2026.09.11
【成約事例】名古屋市東区葵1丁目の定食屋を19日・330万円で居抜き売却｜原状回復費106万円を削減｜（運営：（株）愛知不動産売却センター／居抜キング）
名古屋市東区葵1丁目で営業されていた定食屋について、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。
今回の店舗は、
ビル1階・路面店・約8.7坪。
営業期間は約3年。
決して大きな店舗ではありません。
むしろ、
10坪以下のコンパクトな小型飲食店
です。
しかし今回、この「小ささ」が大きな強みになりました。
店舗は1階路面。
立地も良く、
開業希望者から見ても使いやすい条件がそろっていました。
一方、売主様が店舗売却を決断された理由は、
仕入れ価格の高騰。
人手不足。
人件費の高騰。
でした。
飲食店経営では、売上だけではなく、
食材費。
人件費。
家賃。
光熱費。
その他経費。
を支払った後に、いくら利益が残るかが重要です。
今回の店舗でも、営業を続ける中でコスト負担が大きくなり、
このまま無理をして続けるより、店舗に価値が残っているうちに売却した方が良い
という判断になりました。
そこで、店舗売却・居抜き売却専門の「居抜きの達人」で売却活動を開始。
今回の店舗には、
名古屋市東区葵1丁目
1階路面店
8.7坪という小型店舗
営業3年
飲食店として使える既存設備
という強い条件がありました。
そのため、売却活動開始後は非常にスムーズに話が進み、
最終的には、
お弁当屋の開業を希望されていた買主様
との条件がまとまりました。
結果として、
売却期間19日。
居抜き売却価格330万円。
しかも、
売主様の希望額で成約。
という非常にスムーズな売却となりました。
業態は、
定食屋からお弁当屋へ。
これも非常に相性の良い引き継ぎです。
既存の厨房設備や調理スペースを活用しやすく、
買主様から見ても、一から店舗を作るより初期投資を抑えやすい店舗でした。
さらに、居抜き売却が成立しなかった場合に必要になると見込まれていた、
原状回復費約106万円も削減。
単純比較では、
居抜き売却価格330万円＋原状回復費106万円＝最大約436万円
の経済的な差につながる可能性があります。
売主様は店舗売却後、
本業に専念する予定。
今回は、
飲食店経営から撤退する。
店舗を次の人へつなぐ。
原状回復費を削減する。
そして本業へ集中する。
という流れを非常にスムーズに作ることができた案件でした。
今回の店舗売却・居抜き売却事例
今回ご相談いただいた店舗概要は以下のとおりです。
所在地：名古屋市東区葵1丁目
業種：定食屋
店舗面積：約8.7坪
所在階：ビル1階・路面店
営業期間：約3年
売却理由：仕入れ価格の高騰、人手不足、人件費高騰により運営が苦しくなったため
売却期間：19日
居抜き売却価格：330万円
譲渡先：お弁当屋開業希望者
次店舗の予定業態：お弁当屋
原状回復費削減額：約106万円
売却条件：希望額で成約
※店舗名、ビル名、売主様・買主様を特定できる情報や具体的な賃貸条件等については、プライバシー保護のため一部非公開としています。
今回の事例で特に重要だったポイントは、
「1階路面×小型店舗は居抜き市場で非常に動きやすい」
ということ。
そして、
「定食屋から弁当屋のように厨房設備を活かしやすい業態変更は成約につながりやすい」
という点です。
名古屋市東区葵1丁目という立地
今回の店舗があったのは、
名古屋市東区葵1丁目。
飲食店や事務所、住宅などが混在するエリアで、
店舗出店を検討する方からも一定の需要があります。
今回の店舗は、
1階路面店。
これが非常に大きな強みでした。
飲食店の居抜き売却では1階が強い
飲食店を探している方にとって、
1階店舗には多くのメリットがあります。
店舗が見つけやすい。
入りやすい。
看板が目に入りやすい。
厨房機器を搬入しやすい。
テイクアウトにも対応しやすい。
こうした条件があります。
今回はさらに8.7坪という小型店
今回の店舗面積は、
約8.7坪。
10坪以下です。
一見すると、
「狭い店舗だから売りにくいのでは？」
と思われる方もいるかもしれません。
しかし、現在の飲食店開業では、
小型店舗を希望する方は非常に多い
です。
小型店舗には大きなメリットがある
小型店舗は、
家賃を抑えやすい。
保証金を抑えやすい。
内装費を抑えやすい。
人件費を抑えやすい。
少人数で営業しやすい。
というメリットがあります。
飲食店は大きければ良いわけではない
店舗を探している方の中には、
広い方が売上を上げやすい
と考える方もいます。
もちろん、大型店には大型店のメリットがあります。
しかし、
広ければその分、
家賃。
人件費。
電気代。
空調費。
清掃費。
必要売上。
も上がります。
8.7坪なら少人数経営が可能
今回のような8.7坪の店舗であれば、
オーナー自身が厨房に入り、
少人数で運営することも可能です。
現在のように人手不足や人件費高騰が続く環境では、
