原状回復費用を減らす方法はある？
A．撤去範囲の確認や、工事内容の協議が重要です。
契約上の原状回復義務を確認し、貸主と撤去範囲を整理します。
また、設備の一部を残置できるか相談する方法もあります。
ただし、貸主が承諾しなければ、契約に従った原状回復が必要になる場合があります。
Q28．厨房機器を売却してから、原状回復工事を行ってもいい？
A．設備の所有権や工事内容を確認したうえで進める必要があります。
厨房機器を売却すると、搬出時に床や壁を傷つける可能性があります。
また、設備の撤去と原状回復工事を別々に行うことで、費用が増える場合もあります。
搬出方法や工事日程を調整することが重要です。
Q29．飲食店NGになった店舗は、早めに閉店した方がいい？
A．一概には言えません。
閉店時期は、賃貸借契約の解約予告期間、営業状況、原状回復工事の予定などによって判断する必要があります。
居抜き売却できない場合でも、設備の個別売却や工事費用の見直しなど、検討できることがあります。
まずは、閉店までの費用を整理することが大切です。
Q30．飲食店の居抜き売却を成功させるために、最初に確認すべきことは？
A．貸主が次の飲食店の入居を認めるかどうかです。
厨房設備が充実している。
内装がきれい。
立地が良い。
造作価格が安い。
これらは、居抜き売却において重要な要素です。
しかし、貸主が次の飲食店を認めなければ、飲食店としての引継ぎは難しくなります。
居抜き売却は、売主と買主だけでは成立しない取引です。
貸主の承諾と、次の賃貸条件の確認が欠かせません。
まとめ｜飲食店として営業できていたことと、次も飲食店として貸せることは別問題
今回ご紹介した名古屋市中区大須のカフェ。
約13坪の1階店舗で、約4年間営業されていました。
売主様は造作価格400万円での居抜き売却を希望されていました。
しかし、貸主は次の飲食店の入居を認めませんでした。
その理由は、過去の飲食店テナントの入居状況にありました。
何度も飲食店が入居したものの、短期間で閉店するケースが続き、家賃滞納も多かったのです。
貸主にとっては、飲食店を入居させること自体が、賃貸経営上の不安につながっていました。
その結果、今回のカフェは居抜き売却が成立せず、約160万円の原状回復費用を負担することになりました。
この事例から分かるのは、現在の店舗がどれほど良い状態でも、貸主の募集方針によって売却できなくなる場合があるということです。
飲食店の居抜き売却では、造作価格や厨房設備ばかりに目が向きがちです。
しかし、それ以前に確認しなければならないことがあります。
次の借主は、どのような業態で営業できるのか。
貸主は飲食店の入居を認めているのか。
過去のテナントで問題が発生していないか。
次の賃貸条件はどうなるのか。
こうした確認を行わずに買主を募集すると、買主候補が見つかってから売却できないことが判明する場合があります。
私たち「居抜きの達人」は、名古屋市を中心に飲食店・店舗の居抜き売却を取り扱っています。
これまでの取引では、造作価格や設備の問題だけでなく、貸主の承諾が得られず売却できなかった事例も経験してきました。
だからこそ、居抜き売却のご相談をいただいた際には、店舗の設備や内装だけでなく、賃貸借契約や貸主の意向も重要だと考えています。
飲食店として営業できていたから、次も飲食店として貸せるとは限らない。
このことを、閉店や居抜き売却を考えているオーナー様には、ぜひ知っていただきたいと思います。
大切なお店を、次の出店者へ。
はじめに｜昨日まで飲食店だったのに、次も飲食店として貸せるとは限らない
「今まで飲食店だったのだから、次も飲食店で借りられるはず」
「厨房設備が残っているので、居抜きで売却したい」
「買主候補が見つかったのに、大家さんから飲食店は認めないと言われた」
飲食店の居抜き売却では、このような問題が起こることがあります。
特に注意したいのが、現在の借主は飲食店として営業できていても、次の借主には同じ業態が認められない場合があるということです。
私たち「居抜きの達人」が取り扱った名古屋市中区大須のカフェでも、実際にこの問題が発生しました。
その物件では、過去に何度も飲食店が入居していました。
