居抜きの価格って何で決まるの？名古屋で店舗を居抜きで売る際の価格の決め方｜造作・立地・内装・厨房・グリストラップまで徹底解説【2026年最新版】｜居抜きの達人（運営：（株）愛知不動産売却センター／居抜キング）

名古屋で飲食店や店舗を居抜きで売却しようと考えたとき、多くのオーナー様が最初に気になるのが、

「この店、いくらで売れる？」

ということではないでしょうか。

「内装に1,000万円かけた」

「厨房機器はまだ新しい」

「冷蔵庫だけでもかなり高かった」

「オープンして2年しか経っていない」

「駅前だから高く売れるのでは？」

さまざまな判断材料があります。

しかし、居抜き店舗の価格は、

厨房機器の中古価格を足しただけでは決まりません。

また、

開業時にかかった内装工事費から単純に減価させて決めるものでもありません。

居抜き価格を考えるうえで非常に重要なのは、

「次の出店者が、この店舗をいくらなら引き継ぎたいと思うか」

という視点です。

厨房設備が新しくても、次の出店者にとって使いにくい店舗なら評価されにくい場合があります。

逆に、厨房機器そのものは特別高価ではなくても、

立地が良い。

家賃条件が良い。

内装がおしゃれ。

厨房レイアウトが使いやすい。

グリストラップが設置されている。

給排水設備が整っている。

ダクトが十分に確保されている。

電気・ガス容量が確保されている。

といった店舗なら、出店希望者にとって大きな価値になることがあります。

今回は、名古屋市を中心に店舗・飲食店の居抜き売却を取り扱う居抜きの達人が、

居抜き店舗の価格は何によって決まるのか？

を詳しく解説します。

そもそも「居抜き価格」とは？

居抜き売却では、賃貸店舗そのものの所有権を売却するわけではなく、一般的には店舗内にある造作・設備・什器などを次の出店者へ譲渡します。

これが、

造作譲渡

です。

対象になるものは店舗によって異なりますが、

厨房設備。

カウンター。

テーブル。

椅子。

照明。

内装。

空調。

ダクト。

給排水設備。

その他設備。

などがあります。

そして、それらをまとめて、

「この状態の店舗を引き継ぐならいくらか」

という視点で価格を考えます。

居抜き価格＝中古厨房機器の買取価格ではない

ここは非常に重要です。

例えば、

業務用冷蔵庫50万円。

製氷機30万円。

食器洗浄機40万円。

フライヤー20万円。

エアコン50万円。

だから、

「合計190万円の価値がある」

とは単純にはなりません。

中古厨房機器業者が設備を買い取る場合と、

次の出店者が営業できる状態の店舗を丸ごと引き継ぐ場合

では価値の考え方が違います。

買主からすると、

設備を一つずつ購入する。

搬入する。

設置する。

配管する。

電気工事をする。

厨房を作る。

ダクトを作る。

内装工事をする。

という手間を減らせること自体に価値があります。

だから居抜き価格は、

「物の中古価格」＋「店舗としてすぐ使える価値」

という視点で考える必要があります。

居抜き価格を決めるポイント① 造作・設備の新しさ

まず分かりやすいのが、

造作や厨房設備の新しさ

です。

オープンして1～2年程度で内装状態も良く、厨房設備も比較的新しい店舗と、長期間使用されて設備の劣化が進んでいる店舗では、一般的に買主の受け止め方は変わります。

特に、

冷蔵庫。

冷凍庫。

製氷機。

食器洗浄機。

フライヤー。

スチームコンベクションオーブン。

エアコン。

などは状態を確認されやすい設備です。

ただし、

新しい＝必ず高く売れる

ではありません。

どれだけ新しくても、次の出店者が使わない設備なら評価されにくくなります。

ポイント② 設備が正常に使えるか

年式と同じくらい重要なのが、

現在正常に動いているか

です。

買主からすると、

「新しいけれど動くか分からない設備」

より、

「現在営業中で実際に使用している設備」

の方が状態を確認しやすい場合があります。

そのため居抜き売却では、

冷える。

凍る。

製氷できる。

排気できる。

空調が効く。

給湯できる。