小さな店舗を少人数で回す
という経営スタイルには大きなメリットがあります。
小型店舗だからこそ買主候補が多い
居抜き売却では、
40坪。
50坪。
の大型店舗より、
10坪。
15坪。
20坪。
程度の店舗の方が、
開業資金を抑えたい方から検討されやすいケースがあります。
今回の8.7坪は、
まさにその代表的なサイズでした。
売却理由は仕入れ高騰・人手不足・人件費高騰
今回、売主様が売却を決断された理由は、
立地が悪かったからではありません。
大きな原因は、
飲食店運営コストの上昇。
でした。
仕入れ価格が上がれば利益は減る
定食屋では、
米。
肉。
魚。
野菜。
油。
調味料。
など、毎日多くの食材を使います。
これらの仕入れ価格が少しずつ上がれば、
店舗全体では大きな負担になります。
100円の値上がりでも積み重なる
例えば、
1食あたりの原価が30円。
50円。
100円。
と上がれば、
1日100食。
1か月。
1年間。
では大きな金額になります。
飲食店では、
わずかな原価上昇でも利益率へ影響します。
人手不足も深刻な問題
今回の店舗では、
人手不足
も運営を苦しくする要因でした。
飲食店では、
調理。
仕込み。
接客。
レジ。
洗い場。
清掃。
など、人の手が必要です。
人が集まらなければ営業にも影響する
求人を出しても応募が来ない。
採用してもすぐ辞める。
シフトが埋まらない。
その結果、
店主自身の負担が増える。
営業時間を短縮する。
休みを減らす。
という状況になることもあります。
人件費高騰も経営を圧迫
そして、
人を集めるためには、
給与水準を上げる必要もあります。
つまり、
人がいない。
さらに、
採用できても人件費が高い。
という二重の問題になります。
売上が同じでも利益が減る
例えば、
去年と今年で売上が同じでも、
食材費が上がる。
人件費が上がる。
光熱費が上がる。
となれば、
店主に残る利益は減ります。
売上より「利益が残るか」が重要
飲食店経営では、
月商300万円。
月商500万円。
という数字だけでは経営状態は分かりません。
重要なのは、
全部払った後にいくら残るか。
です。
店舗経営を続けることだけが正解ではない
利益が減り続けているのに、
せっかく始めたから。
まだ3年だから。
という理由だけで営業を続ける必要はありません。
店舗価値が残っているうちに売却する
今回の売主様は、
営業3年。
設備や内装にも一定の価値が残っている段階で、
売却を決断しました。
これは居抜き売却では非常に重要です。
営業3年は居抜きとして有利
営業3年程度であれば、
厨房設備。
空調。
内装。
客席。
なども、
比較的利用しやすい状態である可能性があります。
もちろん設備状態は個別確認が必要ですが、
10年、15年営業した店舗と比べると、
買主にとっても検討しやすい傾向があります。
今回は19日で売却成立
売却活動を開始してから、
19日。
3週間もかからず買主様が決まりました。
これはかなりスムーズな売却です。
早期売却につながった理由
今回、短期間で決まった理由として、
1階路面店
8.7坪
立地条件
営業3年
飲食設備
そして、
買主業態との相性
が挙げられます。
希望額330万円で成約
さらに今回は、
売主様が希望していた、
330万円
で売却することができました。
値下げを繰り返してようやく決まった案件ではありません。
希望額で決まるには条件が重要
居抜き店舗が希望額で売れるかどうかは、
売主様がいくら希望しているか
だけでは決まりません。
店舗の立地。
広さ。
階数。
設備。
営業年数。
家賃。
買主需要。
によって決まります。
今回は「1階路面小箱」が非常に強かった
今回の店舗は、
1階路面＋8.7坪。
この条件が非常に強かったです。
大きな店舗を必要としない開業希望者から見れば、
初期投資を抑えてスタートできます。
330万円は小型店でも十分狙える価格
今回の売却価格は、
330万円。
8.7坪で単純計算すると、
坪あたり約37.9万円です。
しかし、
居抜き価格は坪単価だけでは判断できません。
坪単価だけでは店舗価値は分からない
居抜き価格には、
厨房設備。
空調。
給排水。
内装。
営業年数。
立地。
階数。
家賃。
需要。
などが含まれます。
だから、
「8.7坪だから安い」
という単純な話ではありません。
小さい店舗ほど価格がつくこともある
大型店舗は設備量が多くても、
買える人が限られます。
一方、
小型店舗は、
個人開業。
夫婦経営。
少人数運営。
など、多くの開業希望者が検討できます。
そのため、
小さい店舗でも高値で売れるケースがあります。
定食屋からお弁当屋へ
今回の買主様は、
お弁当屋の開業希望者。
つまり、
定食屋→お弁当屋
への居抜き売却です。
これは非常に相性の良い業態変更です。
既存厨房を活用しやすい
定食屋には、
調理場。
シンク。
作業台。
冷蔵庫。
ガス。
給排水。
換気。
などがあります。
お弁当屋でも、
これらの設備を使うことができます。