ところが、入居する飲食店が短期間で閉店するケースが続き、家賃滞納も繰り返し発生していたのです。
貸主にとっては、飲食店を募集するたびに新しい借主が入り、間もなく閉店し、再び募集するという状況でした。
そうした経験が積み重なり、貸主は次の入居者について、飲食店を認めない方針を示しました。
その結果、営業中のカフェを居抜きで売却することができず、売主様は約160万円の原状回復費用を負担することになりました。
厨房設備がある。
内装も残っている。
飲食店として営業してきた実績もある。
それでも、次の飲食店へ引き継げないことがあるのです。
今回は、この大須の実例を中心に、貸主による業態制限と居抜き売却の関係をQ&A30選で解説します。
※実際の取扱事例については、関係者や物件が特定されないよう一部情報を省略しています。貸主の承諾や賃貸借契約上の権利義務は、個別の契約内容によって異なります。
第1章｜大須のカフェで実際に起きた居抜き売却トラブル
Q1．今まで飲食店だったのに、次の借主は飲食店NGになることがある？
A．あります。私たちが取り扱った大須のカフェが、まさにその事例です。
名古屋市中区大須にあった約13坪のカフェ。
1階の店舗で、約4年間営業されていました。
売主様は造作価格400万円での居抜き売却を希望されていました。
しかし、貸主が次の飲食店の入居を認めなかったため、居抜き売却は成立しませんでした。
Q2．なぜ貸主は飲食店を認めなくなったの？
A．過去の飲食店テナントで、短期間の閉店や家賃滞納が繰り返されていたためです。
この物件では、過去に何件も飲食店との賃貸借契約がありました。
しかし、入居した飲食店が比較的短期間で閉店してしまうケースが続いていました。
さらに、家賃滞納も多かったといいます。
貸主にとっては、飲食店を入居させても、安定した賃貸経営につながらない状況だったのです。
そのため、次の借主については飲食店を認めないという判断に至りました。
現在の店舗の問題ではなく、過去の入居者との経験が次の募集条件に影響することもあるのです。
Q3．現在のカフェが家賃を滞納していなくても、飲食店NGになる？
A．その可能性はあります。
貸主が新しい借主を選ぶ際、現在の店舗だけでなく、過去の入居状況や建物全体の管理方針を考慮することがあります。
今回の大須の事例でも、過去の飲食店の閉店や滞納が、次の入居者に対する方針に影響していました。
売主様自身に問題がなくても、居抜き売却が難しくなる場合があります。
Q4．大須のカフェは、いくらで売却する予定だったの？
A．売主様の希望価格は400万円でした。
カフェとして使用していた厨房設備や内装を、次の出店者へ引き継ぐことを希望されていました。
しかし、貸主が飲食店の入居を認めなかったため、希望価格での売却は実現しませんでした。
ここで重要なのは、造作の価値と、次の借主がその場所で営業できるかどうかは別問題だということです。
Q5．売却できなかった結果、どうなったの？
A．約160万円の原状回復費用が必要になりました。
居抜きでの引継ぎができなかったため、店舗は原状回復することになりました。
工事費用は約160万円。
厨房設備などについては、店舗の造作譲渡とは別に売却することになりました。
造作価格400万円での売却を希望していた店舗が、結果として原状回復費用を負担することになったのです。
Q6．この大須の事例で最も重要な教訓は？
A．居抜き売却の募集を始める前に、貸主が次の飲食店を認めるか確認することです。
現在飲食店として営業しているからといって、次も飲食店として貸してもらえるとは限りません。
特に、過去のテナントで家賃滞納や短期退去が続いている物件では、貸主が募集方針を変更している場合があります。
居抜き売却では、造作査定と同じくらい、貸主の意向確認が重要です。
第2章｜貸主が業態制限を設ける理由Q&A
Q7．大家さんは、自由に次の業態を制限できる？
A．新しい賃貸借契約については、貸主が募集条件を設定することが一般的です。
ただし、現在の借主に対して既存契約の条件を一方的に変更できるかは、別の問題です。
既存契約の権利義務と、新規募集の条件は分けて考える必要があります。
Q8．なぜ飲食店は、貸主から敬遠されることがあるの？