など、現在の使用状況が重要になります。

営業中に売却するメリットの一つでもあります。

ポイント③ 立地

居抜き価格を考えるうえで、設備以上に重要になることがあるのが、

立地

です。

例えば名古屋市内でも、

名駅。

栄。

錦。

伏見。

金山。

大須。

新栄。

今池。

泉。

東桜。

覚王山。

藤が丘。

など、それぞれ商圏の特徴があります。

同じ厨房設備・同じ内装でも、

駅から近い。

人通りがある。

飲食需要がある。

視認性が良い。

繁華街にある。

住宅地で固定客を狙える。

などによって、出店希望者からの評価は変わります。

造作は店舗から切り離して考えるのではなく、その場所に設置されているから価値がある

という側面があります。

ポイント④ 家賃

立地とセットで非常に重要なのが、

家賃等の賃貸条件

です。

どれだけ内装が豪華でも、買主から見て家賃負担が大きすぎれば出店をためらう可能性があります。

逆に、

立地に対して家賃条件が良い。

店舗面積に対して家賃が抑えられている。

という店舗は、買主にとって魅力的になることがあります。

買主が見るのは造作価格だけではありません。

造作代金＋賃貸借契約に伴う初期費用＋改装費＋毎月の固定費

などを総合的に考えます。

そのため、居抜き価格を決めるときに家賃を無視することはできません。

ポイント⑤ 「この店でやりたい」と思える内装か

居抜き価格で意外に大きいのが、

内装の魅力

です。

これは単純な工事費ではありません。

例えば開業時に1,500万円かけた内装でも、

非常に特殊なデザイン。

色使いが強すぎる。

業態が限定される。

大幅な改装が必要。

という店舗なら、次の出店者にとっては必ずしも高い価値にはなりません。

反対に、

清潔感がある。

シンプル。

おしゃれ。

照明の雰囲気が良い。

カウンター配置が良い。

客席レイアウトが使いやすい。

少し看板を変えるだけで営業できそう。

という店舗なら、

「このまま店をやりたい」

と思ってもらえる可能性があります。

居抜き売却では、この感覚が非常に重要です。

「高級な内装」と「売りやすい内装」は違う

例えば非常に高価な素材を使った内装でも、次の業態で全面改装が必要なら、買主にとって価値は限定的です。

一方、

特別高価な材料ではなくても、

BARからBAR。

居酒屋から居酒屋。

カフェからカフェ。

焼鳥店から居酒屋。

定食店から弁当・惣菜店。

など、

少ない改装で次の営業を始められる店舗

は評価されやすくなります。

つまり、

「いくらかけた内装か」より「次の人がいくら追加投資せずに使えるか」

が重要なのです。

ポイント⑥ 厨房レイアウト

飲食店では厨房機器の価格だけではなく、

厨房全体の使いやすさ

も重要です。

例えば、

冷蔵庫の位置。

シンクの位置。

作業台。

加熱機器。

洗浄スペース。

配膳動線。

客席への動線。

などです。

設備が充実していても厨房が狭く、動線が悪ければ買主が大幅な改装を考える可能性があります。

逆に、

厨房に入った瞬間「このまま使える」と思える店舗

は居抜きとして魅力があります。

ポイント⑦ グリストラップなどの水回り

飲食店の居抜き査定で重要なのが、

水回りです。

特に確認したいのが、

グリストラップ

です。

グリストラップは厨房排水に含まれる油脂や残飯等を分離するための設備です。

飲食店を出店する買主にとって、

どこに設置されているのか。

大きさはどうか。

清掃状態はどうか。

厨房との位置関係はどうか。

などは重要な確認ポイントになります。

また、

シンク。

給水。

排水。

給湯。

厨房床。

排水口。

なども確認されます。

水回りがきちんと整っている店舗は、次の出店者が改装するときの負担を減らせる可能性があります。

見た目のおしゃれさだけではなく、こうした設備面も居抜き価値を左右します。

ポイント⑧ ダクト・排気設備

飲食店では、

ダクト・排気能力

も重要です。

特に、

焼肉。

焼鳥。

ラーメン。

中華。

鉄板焼き。

揚げ物中心の業態。