飲食店としての基本設備が共通する
お弁当屋では、
調理。
盛り付け。
保管。
洗浄。
が必要です。
そのため、
元定食屋の厨房設備との相性は非常に良いです。
1階路面店はテイクアウトとも相性が良い
今回の店舗が1階だったことも、
お弁当屋にとって大きなメリットです。
お弁当屋は、
店内飲食だけでなく、
持ち帰りが中心になります。
入店しやすさが重要
通行人が、
店を見る。
商品を見る。
そのまま入る。
という流れを作りやすいのが1階店舗です。
2階や3階では、
お弁当だけを買うために上階へ上がる心理的ハードルが生まれます。
小型路面店は弁当店に向いている
8.7坪というサイズも、
テイクアウト中心のお弁当屋には使いやすい広さです。
大きな客席が必要ない。
厨房スペースを確保できる。
少人数運営が可能。
というメリットがあります。
定食屋の設備を活かしながら再スタート
今回の買主様は、
既存の定食屋設備を活用しながら、
お弁当屋として新たに開業されます。
すべて壊して、
一から厨房を作る必要はありません。
居抜き出店は開業コストを抑えやすい
スケルトンから店舗を作る場合、
床。
壁。
天井。
空調。
給排水。
電気。
厨房。
トイレ。
など、多くの工事が必要です。
既存店舗を活用できれば、
必要な部分だけ改装することができます。
売主にも買主にもメリットがある
売主は、
店舗を売却できる。
原状回復費を削減できる。
買主は、
初期投資を抑えやすい。
早く開業しやすい。
これが居抜き売却の大きな特徴です。
原状回復費約106万円を削減
今回、もし買主様が見つからなければ、
通常退去のために原状回復工事が必要になる可能性がありました。
見込まれていた費用は、
約106万円。
8.7坪でも100万円を超える可能性がある
小さな店舗だから、
原状回復費もほとんどかからない。
とは限りません。
飲食店には、
厨房。
給排水。
ガス。
空調。
カウンター。
内装。
などがあります。
小型飲食店でも解体には費用がかかる
8.7坪でも、
設備撤去。
廃材処分。
解体工事。
搬出。
などを行えば、
100万円を超えることがあります。
今回も、
約106万円が見込まれていました。
106万円を払って壊すのではなく330万円で売却
もし居抜き売却ができなければ、
約106万円を支払って店舗を壊す可能性がありました。
今回は、
330万円で売却。
さらに、
106万円の原状回復費を削減。
最大約436万円の経済的な差
単純比較すると、
330万円＋106万円＝最大約436万円。
売主様にとっては、
大きな違いです。
※実際の手取り額や経済効果は、仲介費用、設備所有権、リース残債、賃貸借条件等によって異なります。
売る場合と壊す場合では資金の流れが逆になる
居抜き売却では、
330万円を受け取る。
一方、
原状回復では、
106万円を支払う。
同じ閉店でも、
選択によって資金の流れが大きく変わります。
だから原状回復前の相談が重要
店舗を閉店すると決めたら、
すぐに解体業者へ依頼するのではなく、
まず、
この店舗に売却価値があるか
を確認することが重要です。
今回のような1階小型店は特に相談してほしい
今回のような、
1階。
路面。
10坪前後。
飲食設備あり。
という店舗は、
居抜き売却で需要がある可能性があります。
売主様は売却後、本業へ専念
今回の売主様は、
店舗売却後、
本業へ専念する予定
です。
今回の定食屋だけが仕事ではありませんでした。
副業・別事業として飲食店を経営する難しさ
飲食店は、
現場管理。
人材採用。
仕入れ。
シフト。
クレーム。
設備故障。
など、
非常に多くの管理が必要です。
本業を持ちながら飲食店も運営する場合、
時間的・精神的な負担は大きくなります。
人手不足になるとオーナー負担が増える
スタッフが十分いれば、
店舗を任せることもできます。
しかし、
人手不足になると、
オーナー自身が店舗へ入る。
急な欠勤を埋める。
採用活動をする。
という負担が増えます。
本業へ集中するという判断
今回の売主様は、
定食屋を無理に続けるのではなく、
店舗を売却し、
今後は本業に集中する
という判断をされました。
これも経営の「選択と集中」
事業は、
始めることだけが経営ではありません。
続ける。
売る。
撤退する。
別事業へ集中する。
これらすべてが経営判断です。
利益が薄い事業を整理する
複数の仕事や事業を持っている場合、
すべてを続けることが必ずしも正しいとは限りません。
利益が出にくい。
管理負担が大きい。
人材確保が難しい。
という事業を整理し、
本業へ集中することで、
全体の経営が安定することもあります。
今回は非常にスムーズな売却
今回の案件は、
居抜きの達人の成約事例の中でも、
非常にスムーズに決まった案件
です。
売却期間は、
わずか19日。
そして、
希望額330万円。
なぜここまで早かったのか
理由は一つではありません。
1階路面。
8.7坪。
立地が良い。
営業3年。
