【成約事例】名古屋市中区栄4丁目・女子大エリアのガールズバーを49日・150万円で居抜き売却｜原状回復費150万円を削減｜居抜きの達人（運営：（株）愛知不動産売却センター／居抜キング）

名古屋市中区栄4丁目、いわゆる「女子大エリア」で営業されていたガールズバーについて、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。

今回の店舗は、ビル4階・約11坪。

営業期間は約3年。

栄4丁目という夜型店舗との相性が良いエリアにありましたが、今回の店舗には一つ大きな課題がありました。

それが、

ビル4階という立地です。

ガールズバーやBAR、スナックなどの店舗は、1階路面の飲食店とは集客方法が大きく異なります。

4階店舗の場合、通行人が偶然店を見つけてそのまま入店するというケースは多くありません。

基本的には、

「この店を知っている」

「スタッフを知っている」

「SNSで見た」

「知人から紹介された」

など、何らかの理由を持って来店してもらう必要があります。

今回の売主様も営業を続けながら集客に取り組んでいましたが、なかなか宣伝がうまくいかず、店舗そのものを認知してもらうことに苦戦。

思うように売上を伸ばすことができず、悩んだ末に店舗売却を決断されました。

そこで店舗売却・居抜き売却専門の「居抜きの達人」で買主募集を開始。

最終的には、

スナックの開業を希望されていた買主様

との条件がまとまり、

売却期間49日。

居抜き売却価格150万円。

で成約しました。

業態は、

ガールズバーからスナックへ。

さらに、通常退去した場合に必要になると見込まれていた、

原状回復費約150万円も削減。

単純比較すると、

居抜き売却価格150万円＋原状回復費150万円＝最大約300万円

の経済的な差につながる可能性があります。

今回のガールズバーの居抜き売却概要

今回の店舗概要は以下のとおりです。

所在地：名古屋市中区栄4丁目

業種：ガールズバー

所在階：ビル4階

店舗面積：約11坪

営業期間：約3年

売却理由：店舗の認知・宣伝に苦戦し、売上不振となったため

売却期間：49日

居抜き売却価格：150万円

譲渡先：スナック開業希望者

次店舗予定業態：スナック

原状回復費削減額：約150万円

今回は買主様が見つかっただけではなく、貸主側の入居審査もスムーズに進み、無事に店舗を引き継ぐことができました。

※店舗名、ビル名、売主様・買主様を特定できる情報や詳細な賃貸条件については一部非公開としています。

栄4丁目・女子大エリアでも「4階」は集客力が必要

今回の店舗があった栄4丁目は、通称「女子大」と呼ばれる名古屋でも夜型店舗が多いエリアです。

居酒屋、BAR、スナックなど、さまざまな店舗が営業しています。

夜の店舗を出す場所としては認知度のあるエリアですが、

女子大に出店すれば自動的にお客様が来る

わけではありません。

特に今回の店舗は、

ビル4階。

1階路面店とは集客構造がまったく違います。

4階まで偶然上がってくるお客様は少ない

1階であれば、

看板が目に入る。

店内が見える。

人が入っているのを見て興味を持つ。

という偶発的な来店が期待できます。

しかし4階の場合、そもそも店舗の存在を知らなければエレベーターに乗って4階まで来てもらえません。

つまり、

お客様が来店する前に、まず店を知ってもらう必要があります。

ガールズバーは「顧客を持っているか」が重要

今回のような業態では、立地だけでなく、

店長。

スタッフ。

キャスト。

などが、どれだけ既存のお客様を持っているかも重要です。

「あの人がいるから行く」

「知り合いに誘われたから行く」

という来店が売上につながることがあります。

特に上階店舗では、

人そのものが集客媒体になる

という特徴があります。

宣伝がうまくいかなければ認知されない

今回の売主様が苦戦したのも、この部分でした。

店舗を作る。

営業を始める。

スタッフを配置する。

それだけでは、4階までお客様が来てくれるとは限りません。

店の存在を認知してもらい、

「一度行ってみよう」

と思ってもらわなければなりません。

今回の店舗では、その認知を広げることに苦戦し、なかなか売上につながりませんでした。

立地が良くても宣伝・集客は必要

栄4丁目という場所自体には夜の人流があります。

しかし、

エリアの人流と店舗の来客数は同じではありません。

特にビルの3階、4階、5階と上がるほど、

SNS。

口コミ。

紹介。

既存顧客。

店頭看板。

スタッフの営業力。

などが重要になります。