A．建物管理や賃貸経営上のリスクを懸念される場合があるためです。
飲食店では、排気、臭い、油汚れ、騒音、排水などの問題が発生する可能性があります。
また、今回の大須の事例のように、短期閉店や家賃滞納が続いた経験から、飲食店の募集を避ける貸主もいます。
もちろん、すべての飲食店がそのような問題を起こすわけではありません。
Q9．過去の飲食店が何度も潰れている物件は、売却が難しい？
A．貸主の判断や買主の事業計画に影響する場合があります。
過去の店舗が短期間で閉店している場合、貸主は再び同じことが起きるのではないかと心配することがあります。
一方、買主も、なぜ閉店が続いたのかを気にする場合があります。
立地、家賃、設備、経営内容など、閉店理由はさまざまです。
過去に閉店が続いたという事実だけで、次の店舗も失敗すると決まるわけではありません。
Q10．家賃滞納が多かった物件では、保証会社を利用しても飲食店NGになる？
A．その可能性はあります。
保証会社を利用することで、貸主の家賃回収リスクを一定程度軽減できる場合があります。
しかし、保証会社の利用だけで貸主の不安がすべて解消されるとは限りません。
短期退去、原状回復、建物管理など、家賃以外の問題を懸念している場合もあります。
Q11．BARは認めるけれど、焼肉店はNGということもある？
A．あります。
同じ飲食店でも、業態によって設備や営業内容が異なります。
焼肉店では排気設備や臭いへの対策が重要になります。
BARでは営業時間や騒音などが問題になる場合があります。
貸主が建物の状況を踏まえて、特定の業態だけを認めることもあります。
Q12．飲食店NGでも、カフェなら認めてもらえる？
A．貸主の方針によります。
「飲食店NG」という条件が、すべての飲食業態を対象としているのか、それとも重飲食だけを制限しているのかによって異なります。
カフェであっても、調理内容や設備によっては排気や臭いが発生します。
具体的な業態と営業内容を説明し、貸主に確認する必要があります。
第3章｜業態制限が居抜き売却価格に与える影響Q&A
Q13．飲食店NGになると、厨房設備の価値はなくなる？
A．設備自体の価値が直ちになくなるわけではありません。
冷蔵庫、製氷機、シンクなどは、中古設備として売却できる可能性があります。
しかし、店舗全体を飲食店として引き継げなければ、造作一式としての売却は難しくなる場合があります。
厨房設備の中古買取と、店舗の居抜き売却は別の取引です。
Q14．厨房機器だけ売却すれば、損失を減らせる？
A．一定の費用回収につながる可能性があります。
ただし、中古厨房機器の買取価格は、購入価格と大きく異なる場合があります。
年式、メーカー、状態、搬出費用などによって査定額が変わります。
また、設備を撤去した後の原状回復費用も考える必要があります。
Q15．飲食店NGの店舗を、美容室や物販店へ居抜き売却できる？
A．可能性はありますが、設備の利用価値は変わります。
例えば、美容室を開業する買主にとって、業務用厨房設備は不要になることが多いでしょう。
その場合、厨房設備の撤去費用が発生する可能性があります。
飲食店以外の業態へ引き継ぐ場合は、設備をどこまで残せるかが重要になります。
Q16．飲食店NGになったら、造作価格を下げれば売れる？
A．価格を下げるだけでは解決しない場合があります。
次の飲食店が入居できないのであれば、造作価格を400万円から100万円に下げても、飲食店として開業したい買主は契約できません。
問題の原因が価格ではなく、貸主の業態制限にあるためです。
売却できない理由を正しく把握することが重要です。
Q17．飲食店として売れないなら、造作を無料で譲渡する方法はある？
A．貸主の承諾や引継ぎ条件が整えば、無償譲渡を検討できる場合があります。
ただし、造作を無料にしたからといって、貸主が残置を認めるとは限りません。
また、設備の所有権や撤去義務も確認する必要があります。
無償譲渡であっても、契約条件を明確にすることが大切です。
Q18．業態制限がある店舗は、査定価格も下がる？
A．買主候補が限られるため、査定に影響する場合があります。
居抜き売却価格は、次の買主が設備を利用できることを前提に評価される場合があります。