既存飲食設備。
定食屋から弁当屋という相性。
これらの条件が重なりました。
居抜き売却は買主との「ハマり」が重要
店舗の価値は、
すべての人に同じではありません。
大型レストランを探している方から見れば、
8.7坪は小さすぎます。
しかし、
小型のお弁当屋を探している方から見れば、
非常に魅力的な物件
になります。
買主ニーズにハマると売却は速い
今回の店舗は、
買主様の希望業態・店舗サイズと非常に相性が良かったため、
19日という短期間で成約につながりました。
1階路面の小型店舗は今後も需要がある
飲食店では、
人件費。
仕入れ。
家賃。
光熱費。
が上がっています。
そのため、
できるだけ固定費を抑えて開業したい
という方が増えています。
小さく始めることは経営リスクを抑える
例えば、
50坪で10人雇う店舗
より、
10坪で2～3人で営業する店舗
の方が、
毎月の固定費は抑えやすくなります。
もちろん業態によりますが、
小型店舗には経営上のメリットがあります。
今回のお弁当屋にも店舗を活かしてほしい
今回の買主様には、
8.7坪。
1階路面。
既存厨房。
という強みを活かし、
新しいお弁当屋を作っていただければと思います。
定食屋から弁当屋へ店舗がつながる
前店舗では、
店内で定食を提供していました。
次の店舗では、
お弁当を提供します。
営業スタイルは変わりますが、
食事を作ってお客様へ届ける店舗
という役割は引き継がれていきます。
店を壊さず次へつなぐ
もし今回、
原状回復していたら、
厨房。
カウンター。
内装。
設備。
を解体し、
約106万円を支払う可能性がありました。
今回は、
それらを次の開業者へ引き継ぐことができました。
名古屋市東区葵1丁目で定食屋を売却するなら居抜きの達人へ
今回の名古屋市東区葵1丁目の定食屋では、
営業期間：約3年
店舗面積：約8.7坪
ビル1階・路面店
という店舗について居抜き売却を行いました。
売却を決断された大きな理由は、
仕入れ価格の高騰。
人手不足。
人件費の高騰。
です。
飲食店経営を続ける中で運営負担が大きくなり、
無理に継続するのではなく、
店舗価値が残っている段階で売却することを選択されました。
売却活動を開始すると、
1階路面。
8.7坪。
立地良好。
営業3年。
という店舗条件が評価され、
非常にスムーズに買主様が見つかりました。
結果として、
売却期間19日。
居抜き売却価格330万円。
希望額で成約。
お弁当屋開業希望者への売却成立。
定食屋からお弁当屋へ。
さらに、
原状回復費約106万円を削減。
単純比較では、
330万円＋106万円＝最大約436万円
の経済的な差につながる可能性があります。
今回のように、
1階。
路面。
小型。
厨房設備あり。
という店舗は、
居抜き市場でも非常に需要があります。
特に、
弁当屋。
テイクアウト店。
小型居酒屋。
ラーメン店。
カフェ。
など、
少人数で営業できる業態から検討されやすい傾向があります。
名古屋市東区葵をはじめ、新栄、高岳、車道、東桜、泉周辺などで、
・定食屋
・弁当屋
・テイクアウト店
・小型飲食店
・1階路面店舗
・その他飲食店
の閉店・店舗売却を検討されている方は、
原状回復工事を始める前に、
店舗売却専門の「居抜きの達人」へご相談ください。
「10坪以下の小さな店でも売れる？」
「1階路面店舗はいくらで売れる？」
「仕入れ価格が上がり利益が残らない」
「人手不足で営業が難しい」
「人件費が上がって経営が苦しい」
「本業へ集中するため飲食店だけ売却したい」
「原状回復費をできるだけ抑えたい」
このようなご相談にも対応しています。
今回の定食屋は、
19日で330万円。
しかも、
希望額で売却成立。
さらに、
原状回復費約106万円を削減。
106万円を支払って店舗を壊して退去するのではなく、
330万円で次のお弁当屋へ引き継ぐことができました。
定食屋からお弁当屋へ。
厨房設備や店舗サイズとの相性も良く、
売主様・買主様の条件がうまく合ったことで、非常にスムーズな成約となりました。
売主様は今後、
本業へ専念。
店舗は新しいお弁当屋として次のスタートを切ります。
事業を整理することは、
必ずしも後ろ向きなことではありません。
一つの事業を売却し、
本当に力を入れたい仕事へ集中する。
それも経営者にとって重要な判断です。
今回の案件は、
「1階路面×小型店舗」の強さ
と、
居抜き売却によって店舗を次の事業者へつなぐメリット
が非常によく表れた成約事例となりました。
名古屋市で定食屋・弁当屋・小型飲食店の居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜きの達人」へお気軽にご相談ください。
今回の店舗は、
ビル1階・路面店・約8.7坪。
営業期間は約3年。
決して大きな店舗ではありません。
むしろ、
10坪以下のコンパクトな小型飲食店
です。
しかし今回、この「小ささ」が大きな強みになりました。
店舗は1階路面。
立地も良く、