今回の事例は、上階店舗における「認知」の重要性がよく分かる案件でした。

11坪はBAR・スナック系で使いやすいサイズ

今回の店舗面積は、

約11坪。

ガールズバーやBAR、スナックなどでは比較的使いやすいサイズです。

大型店舗に比べて、

家賃を抑えやすい。

少人数で営業しやすい。

スタッフ数を抑えられる。

空間を作り込みやすい。

といったメリットがあります。

今回も次の買主様がスナック開業希望者だったため、店舗サイズとの相性は良かったと考えられます。

ガールズバーからスナックへ

今回の業態変更は、

ガールズバー→スナック。

かなり親和性の高い居抜き売却です。

既存の、

カウンター。

客席。

照明。

内装。

空調。

トイレ。

収納。

などを活用できる可能性があります。

まったく違う飲食業態へ変更するより、既存造作を利用しやすいことが今回の成約にもつながりました。

BAR系店舗は居抜き価格が高くなりにくい場合がある

今回の居抜き売却価格は、

150万円。

営業3年。

11坪。

栄4丁目。

という条件だけを見ると、

「もっと高く売れないのか？」

と思われるかもしれません。

しかしBAR系店舗には、居抜き売却特有の事情があります。

それが、

厨房系飲食店と比較して、高額な設備が少ない場合がある

ということです。

焼肉店やラーメン店とは設備構成が違う

例えば焼肉店であれば、

無煙ロースター。

ダクト。

排煙設備。

厨房設備。

冷蔵設備。

などがあります。

ラーメン店なら、

製麺・茹で設備。

スープレンジ。

大型冷蔵庫。

厨房機器。

給排水。

排気設備。

などに費用がかかっています。

一方、BARやスナック系では、大型厨房設備を必要としない店舗も多くあります。

そのため中古設備そのものの金額だけを見ると、高額査定につながりにくいケースがあります。

内装がきれいでも高額売却できるとは限らない

BAR系店舗では、

ソファ。

カウンター。

照明。

壁。

装飾。

などに費用をかけているケースがあります。

しかし、

工事にかかった金額＝居抜き売却価格

ではありません。

例えば500万円かけて内装を作ったから、500万円で売れるというものではありません。

次の買主が、

その内装を使いたいか。

そのコンセプトが合うか。

賃料はいくらか。

貸主審査に通るか。

などによって価格は変わります。

今回は150万円で成約

今回は最終的に、

150万円

でスナック開業希望者へ売却しました。

高額な厨房設備が多い業態ではありませんでしたが、既存のBAR系内装をそのまま活用できる買主様だったため、居抜きとして価値を残すことができました。

売却期間は49日

売却活動開始から成約までは、

49日。

約1か月半です。

上階のBAR系店舗では、

買主を見つける。

条件を合わせる。

貸主へ確認する。

入居審査を受ける。

という段階があります。

単純に「買いたい人が見つかったら終了」ではありません。

最近は貸主側の審査も重要

今回、特に心配していたのが、

貸主側の入居審査。

でした。

BAR、スナックなど夜間営業を伴う業態では、貸主や管理会社が営業時間や営業内容、騒音、店舗運営方法などを慎重に確認するケースがあります。

また、営業内容によって必要となる許可・届出や遵守すべきルールも異なります。

そのため、

「居抜きで買いたい人がいる」

というだけで必ず契約できるわけではありません。

今回は大家審査もスムーズに通過

今回の買主様は、

スナック開業希望者。

既存店舗もガールズバーだったため、夜型店舗から夜型店舗への引き継ぎでした。

最終的には、

大家さん側の審査もスムーズに通過。

無事に成約することができました。

ここは今回、非常に良かったポイントです。

買主が見つかってから審査否決になることもある

店舗売却では、

売主と買主が合意した。

造作価格も決まった。

それでも賃貸借契約が成立しなければ、店舗を引き継げない場合があります。

特に夜型店舗では、

業態。

営業時間。

契約者。

保証会社。

運営内容。

などについて事前確認が重要です。

だからこそ、買主募集の段階から貸主側の条件を確認しながら進める必要があります。

原状回復費150万円を削減

今回、居抜き売却が成立しなかった場合、

原状回復費約150万円

が見込まれていました。

BAR系店舗は厨房設備が少ないからといって、原状回復費まで安いとは限りません。

カウンター。

ソファ。

間仕切り。

床。

壁。

天井。

照明。

看板。

その他造作。