利用できる業態が制限されれば、買主候補が少なくなる可能性があります。
その結果、造作価格の見直しが必要になることもあります。
第4章｜貸主交渉と買主探しの実務Q&A
Q19．飲食店NGと言われたら、もう交渉できない？
A．事情によっては、再検討をお願いできる場合があります。
例えば、買主の事業計画や資金計画、保証会社の利用などを説明する方法があります。
ただし、今回の大須のように、貸主が過去の経験から飲食店を認めない方針を固めている場合、交渉が難しいこともあります。
貸主に承諾を強制できるとは限りません。
Q20．過去の家賃滞納が理由なら、保証金を増やせば認めてもらえる？
A．貸主が検討する可能性はありますが、必ず認められるわけではありません。
保証金を増額すれば、貸主の不安を軽減できる場合があります。
しかし、買主にとっては初期費用が増えることになります。
また、貸主が懸念しているのが短期退去や建物管理の問題であれば、保証金だけでは解決しない場合があります。
Q21．買主が大手飲食チェーンなら、貸主は承諾してくれる？
A．信用力が判断材料になることはありますが、必ず承諾されるわけではありません。
貸主は、買主の事業内容、財務状況、保証条件、営業内容などを総合的に判断する場合があります。
大手企業であっても、建物の条件や貸主の方針に合わなければ、入居できないことがあります。
Q22．管理会社が飲食店NGと言っていても、大家さんへ直接交渉できる？
A．契約関係や管理体制を確認したうえで、適切に進める必要があります。
管理会社が貸主から募集条件の調整を任されている場合もあります。
そのため、管理会社を飛び越えて交渉することが、必ずしも良い結果につながるとは限りません。
まずは、誰が最終的な判断権限を持っているのか確認することが大切です。
Q23．次の借主が見つかってから、貸主へ承諾を求めてもいい？
A．可能ですが、募集前に条件を確認する方が効率的です。
買主候補が見つかってから飲食店NGと判明すると、売主も買主も時間を無駄にしてしまう場合があります。
特に退去期限が決まっている店舗では、その時間が大きな損失につながる可能性があります。
Q24．貸主が業態制限を変更した場合、書面で確認すべき？
A．重要な条件は書面で確認することをおすすめします。
例えば、飲食店全般がNGなのか、焼肉店や中華料理店などの重飲食だけがNGなのかによって、募集できる買主が変わります。
口頭だけの確認では、後から認識が食い違う可能性があります。
募集条件を明確にしておくことが重要です。
第5章｜飲食店NGになった場合の閉店対策Q&A
Q25．居抜き売却できなかったら、必ずスケルトン返しになる？
A．賃貸借契約や貸主との合意内容によります。
契約上、スケルトン返しが定められている場合は、その義務が問題になります。
ただし、貸主が一部設備の残置を認める場合もあります。
どこまで撤去する必要があるのか、事前に確認することが重要です。
Q26．大須のカフェでは、なぜ160万円の原状回復費用が発生した？
A．飲食店としての居抜き引継ぎが認められず、店舗を原状回復する必要があったためです。
約13坪のカフェでしたが、厨房設備や内装などの撤去が必要になりました。
原状回復費用は約160万円。
店舗の広さが小さくても、撤去する設備や工事内容によっては高額になる場合があります。
Q27．飲食店NGの店舗で、原状回復費用を減らす方法はある？
A．撤去範囲の確認や、工事内容の協議が重要です。
契約上の原状回復義務を確認し、貸主と撤去範囲を整理します。
また、設備の一部を残置できるか相談する方法もあります。
ただし、貸主が承諾しなければ、契約に従った原状回復が必要になる場合があります。
Q28．厨房機器を売却してから、原状回復工事を行ってもいい？
A．設備の所有権や工事内容を確認したうえで進める必要があります。
厨房機器を売却すると、搬出時に床や壁を傷つける可能性があります。
また、設備の撤去と原状回復工事を別々に行うことで、費用が増える場合もあります。
搬出方法や工事日程を調整することが重要です。
Q29．飲食店NGになった店舗は、早めに閉店した方がいい？
A．一概には言えません。
閉店時期は、賃貸借契約の解約予告期間、営業状況、原状回復工事の予定などによって判断する必要があります。