開業希望者から見ても使いやすい条件がそろっていました。
一方、売主様が店舗売却を決断された理由は、
仕入れ価格の高騰。
人手不足。
人件費の高騰。
でした。
飲食店経営では、売上だけではなく、
食材費。
人件費。
家賃。
光熱費。
その他経費。
を支払った後に、いくら利益が残るかが重要です。
今回の店舗でも、営業を続ける中でコスト負担が大きくなり、
このまま無理をして続けるより、店舗に価値が残っているうちに売却した方が良い
という判断になりました。
そこで、店舗売却・居抜き売却専門の「居抜きの達人」で売却活動を開始。
今回の店舗には、
名古屋市東区葵1丁目
1階路面店
8.7坪という小型店舗
営業3年
飲食店として使える既存設備
という強い条件がありました。
そのため、売却活動開始後は非常にスムーズに話が進み、
最終的には、
お弁当屋の開業を希望されていた買主様
との条件がまとまりました。
結果として、
売却期間19日。
居抜き売却価格330万円。
しかも、
売主様の希望額で成約。
という非常にスムーズな売却となりました。
業態は、
定食屋からお弁当屋へ。
これも非常に相性の良い引き継ぎです。
既存の厨房設備や調理スペースを活用しやすく、
買主様から見ても、一から店舗を作るより初期投資を抑えやすい店舗でした。
さらに、居抜き売却が成立しなかった場合に必要になると見込まれていた、
原状回復費約106万円も削減。
単純比較では、
居抜き売却価格330万円＋原状回復費106万円＝最大約436万円
の経済的な差につながる可能性があります。
売主様は店舗売却後、
本業に専念する予定。
今回は、
飲食店経営から撤退する。
店舗を次の人へつなぐ。
原状回復費を削減する。
そして本業へ集中する。
という流れを非常にスムーズに作ることができた案件でした。
今回の店舗売却・居抜き売却事例
今回ご相談いただいた店舗概要は以下のとおりです。
所在地：名古屋市東区葵1丁目
業種：定食屋
店舗面積：約8.7坪
所在階：ビル1階・路面店
営業期間：約3年
売却理由：仕入れ価格の高騰、人手不足、人件費高騰により運営が苦しくなったため
売却期間：19日
居抜き売却価格：330万円
譲渡先：お弁当屋開業希望者
次店舗の予定業態：お弁当屋
原状回復費削減額：約106万円
売却条件：希望額で成約
※店舗名、ビル名、売主様・買主様を特定できる情報や具体的な賃貸条件等については、プライバシー保護のため一部非公開としています。
今回の事例で特に重要だったポイントは、
「1階路面×小型店舗は居抜き市場で非常に動きやすい」
ということ。
そして、
「定食屋から弁当屋のように厨房設備を活かしやすい業態変更は成約につながりやすい」
という点です。
名古屋市東区葵1丁目という立地
今回の店舗があったのは、
名古屋市東区葵1丁目。
飲食店や事務所、住宅などが混在するエリアで、
店舗出店を検討する方からも一定の需要があります。
今回の店舗は、
1階路面店。
これが非常に大きな強みでした。
飲食店の居抜き売却では1階が強い
飲食店を探している方にとって、
1階店舗には多くのメリットがあります。
店舗が見つけやすい。
入りやすい。
看板が目に入りやすい。
厨房機器を搬入しやすい。
テイクアウトにも対応しやすい。
こうした条件があります。
今回はさらに8.7坪という小型店
今回の店舗面積は、
約8.7坪。
10坪以下です。
一見すると、
「狭い店舗だから売りにくいのでは？」
と思われる方もいるかもしれません。
しかし、現在の飲食店開業では、
小型店舗を希望する方は非常に多い
です。
小型店舗には大きなメリットがある
小型店舗は、
家賃を抑えやすい。
保証金を抑えやすい。
内装費を抑えやすい。
人件費を抑えやすい。
少人数で営業しやすい。
というメリットがあります。
飲食店は大きければ良いわけではない
店舗を探している方の中には、
広い方が売上を上げやすい
と考える方もいます。
もちろん、大型店には大型店のメリットがあります。
しかし、
広ければその分、
家賃。
人件費。
電気代。
空調費。
清掃費。
必要売上。
も上がります。
8.7坪なら少人数経営が可能
今回のような8.7坪の店舗であれば、
オーナー自身が厨房に入り、
少人数で運営することも可能です。
現在のように人手不足や人件費高騰が続く環境では、
小さな店舗を少人数で回す
という経営スタイルには大きなメリットがあります。
小型店舗だからこそ買主候補が多い
居抜き売却では、
40坪。
50坪。
の大型店舗より、
10坪。
15坪。
20坪。
程度の店舗の方が、
開業資金を抑えたい方から検討されやすいケースがあります。
今回の8.7坪は、
まさにその代表的なサイズでした。
売却理由は仕入れ高騰・人手不足・人件費高騰
今回、売主様が売却を決断された理由は、
立地が悪かったからではありません。
大きな原因は、
飲食店運営コストの上昇。
でした。
仕入れ価格が上がれば利益は減る
定食屋では、
米。
肉。
魚。
野菜。
油。