などを撤去すれば費用が発生します。

150万円で売却＋150万円を削減

今回の経済的な効果を単純比較すると、

居抜き売却価格150万円

に加えて、

原状回復費約150万円を削減。

つまり、

150万円＋150万円＝最大約300万円

の経済的な差につながる可能性があります。

※実際の手取り額や経済効果は、仲介費用、設備所有権、リース残債、賃貸借契約の内容等によって異なります。

BAR系店舗は「高く売る」だけで考えない

今回のようなBAR系店舗では、

居抜き価格だけを見ると、

ラーメン店。

焼肉店。

大型居酒屋。

などより低くなる場合があります。

しかし重要なのは、

売却価格＋原状回復費の削減

で考えることです。

今回も150万円で売却し、さらに約150万円の原状回復費を削減できました。

閉店時の負担を考えれば、この差は決して小さくありません。

女子大の上階店舗は「誰が客を呼ぶか」が鍵

今回の事例から、これから栄4丁目でBAR・スナック系店舗を開業する方にも伝えたいことがあります。

特に3階、4階、5階などの上階店舗では、

立地だけに頼らない集客力

が必要です。

店長に既存顧客がいる。

スタッフに人脈がある。

SNSで認知を取れる。

口コミを増やせる。

リピーターを作れる。

こうした力が重要になります。

「女子大だから流行る」ではない

栄4丁目・女子大エリアには多くの夜型店舗があります。

つまり、

お客様が多い場所である一方、

競合店も多い場所

です。

お客様からすれば、選択肢はいくらでもあります。

その中で、

「なぜこの店へ行くのか」

という理由を作らなければなりません。

特に4階店舗では、この差が売上に直結します。

名古屋市中区栄4丁目でガールズバー・BARを売却するなら居抜きの達人へ

今回の名古屋市中区栄4丁目のガールズバーは、

営業期間：約3年

店舗面積：約11坪

ビル4階

という店舗でした。

女子大エリアという立地ではありましたが、4階ということもあり、店舗の認知を広げることに苦戦。

宣伝が思うようにいかず、客数・売上が伸びなかったことから、悩んだ末に売却を決断されました。

売却活動の結果、

スナック開業希望者

との条件がまとまり、

売却期間49日。

居抜き売却価格150万円。

ガールズバーからスナックへ。

さらに、

原状回復費約150万円を削減。

単純比較では、

最大約300万円の経済的な差

につながる可能性があります。

そして今回は、

貸主側の審査もスムーズに通過。

無事に次の店舗へ引き継ぐことができました。

BAR系の店舗は、厨房設備の多い飲食店と比較すると設備点数が少なく、居抜き価格が高額になりにくい場合があります。

それでも、

カウンター。

客席。

内装。

照明。

空調。

などを次のBAR・スナック系店舗が利用できれば、十分に居抜き売却できる可能性があります。

名古屋市中区栄4丁目、女子大、錦、新栄周辺などで、

ガールズバー。

BAR。

スナック。

夜型店舗。

レジャービル店舗。

上階店舗。

の閉店・売却を検討されている方は、原状回復工事を始める前に「居抜きの達人」へご相談ください。

「4階のBARでも売れる？」

「ガールズバーの内装はいくらで売れる？」

「設備が少ない店舗でも居抜きにできる？」

「次もBAR・スナックとして使ってほしい」

「買主はいるが大家さんの審査が心配」

「原状回復費をできるだけ抑えたい」

このようなご相談にも対応しています。

今回の店舗は、

49日で150万円。

そして、

原状回復費約150万円を削減。

150万円を支払って店舗を壊して退去するのではなく、150万円で次のスナックへ店舗を引き継ぐことができました。

ガールズバーからスナックへ。

買主様が見つかり、貸主側の審査も無事に通過。

BAR系・夜型店舗は買主が見つかった後にも確認事項がありますので、今回は最後まで無事に決まって本当に良かった案件です。

栄4丁目・女子大エリアだから必ず流行るわけではありません。

特に上階店舗では、

どれだけ店を認知してもらえるか。

どれだけ顧客を確保できるか。

そして、

その店を目的に4階まで来てもらえるか。

ここが経営の大きな鍵になります。

店舗を壊して終わらせるのではなく、既存の内装を次の経営者へつなぐ。

今回も、BAR系店舗における居抜き売却のメリットと難しさの両方がよく表れた成約事例となりました。

名古屋市でガールズバー・BAR・スナックの居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜きの達人」へお気軽にご相談ください。