などでは、煙・油・臭いへの対応が必要になります。

買主が焼肉店をやりたいのに十分な排気設備がない場合、大掛かりな工事が必要になる可能性があります。

逆に、既存のダクト・フード等を利用できる店舗であれば、

出店時の工事負担を抑えられる可能性

があります。

これは居抜き店舗の大きな魅力になる場合があります。

ポイント⑨ 電気・ガスなどのインフラ

見た目では分かりにくいですが、

電気・ガスなどの設備条件

も重要です。

飲食店は業態によって必要な設備が違います。

大型冷蔵庫。

食洗機。

エアコン。

IH。

オーブン。

スチコン。

その他厨房設備。

こうした設備を使用するための電気容量などを買主が確認する場合があります。

また、ガスを多く使用する業態なら、ガス設備も重要です。

つまり、

居抜き店舗の価値は「見える内装」だけではありません。

水道。

排水。

電気。

ガス。

ダクト。

空調。

こうした、

見えにくいインフラが整っていること

も大きな価値になる場合があります。

ポイント⑩ 1階か、2階以上か

階数も居抜き価格に影響します。

一般的に飲食店では、

1階。

路面。

入口が分かりやすい。

看板が見える。

という店舗は、出店希望者から検討されやすい傾向があります。

一方、2階以上でも、

駅前。

繁華街。

エレベーターあり。

BARや居酒屋など目的来店型業態。

予約中心。

など、物件条件と業態が合えば十分に需要があります。

重要なのは、

階数だけで判断するのではなく、その店舗に向いている業態を考えること

です。

ポイント⑪ 店舗面積

店舗面積も重要です。

大きな店舗だから高く売れるとは限りません。

大型店舗になるほど、

家賃。

保証金等。

スタッフ数。

改装費。

光熱費。

などが大きくなるため、買主候補が限定される場合があります。

反対に、小型店舗は初期投資や固定費を抑えて出店したい人から検討されることがあります。

坪数が大きい＝造作価格が高い

という単純な関係ではありません。

ポイント⑫ 他業態へ転用できるか

居抜き価格を高めるうえで重要なのが、

転用性

です。

例えば居酒屋の造作を、

居酒屋にしか売らない。

これでは買主候補が限られます。

しかし設備やレイアウトによっては、

焼鳥。

中華。

韓国料理。

定食。

海鮮。

その他飲食店。

などが検討できる可能性があります。

居抜き売却では、

「今の店を誰が買うか」ではなく「この店舗で次に何ができるか」

を考えることが重要です。

ポイント⑬ 店舗の清潔感

査定前だからといって大規模な改装をする必要はありません。

しかし、

厨房が油だらけ。

床が汚れている。

不要品が山積み。

倉庫が見られない。

壊れた物が放置されている。

という状態では、買主の印象が悪くなる可能性があります。

買主は店舗を見ながら、

「ここで自分の店を営業している姿」

を想像します。

だからこそ清潔感は重要です。

ポイント⑭ 造作価格そのもの

当然ですが、

希望価格

も売れやすさを大きく左右します。

どれだけ良い店舗でも、

市場から見て造作価格が高すぎれば問い合わせが少なくなる可能性があります。

例えば300万円なら検討者が複数いる店舗でも、600万円では反応がほとんどないかもしれません。

だから居抜き価格は、

「自分はいくら欲しいか」だけではなく「買主はいくらなら欲しいと思うか」

を考える必要があります。

ポイント⑮ 売却まで残された時間

最後に非常に重要なのが、

時間

です。

退去まで半年ある店舗。

退去まで3カ月。

退去まで1カ月。

退去まで2週間。

では、同じ店舗でも売却戦略が変わります。

時間があれば、

募集。

反応確認。

内覧。

価格調整。

別業態への募集。

などができます。

しかし退去期限が迫れば、価格を優先するより、

早期成約や原状回復費等を含めた最終負担額

を優先した方が良い場合があります。

だから、

居抜き価格は店舗だけではなく「残された時間」によっても変わる

のです。

開業時2,000万円かけた店はいくらで売れる？