調味料。
など、毎日多くの食材を使います。
これらの仕入れ価格が少しずつ上がれば、
店舗全体では大きな負担になります。
100円の値上がりでも積み重なる
例えば、
1食あたりの原価が30円。
50円。
100円。
と上がれば、
1日100食。
1か月。
1年間。
では大きな金額になります。
飲食店では、
わずかな原価上昇でも利益率へ影響します。
人手不足も深刻な問題
今回の店舗では、
人手不足
も運営を苦しくする要因でした。
飲食店では、
調理。
仕込み。
接客。
レジ。
洗い場。
清掃。
など、人の手が必要です。
人が集まらなければ営業にも影響する
求人を出しても応募が来ない。
採用してもすぐ辞める。
シフトが埋まらない。
その結果、
店主自身の負担が増える。
営業時間を短縮する。
休みを減らす。
という状況になることもあります。
人件費高騰も経営を圧迫
そして、
人を集めるためには、
給与水準を上げる必要もあります。
つまり、
人がいない。
さらに、
採用できても人件費が高い。
という二重の問題になります。
売上が同じでも利益が減る
例えば、
去年と今年で売上が同じでも、
食材費が上がる。
人件費が上がる。
光熱費が上がる。
となれば、
店主に残る利益は減ります。
売上より「利益が残るか」が重要
飲食店経営では、
月商300万円。
月商500万円。
という数字だけでは経営状態は分かりません。
重要なのは、
全部払った後にいくら残るか。
です。
店舗経営を続けることだけが正解ではない
利益が減り続けているのに、
せっかく始めたから。
まだ3年だから。
という理由だけで営業を続ける必要はありません。
店舗価値が残っているうちに売却する
今回の売主様は、
営業3年。
設備や内装にも一定の価値が残っている段階で、
売却を決断しました。
これは居抜き売却では非常に重要です。
営業3年は居抜きとして有利
営業3年程度であれば、
厨房設備。
空調。
内装。
客席。
なども、
比較的利用しやすい状態である可能性があります。
もちろん設備状態は個別確認が必要ですが、
10年、15年営業した店舗と比べると、
買主にとっても検討しやすい傾向があります。
今回は19日で売却成立
売却活動を開始してから、
19日。
3週間もかからず買主様が決まりました。
これはかなりスムーズな売却です。
早期売却につながった理由
今回、短期間で決まった理由として、
1階路面店
8.7坪
立地条件
営業3年
飲食設備
そして、
買主業態との相性
が挙げられます。
希望額330万円で成約
さらに今回は、
売主様が希望していた、
330万円
で売却することができました。
値下げを繰り返してようやく決まった案件ではありません。
希望額で決まるには条件が重要
居抜き店舗が希望額で売れるかどうかは、
売主様がいくら希望しているか
だけでは決まりません。
店舗の立地。
広さ。
階数。
設備。
営業年数。
家賃。
買主需要。
によって決まります。
今回は「1階路面小箱」が非常に強かった
今回の店舗は、
1階路面＋8.7坪。
この条件が非常に強かったです。
大きな店舗を必要としない開業希望者から見れば、
初期投資を抑えてスタートできます。
330万円は小型店でも十分狙える価格
今回の売却価格は、
330万円。
8.7坪で単純計算すると、
坪あたり約37.9万円です。
しかし、
居抜き価格は坪単価だけでは判断できません。
坪単価だけでは店舗価値は分からない
居抜き価格には、
厨房設備。
空調。
給排水。
内装。
営業年数。
立地。
階数。
家賃。
需要。
などが含まれます。
だから、
「8.7坪だから安い」
という単純な話ではありません。
小さい店舗ほど価格がつくこともある
大型店舗は設備量が多くても、
買える人が限られます。
一方、
小型店舗は、
個人開業。
夫婦経営。
少人数運営。
など、多くの開業希望者が検討できます。
そのため、
小さい店舗でも高値で売れるケースがあります。
定食屋からお弁当屋へ
今回の買主様は、
お弁当屋の開業希望者。
つまり、
定食屋→お弁当屋
への居抜き売却です。
これは非常に相性の良い業態変更です。
既存厨房を活用しやすい
定食屋には、
調理場。
シンク。
作業台。
冷蔵庫。
ガス。
給排水。
換気。
などがあります。
お弁当屋でも、
これらの設備を使うことができます。
飲食店としての基本設備が共通する
お弁当屋では、
調理。
盛り付け。
保管。
洗浄。
が必要です。
そのため、
元定食屋の厨房設備との相性は非常に良いです。
1階路面店はテイクアウトとも相性が良い
今回の店舗が1階だったことも、
お弁当屋にとって大きなメリットです。
お弁当屋は、
店内飲食だけでなく、
持ち帰りが中心になります。
入店しやすさが重要
通行人が、
店を見る。
商品を見る。
そのまま入る。
という流れを作りやすいのが1階店舗です。
2階や3階では、
お弁当だけを買うために上階へ上がる心理的ハードルが生まれます。
小型路面店は弁当店に向いている