居抜き売却できない場合でも、設備の個別売却や工事費用の見直しなど、検討できることがあります。
まずは、閉店までの費用を整理することが大切です。
Q30．飲食店の居抜き売却を成功させるために、最初に確認すべきことは？
A．貸主が次の飲食店の入居を認めるかどうかです。
厨房設備が充実している。
内装がきれい。
立地が良い。
造作価格が安い。
これらは、居抜き売却において重要な要素です。
しかし、貸主が次の飲食店を認めなければ、飲食店としての引継ぎは難しくなります。
居抜き売却は、売主と買主だけでは成立しない取引です。
貸主の承諾と、次の賃貸条件の確認が欠かせません。
まとめ｜飲食店として営業できていたことと、次も飲食店として貸せることは別問題
今回ご紹介した名古屋市中区大須のカフェ。
約13坪の1階店舗で、約4年間営業されていました。
売主様は造作価格400万円での居抜き売却を希望されていました。
しかし、貸主は次の飲食店の入居を認めませんでした。
その理由は、過去の飲食店テナントの入居状況にありました。
何度も飲食店が入居したものの、短期間で閉店するケースが続き、家賃滞納も多かったのです。
貸主にとっては、飲食店を入居させること自体が、賃貸経営上の不安につながっていました。
その結果、今回のカフェは居抜き売却が成立せず、約160万円の原状回復費用を負担することになりました。
この事例から分かるのは、現在の店舗がどれほど良い状態でも、貸主の募集方針によって売却できなくなる場合があるということです。
飲食店の居抜き売却では、造作価格や厨房設備ばかりに目が向きがちです。
しかし、それ以前に確認しなければならないことがあります。
次の借主は、どのような業態で営業できるのか。
貸主は飲食店の入居を認めているのか。
過去のテナントで問題が発生していないか。
次の賃貸条件はどうなるのか。
こうした確認を行わずに買主を募集すると、買主候補が見つかってから売却できないことが判明する場合があります。
私たち「居抜きの達人」は、名古屋市を中心に飲食店・店舗の居抜き売却を取り扱っています。
これまでの取引では、造作価格や設備の問題だけでなく、貸主の承諾が得られず売却できなかった事例も経験してきました。
だからこそ、居抜き売却のご相談をいただいた際には、店舗の設備や内装だけでなく、賃貸借契約や貸主の意向も重要だと考えています。
飲食店として営業できていたから、次も飲食店として貸せるとは限らない。
このことを、閉店や居抜き売却を考えているオーナー様には、ぜひ知っていただきたいと思います。
大切なお店を、次の出店者へ。
名古屋で飲食店の居抜き売却をご検討中のオーナー様へ
「大家さんが次の飲食店を認めない」
「居抜きで売却できるか分からない」
「厨房設備を残したまま退去したい」
「原状回復費用が高額で困っている」
「閉店前に造作価格を査定してほしい」
このようなお悩みをお持ちの方は、居抜きの達人へご相談ください。
大切なお店を、次の出店者へ。
1円でも高く、1日でも早く。
――動いた者だけが、得をする。
名古屋市の店舗売却ー居抜きの達人
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
居抜きの達人｜運営：株式会社 愛知不動産売却センター
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号 メゾン森703
TEL：052-380-4206
名古屋市の飲食店の居抜き売却ー居抜キング
売れない物件を次のご縁へー名古屋仏縁不動産
名古屋市を中心に愛知県全域対応
飲食店売却・店舗売却・居抜き売却・造作譲渡
査定・ご相談無料／秘密厳守
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※本記事は実際の居抜き売却成約事例をもとに作成しています。売却価格、売却期間、原状回復費用削減額は本件の実績であり、すべての店舗で同様の結果を保証するものではありません。金額の一部には一般的な説明のための計算例を含みます。
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