よくある質問です。

例えば、

「内装・厨房で2,000万円かけました。1,000万円くらいで売れますか？」

という相談です。

しかし、

開業費2,000万円だから造作価値1,000万円

という計算にはなりません。

買主が見るのは、

現在の設備状態。

内装。

立地。

家賃。

インフラ。

業態との相性。

改装の必要性。

などです。

開業時に多額の費用をかけたことは一つの参考情報にはなりますが、それだけで現在の居抜き価格は決まりません。

居抜き価格は「次の人がいくら得するか」で考える

居抜き価格を考えるとき、一番分かりやすい考え方があります。

それは、

次の出店者がこの店舗を引き継ぐことで、どれだけ時間と初期投資を減らせるか

です。

例えば、

厨房がある。

グリストラップがある。

給排水がある。

ダクトがある。

空調がある。

カウンターがある。

客席がある。

内装もそのまま使える。

設備も比較的新しい。

少し改装するだけで営業できる。

こうした店舗なら、買主にとって居抜きで取得する意味があります。

逆に、

設備は古い。

内装は全面改装。

厨房レイアウトも変更。

ダクトも使えない。

水回りもやり直し。

となれば、造作価格が高いほど買主にとって負担になります。

「設備価値」より「店舗としての完成度」

居抜き査定では、

冷蔵庫はいくら。

製氷機はいくら。

エアコンはいくら。

という設備単体の価値も確認します。

しかし、それだけではありません。

重要なのは、

その設備がその場所に設置され、店舗として機能していること

です。

だからこそ、

設備＋内装＋インフラ＋立地＋賃貸条件＋需要

を総合的に考えて価格を決める必要があります。

高く売りたいなら厨房機器を先に処分しない

閉店を考えると、

厨房機器を先に中古業者へ売却してしまう方がいます。

しかし、

冷蔵庫。

製氷機。

食洗機。

フライヤー。

作業台。

などを撤去すると、店舗全体としての魅力が下がる可能性があります。

次の出店者にとっては、

厨房設備一式が揃っていること自体が価値

だからです。

厨房機器を単体で売るのか。

店舗全体を居抜きで売るのか。

必ず比較してから判断してください。

名古屋で居抜き価格を決めるなら「居抜きの達人」

居抜きの達人では、名古屋市を中心に愛知県全域で、飲食店・店舗の居抜き査定、店舗売却、造作譲渡をご相談いただけます。

査定するときは、

造作物が新しいか。

厨房機器は使えるか。

立地はどうか。

家賃条件はどうか。

次の人が「この店でやりたい」と思う内装か。

厨房レイアウトは使いやすいか。

グリストラップなどの水回りはどうか。

給排水はどうか。

ダクト・排気設備はどうか。

電気・ガスなどの設備条件はどうか。

他業態へ転用できるか。

退去までどれくらい時間があるか。

こうした要素を総合的に考えます。

居抜き価格は、

厨房機器の中古価格だけでは決まりません。

そして、

開業時にいくら使ったかだけでも決まりません。

最も重要なのは、

「次の出店者が、この状態ならいくら払ってでも引き継ぎたいと思うか」

です。

「この店はいくらで売れる？」だけでもご相談ください

まだ閉店を決めていなくても構いません。

「売るか迷っている。」

「造作がいくらになるか知りたい。」

「厨房設備が新しいから価値を知りたい。」

「グリストラップやダクトも査定に入る？」

「内装にかなりお金をかけた。」

「他社から100万円と言われたけど妥当？」

「300万円で売りたいけど高い？」

このような段階でもご相談いただけます。

店舗価値を知ったうえで、

営業を続ける。

閉店する。

移転する。

居抜きで売却する。

という選択肢を考えてください。

そして居抜きで売却する可能性が少しでもあるなら、

厨房を撤去する前。

設備を処分する前。

内装を解体する前。

に査定することが重要です。

一度壊してしまった設備や造作は、元には戻せません。

その厨房、その内装、そのグリストラップ、そのダクト、その立地。

次の出店者にとっては、それらすべてに価値があるかもしれません。