8.7坪というサイズも、
テイクアウト中心のお弁当屋には使いやすい広さです。
大きな客席が必要ない。
厨房スペースを確保できる。
少人数運営が可能。
というメリットがあります。
定食屋の設備を活かしながら再スタート
今回の買主様は、
既存の定食屋設備を活用しながら、
お弁当屋として新たに開業されます。
すべて壊して、
一から厨房を作る必要はありません。
居抜き出店は開業コストを抑えやすい
スケルトンから店舗を作る場合、
床。
壁。
天井。
空調。
給排水。
電気。
厨房。
トイレ。
など、多くの工事が必要です。
既存店舗を活用できれば、
必要な部分だけ改装することができます。
売主にも買主にもメリットがある
売主は、
店舗を売却できる。
原状回復費を削減できる。
買主は、
初期投資を抑えやすい。
早く開業しやすい。
これが居抜き売却の大きな特徴です。
原状回復費約106万円を削減
今回、もし買主様が見つからなければ、
通常退去のために原状回復工事が必要になる可能性がありました。
見込まれていた費用は、
約106万円。
8.7坪でも100万円を超える可能性がある
小さな店舗だから、
原状回復費もほとんどかからない。
とは限りません。
飲食店には、
厨房。
給排水。
ガス。
空調。
カウンター。
内装。
などがあります。
小型飲食店でも解体には費用がかかる
8.7坪でも、
設備撤去。
廃材処分。
解体工事。
搬出。
などを行えば、
100万円を超えることがあります。
今回も、
約106万円が見込まれていました。
106万円を払って壊すのではなく330万円で売却
もし居抜き売却ができなければ、
約106万円を支払って店舗を壊す可能性がありました。
今回は、
330万円で売却。
さらに、
106万円の原状回復費を削減。
最大約436万円の経済的な差
単純比較すると、
330万円＋106万円＝最大約436万円。
売主様にとっては、
大きな違いです。
※実際の手取り額や経済効果は、仲介費用、設備所有権、リース残債、賃貸借条件等によって異なります。
売る場合と壊す場合では資金の流れが逆になる
居抜き売却では、
330万円を受け取る。
一方、
原状回復では、
106万円を支払う。
同じ閉店でも、
選択によって資金の流れが大きく変わります。
だから原状回復前の相談が重要
店舗を閉店すると決めたら、
すぐに解体業者へ依頼するのではなく、
まず、
この店舗に売却価値があるか
を確認することが重要です。
今回のような1階小型店は特に相談してほしい
今回のような、
1階。
路面。
10坪前後。
飲食設備あり。
という店舗は、
居抜き売却で需要がある可能性があります。
売主様は売却後、本業へ専念
今回の売主様は、
店舗売却後、
本業へ専念する予定
です。
今回の定食屋だけが仕事ではありませんでした。
副業・別事業として飲食店を経営する難しさ
飲食店は、
現場管理。
人材採用。
仕入れ。
シフト。
クレーム。
設備故障。
など、
非常に多くの管理が必要です。
本業を持ちながら飲食店も運営する場合、
時間的・精神的な負担は大きくなります。
人手不足になるとオーナー負担が増える
スタッフが十分いれば、
店舗を任せることもできます。
しかし、
人手不足になると、
オーナー自身が店舗へ入る。
急な欠勤を埋める。
採用活動をする。
という負担が増えます。
本業へ集中するという判断
今回の売主様は、
定食屋を無理に続けるのではなく、
店舗を売却し、
今後は本業に集中する
という判断をされました。
これも経営の「選択と集中」
事業は、
始めることだけが経営ではありません。
続ける。
売る。
撤退する。
別事業へ集中する。
これらすべてが経営判断です。
利益が薄い事業を整理する
複数の仕事や事業を持っている場合、
すべてを続けることが必ずしも正しいとは限りません。
利益が出にくい。
管理負担が大きい。
人材確保が難しい。
という事業を整理し、
本業へ集中することで、
全体の経営が安定することもあります。
今回は非常にスムーズな売却
今回の案件は、
居抜きの達人の成約事例の中でも、
非常にスムーズに決まった案件
です。
売却期間は、
わずか19日。
そして、
希望額330万円。
なぜここまで早かったのか
理由は一つではありません。
1階路面。
8.7坪。
立地が良い。
営業3年。
既存飲食設備。
定食屋から弁当屋という相性。
これらの条件が重なりました。
居抜き売却は買主との「ハマり」が重要
店舗の価値は、
すべての人に同じではありません。
大型レストランを探している方から見れば、
8.7坪は小さすぎます。
しかし、
小型のお弁当屋を探している方から見れば、
非常に魅力的な物件
になります。
買主ニーズにハマると売却は速い
今回の店舗は、
買主様の希望業態・店舗サイズと非常に相性が良かったため、
19日という短期間で成約につながりました。
1階路面の小型店舗は今後も需要がある
飲食店では、
人件費。
仕入れ。
家賃。
光熱費。
が上がっています。
そのため、
できるだけ固定費を抑えて開業したい
という方が増えています。
小さく始めることは経営リスクを抑える
例えば、
50坪で10人雇う店舗
より、
10坪で2～3人で営業する店舗
の方が、
毎月の固定費は抑えやすくなります。
もちろん業態によりますが、
小型店舗には経営上のメリットがあります。
今回のお弁当屋にも店舗を活かしてほしい
今回の買主様には、
8.7坪。
1階路面。
既存厨房。
という強みを活かし、
新しいお弁当屋を作っていただければと思います。
定食屋から弁当屋へ店舗がつながる
前店舗では、
店内で定食を提供していました。
次の店舗では、
お弁当を提供します。
営業スタイルは変わりますが、
食事を作ってお客様へ届ける店舗
という役割は引き継がれていきます。
店を壊さず次へつなぐ
もし今回、
原状回復していたら、
厨房。
カウンター。
内装。
設備。
を解体し、
約106万円を支払う可能性がありました。
今回は、
それらを次の開業者へ引き継ぐことができました。
名古屋市東区葵1丁目で定食屋を売却するなら居抜きの達人へ
今回の名古屋市東区葵1丁目の定食屋では、
営業期間：約3年
店舗面積：約8.7坪
ビル1階・路面店
という店舗について居抜き売却を行いました。
売却を決断された大きな理由は、
仕入れ価格の高騰。
人手不足。
人件費の高騰。
です。
飲食店経営を続ける中で運営負担が大きくなり、
無理に継続するのではなく、
店舗価値が残っている段階で売却することを選択されました。
売却活動を開始すると、
1階路面。
8.7坪。
立地良好。
営業3年。
という店舗条件が評価され、
非常にスムーズに買主様が見つかりました。
結果として、
売却期間19日。
居抜き売却価格330万円。
希望額で成約。
お弁当屋開業希望者への売却成立。
定食屋からお弁当屋へ。
さらに、
原状回復費約106万円を削減。
単純比較では、
330万円＋106万円＝最大約436万円
の経済的な差につながる可能性があります。
今回のように、
1階。
路面。
小型。
厨房設備あり。
という店舗は、
居抜き市場でも非常に需要があります。
特に、
弁当屋。
テイクアウト店。
小型居酒屋。
ラーメン店。
カフェ。
など、
少人数で営業できる業態から検討されやすい傾向があります。
名古屋市東区葵をはじめ、新栄、高岳、車道、東桜、泉周辺などで、
・定食屋
・弁当屋
・テイクアウト店
・小型飲食店
・1階路面店舗
・その他飲食店
の閉店・店舗売却を検討されている方は、
原状回復工事を始める前に、
店舗売却専門の「居抜きの達人」へご相談ください。
「10坪以下の小さな店でも売れる？」
「1階路面店舗はいくらで売れる？」
「仕入れ価格が上がり利益が残らない」
「人手不足で営業が難しい」
「人件費が上がって経営が苦しい」
「本業へ集中するため飲食店だけ売却したい」
「原状回復費をできるだけ抑えたい」
このようなご相談にも対応しています。
今回の定食屋は、
19日で330万円。
しかも、
希望額で売却成立。
さらに、
原状回復費約106万円を削減。
106万円を支払って店舗を壊して退去するのではなく、
330万円で次のお弁当屋へ引き継ぐことができました。
定食屋からお弁当屋へ。
厨房設備や店舗サイズとの相性も良く、
売主様・買主様の条件がうまく合ったことで、非常にスムーズな成約となりました。
売主様は今後、
本業へ専念。
店舗は新しいお弁当屋として次のスタートを切ります。
事業を整理することは、
必ずしも後ろ向きなことではありません。
一つの事業を売却し、
本当に力を入れたい仕事へ集中する。
それも経営者にとって重要な判断です。
今回の案件は、
「1階路面×小型店舗」の強さ
と、
居抜き売却によって店舗を次の事業者へつなぐメリット
が非常によく表れた成約事例となりました。
名古屋市で定食屋・弁当屋・小型飲食店の居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜きの達人」へお気軽にご相談ください。
――閉店する店舗にも、まだ価値は残っています。
名古屋で飲食店を居抜きで売るなら【居抜きの達人】
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居抜きの達人｜株式会社 愛知不動産売却センター
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号
メゾン森703号
TEL：052-380-4206
名古屋市の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却・造作譲渡・閉店相談は「居抜きの達人」へ。
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TEL：052-380-4206
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